O que é SFH (Sistema Financeiro de Habitação)?

O SFH (Sistema Financeiro de Habitação) é um programa criado pelo governo brasileiro em 1964 para facilitar a compra da casa própria. Ele utiliza recursos do FGTS e da Poupança para oferecer financiamentos com juros regulados por lei (máximo 12% a.a. + TR) para imóveis residenciais urbanos com valor até R$ 2,25 milhões em 2026.

Qual a diferença entre SFH e SFI?

O SFH é destinado a imóveis residenciais com valor de até R$ 2,25 milhões em 2026, com taxas reguladas (máx. 12% a.a. + TR) e possibilidade de uso do FGTS. O SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário) não tem limite de valor, permite financiar qualquer tipo de imóvel (inclusive comerciais), mas as taxas são livres (geralmente 12–16% a.a.) e o FGTS não pode ser utilizado.

Como saber se meu financiamento é SFH?

Seu financiamento é SFH se: (1) o imóvel for residencial urbano; (2) o valor for até R$ 2,25 milhões (limite 2026); (3) o comprometimento de renda com a parcela não ultrapassar 30% da renda bruta. Use o simulador gratuito da LARYA em larya.com.br/sfh para verificar em segundos.

Qual o limite de valor do imóvel no SFH em 2026?

Em 2026, o limite do SFH é de R$ 2,25 milhões em todo o território nacional. Este valor foi atualizado pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) em outubro de 2025, aumentando do anterior limite de R$ 1,5 milhão. Imóveis acima de R$ 2,25 milhões são automaticamente enquadrados no SFI.

Posso usar FGTS em imóvel acima de R$ 2,25 milhões?

Não. O uso do FGTS é permitido apenas em imóveis enquadrados no SFH, cujo limite em 2026 é de R$ 2,25 milhões. Imóveis acima desse valor são financiados pelo SFI, onde o FGTS não pode ser utilizado em hipótese alguma.

Quem já tem imóvel pode usar o SFH?

Quem já possui imóvel na mesma cidade não pode utilizar o FGTS pelo SFH. No entanto, ainda pode acessar as taxas reguladas do SFH, desde que o novo imóvel seja residencial e esteja dentro do limite de R$ 2,25 milhões.

Terrenos podem ser financiados pelo SFH?

Não. O SFH é destinado exclusivamente a imóveis residenciais urbanos. Terrenos e imóveis comerciais precisam ser financiados pelo SFI ou outras linhas de crédito.

Qual a taxa de juros do SFH em 2026?

As taxas SFH em 2026 são reguladas por lei com teto de 12% a.a. + TR. As taxas mais competitivas do mercado partem de 11,19% a.a. + TR pela Caixa Econômica Federal, seguidas por Itaú (11,7%), Bradesco (11,7%), Santander (11,79%) e Banco do Brasil (12%).

Quais bancos operam com SFH?

Os principais bancos que operam com SFH são: Caixa Econômica Federal (11,19% a.a.), Itaú (11,7% a.a.), Bradesco (11,7% a.a.), Santander (11,79% a.a.), Banco do Brasil (12% a.a.) e Inter (13,76% a.a.). A LARYA compara todas as opções gratuitamente para você.

O que é alienação fiduciária no SFH?

Alienação fiduciária é a modalidade de garantia usada em todos os contratos SFH, onde o imóvel fica registrado no nome do banco até a quitação total. É mais ágil do que a hipoteca: em caso de inadimplência, o banco pode retomar o bem em aproximadamente 6 meses, sem necessidade de ação judicial complexa.

SFH ou SFI: qual a melhor opção?

Para a maioria dos compradores, o SFH é a melhor opção por ter juros regulados, permitir o uso do FGTS e oferecer prazos de até 35 anos. O SFI é indicado para imóveis acima de R$ 2,25 milhões, imóveis comerciais ou situações onde a flexibilidade contratual é prioritária. Use o simulador gratuito da LARYA para descobrir qual modalidade se aplica ao seu caso.

Qual o percentual máximo de financiamento no SFH?

No SFH, o LTV (Loan-to-Value) máximo é de 80% pelo SAC (Sistema de Amortização Constante) ou 75% pela Tabela Price. Exemplo: imóvel de R$ 500.000 → financiamento máximo de R$ 400.000 pelo SAC, com entrada mínima de R$ 100.000.

Sistema Financeiro de Habitação (SFH): O Que É, Regras e Sim

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