Guia Completo: Como Declarar Imóvel Financiado no Imposto de Renda 2026
Índice
- 1. O Princípio Básico: Não é Dívida, é Bem
- 2. Passo a Passo: Declarando o Imóvel em “Bens e Direitos”
- 3. Financiamento para Construção: Atenção Especial
- 4. Como Declarar o Uso do FGTS na Compra do Imóvel
- 5. Erros Comuns e Atenção aos Detalhes
- 6. A Importância de Comparar Taxas
- Conclusão: O Caminho Declaração sem Erros
- FAQ
04/12/2025
A declaração de Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF) pode ser um momento de dúvidas para milhões de brasileiros, especialmente quando envolve a compra de bens de alto valor como um imóvel. Diferentemente de outros ativos, um imóvel financiado exige uma atenção especial para evitar cair na temida malha fina da Receita Federal.
Se você adquiriu um imóvel por meio de um financiamento, seja ele residencial, comercial ou até mesmo um terreno para construção, é fundamental entender a forma correta de reportar essa operação na sua Declaração de Ajuste Anual referente ao ano-calendário de 2025. O erro mais comum é confundir financiamento com dívida comum.
Este guia completo da LARYA foi elaborado para simplificar esse processo, focando na legislação mais atual para o IRPF 2026.
1. O Princípio Básico: Não é Dívida, é Bem
A primeira regra de ouro da Receita Federal é: o imóvel financiado não deve ser declarado na ficha “Dívidas e Ônus Reais”.
Por Quê?
Porque financiamentos imobiliários possuem garantia real (o próprio imóvel). A Receita entende que, à medida que você paga as parcelas, você está aumentando seu patrimônio (o custo de aquisição do bem), e não apenas diminuindo uma dívida.
Portanto, o financiamento de imóveis deve ser lançado exclusivamente na ficha “Bens e Direitos”, utilizando o custo efetivamente pago até 31 de dezembro do ano-calendário.
O Que Você Deve Reunir Antes de Começar:
- Contrato de Financiamento: Contém dados cruciais como nome e CNPJ da instituição financeira (Caixa, Santander, Itaú, etc.), valor total, número de parcelas e taxa de juros.
- Informe de Rendimentos da Dívida: Documento fornecido anualmente pelo banco que detalha o saldo devedor e os valores pagos no ano-calendário.
- Comprovantes de Pagamento: Recibos da entrada (sinal), das parcelas mensais, e comprovantes de quaisquer custos adicionais (ITBI, emolumentos de cartório).
- Uso de FGTS: Extrato do FGTS (fornecido pela Caixa Econômica Federal) caso tenha utilizado o fundo na entrada ou amortização.
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2. Passo a Passo: Declarando o Imóvel em “Bens e Direitos”
A declaração do imóvel financiado é feita em duas etapas principais, dentro da ficha “Bens e Direitos”.
Etapa 1: Localização da Ficha
- Acesse o Programa da Receita Federal (PGD, e-CAC ou App Meu IRPF).
- Vá até a aba “Bens e Direitos”.
- Clique em “Novo” (se for a primeira vez declarando o bem) ou “Editar” (se já o declarou em anos anteriores).
- Selecione o Grupo 01 – Bens Imóveis.
- Selecione o Código específico do seu bem:
- 11: Apartamento
- 12: Casa
- 13: Terreno
Etapa 2: Preenchimento dos Campos
A. Campo “Discriminação”
Este é o campo mais importante e deve ser preenchido com o máximo de detalhes. Inclua:
- Dados completos do imóvel (endereço, área total, número da matrícula no Cartório de Registro de Imóveis e nome do Cartório).
- Forma de aquisição (Ex: “Imóvel adquirido em 15/07/2025, mediante financiamento imobiliário com o Banco [Nome do Banco], CNPJ [CNPJ do Banco]”).
- Valor do financiamento, número total de parcelas e taxa de juros contratada.
