Qual é o custo da documentação na compra de um imóvel 2026?
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15/12/2025
Você sabe exatamente **qual é o custo da documentação na compra de um imóvel**? Se a sua resposta é “apenas o valor da entrada”, cuidado: você pode ter uma surpresa desagradável de até 8% do valor do bem.
Muitos compradores, especialmente os de primeira viagem, focam apenas na aprovação do crédito e esquecem da “bureaucracia paga”. ITBI, Registro, Escritura, Taxa de Engenharia… a lista é longa.
Neste guia definitivo atualizado para 2026, vamos abrir a caixa-preta dos custos de cartório, explicar como economizar legalmente (sim, é possível!) e preparar o seu bolso para a entrega das chaves.
Já incluiu a documentação no seu planejamento?
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O “Custo Invisível”: Quanto reservar para documentação?
Antes de detalhar cada taxa, veja este vídeo rápido sobre como se preparar financeiramente para não perder o negócio na hora H:
A regra de ouro do mercado imobiliário em 2026 é: reserve entre **4% e 8% do valor do imóvel** para despesas burocráticas. Se você está comprando um apartamento de R$ 500.000,00, precisará ter entre R$ 20.000,00 e R$ 40.000,00 livres, além da entrada.
Esses valores não são financiados pela maioria dos bancos (com exceção do Banco do Brasil, que possui uma linha específica para isso), então devem ser pagos à vista.
Os 3 Pilares do Custo: ITBI, Escritura e Registro
Entenda para onde vai o seu dinheiro:
1. ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis)
É o “imposto da prefeitura”. Ele é cobrado sempre que há uma transferência de propriedade onerosa (compra e venda).
- Valor: Varia de cidade para cidade, geralmente entre 2% e 3%.
- Base de Cálculo: Em 2026, consolidou-se a decisão do STJ de que o imposto deve ser calculado sobre o valor da transação (quanto você pagou de fato), e não sobre o valor venal de referência arbitrado pela prefeitura, caso este seja maior.
- Exemplo: Em São Paulo (alíquota de 3%), para um imóvel de R$ 500 mil, o ITBI é de R$ 15.000,00.
2. Escritura Pública
É o documento feito no Cartório de Notas que oficializa a vontade de compra e venda.
- Quando pagar: Apenas se você comprar o imóvel à vista.
- Isenção no Financiamento: Se você financiar, o contrato do banco tem força de escritura pública (conforme Lei 4.380), economizando cerca de 1,5% do valor do imóvel. Essa é uma das grandes vantagens de financiar!
3. Registro do Imóvel (RGI)
A escritura (ou contrato do banco) só tem validade entre as partes. Para ser dono perante o mundo, você precisa registrar esse documento no Cartório de Registro de Imóveis.
- Valor: Tabelado por estado, variando conforme a faixa de preço do imóvel.
- Estimativa: Cerca de 1% do valor do bem.
Simulação de Custos: Imóvel de R$ 500 mil
Para ilustrar, veja uma estimativa de custos para um imóvel financiado em São Paulo/SP:
| Item | Custo Estimado | Observação |
|---|---|---|
| ITBI (3%) | R$ 15.000,00 | Pago à Prefeitura. |
| Registro (Cartório) | ~ R$ 3.000,00 | Tabela progressiva. |
| Avaliação Bancária | R$ 3.500,00 | Taxa de Engenharia do Banco. |
| TOTAL | R$ 21.500,00 | ~ 4,3% do valor do imóvel. |
Taxas Extras e “Pegadinhas”
Além do básico, fique atento a estes custos que podem aparecer:
Taxa de Avaliação de Engenharia
Para liberar o financiamento, o banco envia um engenheiro para avaliar o imóvel. Essa taxa (entre R$ 800,00 e R$ 4.000,00) geralmente é debitada da sua conta corrente antes da liberação do crédito.
