Qual é o custo da documentação na compra de um imóvel 2026?
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15/12/2025
Você sabe exatamente **qual é o custo da documentação na compra de um imóvel**? Se a sua resposta é “apenas o valor da entrada”, cuidado: você pode ter uma surpresa desagradável de até 8% do valor do bem.
Muitos compradores, especialmente os de primeira viagem, focam apenas na aprovação do crédito e esquecem da “bureaucracia paga”. ITBI, Registro, Escritura, Taxa de Engenharia… a lista é longa.
Neste guia definitivo atualizado para 2026, vamos abrir a caixa-preta dos custos de cartório, explicar como economizar legalmente (sim, é possível!) e preparar o seu bolso para a entrega das chaves.
Já incluiu a documentação no seu planejamento?
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O “Custo Invisível”: Quanto reservar para documentação?
Antes de detalhar cada taxa, veja este vídeo rápido sobre como se preparar financeiramente para não perder o negócio na hora H:
A regra de ouro do mercado imobiliário em 2026 é: reserve entre **4% e 8% do valor do imóvel** para despesas burocráticas. Se você está comprando um apartamento de R$ 500.000,00, precisará ter entre R$ 20.000,00 e R$ 40.000,00 livres, além da entrada.
Esses valores não são financiados pela maioria dos bancos (com exceção do Banco do Brasil, que possui uma linha específica para isso), então devem ser pagos à vista.
Os 3 Pilares do Custo: ITBI, Escritura e Registro
Entenda para onde vai o seu dinheiro:
1. ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis)
É o “imposto da prefeitura”. Ele é cobrado sempre que há uma transferência de propriedade onerosa (compra e venda).
- Valor: Varia de cidade para cidade, geralmente entre 2% e 3%.
- Base de Cálculo: Em 2026, consolidou-se a decisão do STJ de que o imposto deve ser calculado sobre o valor da transação (quanto você pagou de fato), e não sobre o valor venal de referência arbitrado pela prefeitura, caso este seja maior.
- Exemplo: Em São Paulo (alíquota de 3%), para um imóvel de R$ 500 mil, o ITBI é de R$ 15.000,00.
2. Escritura Pública
É o documento feito no Cartório de Notas que oficializa a vontade de compra e venda.
- Quando pagar: Apenas se você comprar o imóvel à vista.
- Isenção no Financiamento: Se você financiar, o contrato do banco tem força de escritura pública (conforme Lei 4.380), economizando cerca de 1,5% do valor do imóvel. Essa é uma das grandes vantagens de financiar!
3. Registro do Imóvel (RGI)
A escritura (ou contrato do banco) só tem validade entre as partes. Para ser dono perante o mundo, você precisa registrar esse documento no Cartório de Registro de Imóveis.
- Valor: Tabelado por estado, variando conforme a faixa de preço do imóvel.
- Estimativa: Cerca de 1% do valor do bem.
Simulação de Custos: Imóvel de R$ 500 mil
Para ilustrar, veja uma estimativa de custos para um imóvel financiado em São Paulo/SP:
| Item | Custo Estimado | Observação |
|---|---|---|
| ITBI (3%) | R$ 15.000,00 | Pago à Prefeitura. |
| Registro (Cartório) | ~ R$ 3.000,00 | Tabela progressiva. |
| Avaliação Bancária | R$ 3.500,00 | Taxa de Engenharia do Banco. |
| TOTAL | R$ 21.500,00 | ~ 4,3% do valor do imóvel. |
Taxas Extras e “Pegadinhas”
Além do básico, fique atento a estes custos que podem aparecer:
Taxa de Avaliação de Engenharia
Para liberar o financiamento, o banco envia um engenheiro para avaliar o imóvel. Essa taxa (entre R$ 800,00 e R$ 4.000,00) geralmente é debitada da sua conta corrente antes da liberação do crédito.
Laudêmio (Imóveis no Litoral)
Se o imóvel for “terreno de marinha” (comum em cidades litorâneas como Santos, Rio de Janeiro, Florianópolis), existe uma taxa federal de 5% sobre o valor do terreno (não da construção) a ser paga à União na transferência. Verifique a matrícula!
Certidões Negativas
Embora seja costume o vendedor pagar pelas certidões que comprovam a idoneidade dele e do imóvel, em alguns contratos isso pode ser repassado ao comprador. Custo estimado: R$ 500,00 a R$ 1.000,00.
Tendências e Economia 2026
Saiba como pagar menos usando a lei a seu favor:
- ✅ Desconto de 50% no Registro: Pela Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73), se for seu primeiro imóvel financiado pelo SFH, você tem direito a 50% de desconto nas taxas do cartório de registro. Exija esse direito por escrito!
- E-Notariado: Em 2026, a maioria das escrituras e registros pode ser feita digitalmente, economizando custos de despachante e deslocamento. Consulte o portal do Colégio Notarial do Brasil.
Financiamento: O Custo do Dinheiro
Além da documentação “burocrática”, não esqueça que o próprio dinheiro tem um custo. Ao financiar, você pagará juros, seguros e taxas administrativas mensalmente.
Veja uma simulação de quanto você pagaria de prestação hoje em diferentes bancos:
Conclusão: O Segredo é o Planejamento
A compra de um imóvel envolve muito mais do que o valor da propriedade. Entre taxas como ITBI, registro e custos bancários, a conta final sobe.
Resumo da Ópera: Se você vai comprar um imóvel de R$ 500 mil, tenha pelo menos R$ 125 mil guardados (R$ 100 mil de entrada + R$ 25 mil para documentação e pequena reforma).
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