- Valores pagos: entrada, número de parcelas quitadas em 2025, e custos adicionais (ITBI, corretagem, escritura).
- Se aplicável: Mencione o uso de Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) na aquisição ou amortização.
B. Campos “Situação em…”
O segredo da declaração de bens financiados é que o valor declarado é o custo acumulado até aquela data, e não o valor de mercado ou o valor total do contrato.
- Situação em 31/12/2024:
- Se o imóvel foi adquirido antes de 2025: informe o valor total acumulado de parcelas, entrada e custos pagos até 31/12/2024.
- Se a compra foi feita em 2025: o valor deve ser R$ 0,00.
- Situação em 31/12/2025:
- Valor a ser informado: Some o valor de 31/12/2024 (ou zero, se aplicável) com todos os pagamentos feitos durante o ano de 2025 (parcelas, juros, seguros, ITBI e FGTS utilizado).
Lembre-se: A cada ano, você apenas soma o total pago no ano anterior ao custo acumulado do imóvel. O valor do bem na sua declaração nunca é corrigido pela inflação ou valor de mercado.
3. Financiamento para Construção: Atenção Especial
Se o seu financiamento se enquadra na categoria de financiamento para construção (como financiamento para construção em terreno próprio – um de nossos focos na LARYA), o processo de declaração é ligeiramente diferente enquanto a obra está em andamento.
Enquanto o projeto está sendo executado, você pode acumular os gastos na ficha “Bens e Direitos”, utilizando o código do terreno (13 – Terreno).
- Durante a Construção: Você declara o valor do terreno + todas as parcelas do financiamento e os desembolsos com a obra (materiais, mão de obra, projetos, etc.) pagos em 2025.
- Imóvel Concluído: No ano em que a construção for finalizada e o habite-se for emitido, você muda o código do bem (por exemplo, de 13 – Terreno para 12 – Casa ou 11 – Apartamento) e, no campo de Discriminação, detalha a mudança e o custo total acumulado.
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4. Como Declarar o Uso do FGTS na Compra do Imóvel
O uso do Fundo de Garantia é comum na compra de imóveis, mas exige um lançamento duplo no IRPF. O FGTS é considerado um rendimento isento de tributação (não-tributável).
Onde Declarar o FGTS:
- Ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”:
- Selecione o Código 04 – Indenizações por rescisão de contrato de trabalho, inclusive a título de PDV, e por acidente de trabalho; e FGTS.
- Preencha o valor sacado do FGTS em 2025.
- Informe o nome e o CNPJ da fonte pagadora (Caixa Econômica Federal).
- Ficha “Bens e Direitos”:
- No campo “Discriminação” do seu imóvel, você deve detalhar que o valor do FGTS foi utilizado como parte do pagamento ou amortização, para justificar a origem do dinheiro.
- O valor do FGTS deve ser incluído na soma total do campo “Situação em 31/12/2025“.
5. Erros Comuns e Atenção aos Detalhes
Evitar a malha fina depende de atenção aos detalhes. Confira os erros mais comuns:
| Erro Comum | Correção pela LARYA |
|---|---|
| Declarar o valor total do financiamento (valor de mercado). | Declare apenas a soma dos valores pagos (entrada + parcelas + custos). |
| Lançar o financiamento na ficha “Dívidas e Ônus Reais”. | Financiamento imobiliário é sempre em “Bens e Direitos”, exceto consórcio não contemplado. |
| Omitir custos adicionais. | Inclua ITBI, despesas de cartório, corretagem (se pagas por você) no custo total do imóvel. |
| Não declarar o FGTS em rendimentos isentos. | O FGTS deve ser lançado em “Rendimentos Isentos” e também na “Discriminação” do imóvel. |
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6. A Importância de Comparar Taxas
Enquanto a Receita Federal exige o custo exato, a sua tranquilidade financeira exige a melhor taxa de juros. Uma variação de 1% na taxa pode significar dezenas de milhares de reais a mais ou a menos no final do seu contrato de 30 anos.
