Evite surpresas: veja os gastos ocultos na compra e venda de imóveis
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07/31/2025
A compra e venda de imóveis envolve diversos custos extras, que muitas vezes pegam compradores e vendedores de surpresa. Além das despesas com o imóvel em si, há uma série de taxas e impostos obrigatórios que devem ser considerados no momento da negociação. Tais custos incluem impostos sobre a transferência de bens, taxas de cartório, escritura e registro, entre outros. Neste artigo, vamos detalhar os gastos ocultos que podem encarecer a compra e a venda de imóveis e ajudar você a se planejar melhor antes de tomar uma decisão final.
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Custos no ato da lavratura da escritura
Logo após a compra do imóvel, uma das primeiras despesas que surgem são as taxas relacionadas à escritura. Esses custos incluem:
- Corretagem: normalmente, é responsabilidade do vendedor, embora este valor, em muitos casos, já esteja embutido no preço da transação.
- ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis): esse imposto é obrigatório na transação de imóveis e pode variar conforme o município.
- Despesas com o Cartório de Notas: são os custos envolvidos na elaboração e formalização do contrato.
- Despesas com o Cartório de Registro de Imóveis: são necessárias para que a transação seja registrada oficialmente e o imóvel seja transferido legalmente.
Por exemplo, em São Paulo, se você comprar um imóvel no valor de R$200.000, os custos extras podem ultrapassar R$20.000, o que representa cerca de 10% do valor do imóvel.
Custos extras para imóveis financiados pelo SFH
Quando o imóvel é financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), os custos extras podem ser reduzidos:
- O próprio banco fica responsável pela emissão do contrato de compra e venda, eliminando a necessidade de uma escritura pública.
- O valor gasto com o Cartório de Registro de Imóveis pode ser reduzido em até 50%.
- O ITBI também apresenta uma redução significativa, com a taxa reduzida para 0,50% sobre o valor financiado.
- Porém, a corretagem permanece com o mesmo custo.
Custos extras envolvendo o financiamento imobiliário
Além das taxas relacionadas ao financiamento imobiliário, surgem outros custos, como:
- Serviço de despachante: responsável pela parte burocrática do financiamento.
- Taxas de avaliação do imóvel: algumas instituições financeiras cobram taxas para avaliar o imóvel que está sendo financiado.
- Taxas jurídicas e documentação: despesas para elaboração de contratos e outros documentos legais.
Esses custos extras podem variar de R$1.000 a R$2.000, dependendo da instituição financeira e do valor do imóvel.
Além disso, ao contratar um financiamento imobiliário, é preciso considerar:
- Juros contratuais: que irão impactar o valor final das parcelas.
- Seguros obrigatórios: como o Seguro de Morte e Invalidez Permanente (MIP) e o Seguro de Danos Físicos ao Imóvel (DFI).
Venda de imóveis: impostos e despesas
Vendedores também devem estar atentos aos custos extras no momento da venda de imóveis. Um dos principais impostos a ser pago é o Ganho de Capital, cobrado quando o vendedor obtém lucro na venda (ou seja, quando o valor de venda é superior ao valor da compra).
- Imposto de Ganho de Capital: esse imposto corresponde a 15% a 22,5% do lucro obtido na venda. Ele é recolhido por meio do DARF (Documento de Arrecadação da Receita Federal) e deve ser pago até o último dia do mês seguinte ao da venda.
- Isenção fiscal: em algumas situações, o Ganho de Capital pode ser isento, como em casos de venda do imóvel único e de valor inferior a R$440.000.
Além disso, o comprador também deve lembrar que precisa incluir a transferência de propriedade na sua declaração do Imposto de Renda do ano seguinte à comercialização do imóvel.
Em resumo, a compra e venda de imóveis envolve uma série de custos extras que vão além do valor da transação. Esses custos, como taxas de cartório, impostos sobre a transmissão de bens e seguros obrigatórios, podem encarecer consideravelmente a negociação, tanto para compradores quanto para vendedores.
Portanto, antes de tomar uma decisão final, é crucial fazer uma avaliação completa dos custos adicionais e verificar se o imóvel escolhido está dentro do seu orçamento, considerando todos os gastos ocultos.
FAQ
1. O que é o IPTU e por que ele é cobrado?
O IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) é um tributo municipal cobrado anualmente de proprietários de imóveis urbanos. Ele é utilizado para financiar serviços públicos como educação, saúde, limpeza e infraestrutura urbana.
2. Como calcular o valor do IPTU de um imóvel?
O cálculo do IPTU segue a fórmula:
IPTU = Valor Venal do Imóvel × Alíquota (%)
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Valor venal: é uma estimativa feita pela prefeitura sobre quanto o imóvel vale para fins fiscais, considerando localização, metragem, uso, padrão e idade.
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Alíquota: varia conforme a cidade, tipo e uso do imóvel (residencial, comercial, terreno).
Por exemplo, se o valor venal for R$ 500.000 e a alíquota for 0,8%, o IPTU será:
R$ 500.000 × 0,008 = R$ 4.000
3. Como saber o valor venal do meu imóvel em 2025?
Você pode consultar o valor venal:
-
No carnê do IPTU do ano anterior
-
No site da prefeitura da sua cidade (ex: SP, RJ, BH)
-
Ou usar uma ferramenta como a Calculadora de Valor Venal e Avaliação de Imóveis da LARYA, que te ajuda a estimar valores por localização e características reais.
4. Qual a alíquota do IPTU nas principais cidades em 2025?
As alíquotas variam por município e tipo de imóvel. Exemplo:
| Cidade | Residencial (%) | Comercial (%) |
|---|---|---|
| São Paulo | 0,5% a 1,0% | até 1,5% |
| Rio de Janeiro | 0,6% a 1,2% | até 2,5% |
| Belo Horizonte | 0,6% a 1,0% | até 2,0% |
Verifique a tabela atualizada no site da prefeitura da sua cidade.
5. Existe desconto para pagamento à vista do IPTU?
Sim. A maioria dos municípios oferece desconto de 3% a 10% para pagamento em cota única, geralmente no início do ano.
6. IPTU é calculado sobre a área construída ou total?
O valor venal considera tanto a área construída quanto a do terreno, além de outros fatores como localização, padrão e uso. Quanto maior e mais valorizada a área, maior tende a ser o imposto.
7. Imóveis isentos de IPTU: quem tem direito?
Podem ter isenção:
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Aposentados com renda limitada
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Imóveis de valor muito baixo
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Entidades sociais, ONGs ou religiosas
-
Pessoas com doenças graves (em alguns municípios)
Cada cidade possui regras próprias. Consulte a legislação local.
8. Onde posso verificar o IPTU 2025 do meu imóvel?
Você pode consultar:
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No site oficial da prefeitura da sua cidade
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Com o número de inscrição imobiliária ou cadastro municipal
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Ou através de um serviço como o da LARYA, que ajuda você a entender o valor do seu imóvel e compará-lo com imóveis semelhantes da sua região.