É por isso que a comparação de taxas é vital antes de assinar qualquer contrato de crédito imobiliário.
Taxas de Financiamento (Simulação LARYA)
Abaixo, apresentamos uma simulação de taxas de juros no mercado para um financiamento padrão de R$ 400.000,00 em 360 parcelas:
| Banco | Financiamento | Taxa % | Parcelas | Primeira Parcela |
|---|---|---|---|---|
| Caixa | R$ 400.000,00 | 10.5 % | 360 | R$ 3.897,20 |
| Banco do Brasil | R$ 400.000,00 | 12.00 % | 360 | R$ 4.114,45 |
| Inter | R$ 400.000,00 | 14.35 % | 360 | R$ 4.715,00 |
| Itaú | R$ 400.000,00 | 12.19 % | 360 | R$ 4.139,00 |
| BRB | R$ 400.000,00 | 11.36 % | 360 | R$ 3.918,00 |
| Bradesco | R$ 400.000,00 | 12.79 % | 360 | R$ 3.918,20 |
| Santander | R$ 400.000,00 | 12.50 % | 360 | R$ 4.222,00 |
Aviso: As taxas acima são meramente ilustrativas e podem variar de acordo com o perfil do cliente e o momento econômico. Utilize o simulador da LARYA para obter a taxa ideal para o seu perfil.
Conclusão: O Caminho Declaração sem Erros
Declarar um imóvel financiado no Imposto de Renda 2026 é um processo que exige disciplina e a correta compreensão do conceito de custo de aquisição. Lembre-se de que a Receita Federal rastreia seu patrimônio com base nos valores que você efetivamente desembolsa, e não no valor total do bem.
Ao seguir o passo a passo de preencher a ficha “Bens e Direitos” anualmente com o valor acumulado dos pagamentos, você garante a conformidade com a legislação e evita problemas futuros.
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Para informações adicionais sobre taxas e o mercado imobiliário brasileiro:
- Taxa Selic: Banco Central do Brasil
- Indicadores Imobiliários: Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC)
- Caixa: Página de Habitação da Caixa Econômica Federal
- Itaú: Crédito Imobiliário Itaú
- Santander: Crédito e Financiamento Imobiliário Santander
- Bradesco: Empréstimo e Financiamento Bradesco
- Inter: Financiamento Imobiliário Inter
- Notícias do Setor: Portal da FEBRABRAN
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FAQ
Entender como funciona carta de credito é essencial: ela equivale a dinheiro à vista. Quando você é contemplado, a administradora paga o vendedor do imóvel (ou os fornecedores da obra) diretamente. Isso lhe dá enorme poder de barganha para negociar descontos no valor do imóvel. Importante ressaltar que a carta sofre reajustes anuais (geralmente pelo INCC para construção ou IPCA), garantindo que seu poder de compra não seja corroído pela inflação enquanto você aguarda a contemplação.
Muitos têm dúvidas sobre como funciona consorcio de imovel voltado para obras. A dinâmica é flexível: você pode usar a carta de crédito primeiro para comprar o terreno e usar o saldo restante para construir. A administradora libera o dinheiro conforme o cronograma físico-financeiro da obra (medições de engenharia). Diferente de comprar uma casa pronta, aqui você tem o poder de negociação de compra à vista com fornecedores de material, maximizando o poder de compra da sua carta.
Para entender o que é consórcio, imagine um grupo de pessoas financiando-se mutuamente, sem a cobrança de juros compostos, apenas uma taxa de administração. Enquanto no financiamento você paga “o aluguel do dinheiro” ao banco (juros), no consórcio você paga pela gestão do grupo. Isso torna o Custo Efetivo Total (CET) geralmente muito inferior a longo prazo. É a modalidade ideal para quem busca como fazer um consórcio visando planejamento financeiro, seja para aquisição de terreno e construção ou compra de imóvel pronto, sem a urgência de mudança imediata.