Laudêmio (Imóveis no Litoral)
Se o imóvel for “terreno de marinha” (comum em cidades litorâneas como Santos, Rio de Janeiro, Florianópolis), existe uma taxa federal de 5% sobre o valor do terreno (não da construção) a ser paga à União na transferência. Verifique a matrícula!
Certidões Negativas
Embora seja costume o vendedor pagar pelas certidões que comprovam a idoneidade dele e do imóvel, em alguns contratos isso pode ser repassado ao comprador. Custo estimado: R$ 500,00 a R$ 1.000,00.
Tendências e Economia 2026
Saiba como pagar menos usando a lei a seu favor:
- ✅ Desconto de 50% no Registro: Pela Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73), se for seu primeiro imóvel financiado pelo SFH, você tem direito a 50% de desconto nas taxas do cartório de registro. Exija esse direito por escrito!
- E-Notariado: Em 2026, a maioria das escrituras e registros pode ser feita digitalmente, economizando custos de despachante e deslocamento. Consulte o portal do Colégio Notarial do Brasil.
Financiamento: O Custo do Dinheiro
Além da documentação “burocrática”, não esqueça que o próprio dinheiro tem um custo. Ao financiar, você pagará juros, seguros e taxas administrativas mensalmente.
Veja uma simulação de quanto você pagaria de prestação hoje em diferentes bancos:
Conclusão: O Segredo é o Planejamento
A compra de um imóvel envolve muito mais do que o valor da propriedade. Entre taxas como ITBI, registro e custos bancários, a conta final sobe.
Resumo da Ópera: Se você vai comprar um imóvel de R$ 500 mil, tenha pelo menos R$ 125 mil guardados (R$ 100 mil de entrada + R$ 25 mil para documentação e pequena reforma).
Quer saber exatamente quanto o banco libera para você hoje, considerando sua renda?
FAQ
Embora a portabilidade estrita transfira apenas o saldo devedor exato, existe uma estratégia poderosa conhecida como “Refinanciamento com Troco” ou Home Equity. Se o seu imóvel valorizou e você já amortizou parte da dívida, é possível migrar para um novo banco refinanciando um valor maior. A diferença entre o saldo devedor antigo e o novo crédito aprovado é depositada na sua conta. É a maneira mais barata de conseguir capital de giro ou dinheiro para reformas, pagando taxas de juros imobiliárias (muito inferiores às de empréstimos pessoais).
Não. Uma das maiores vantagens do crédito com garantia da LARYA é o conceito de “Uso Livre” (Free Use). Diferente de um financiamento imobiliário tradicional, onde o recurso vai para o vendedor do imóvel, no Home Equity o dinheiro é depositado integralmente na sua conta corrente após o registro em cartório. Para o planejamento financeiro de 2026, isso é vital: você pode utilizar o capital para consolidação de dívidas caras, capital de giro para expandir seu negócio, investimentos, reformas ou até projetos pessoais, sem precisar justificar a destinação do recurso ao banco.
O Home Equity, popularmente conhecido no Brasil como Empréstimo com Garantia de Imóvel (CGI), é uma modalidade de crédito inteligente onde seu imóvel (quitado ou quase quitado) serve como lastro para a operação. Diferente do empréstimo pessoal ou do cheque especial, que possuem juros exorbitantes devido ao alto risco de inadimplência, o Home Equity oferece as menores taxas do mercado — chegando a ser até 10x mais baratas. Isso ocorre porque a alienação fiduciária do bem oferece segurança à instituição financeira (como Caixa, Itaú ou Santander), que repassa essa segurança ao cliente em forma de juros baixos, prazos estendidos de até 240 meses e volumes de crédito superiores (alto LTV).
O processo de assessoria da LARYA é 100% gratuito, pois somos remunerados pelos bancos parceiros. O banco de origem é proibido de cobrar tarifas pela transferência. No entanto, o cliente deve estar ciente dos custos cartoriais: será necessário averbar a nova Alienação Fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis e, em alguns casos, pagar por uma nova avaliação do imóvel. Mesmo com essas taxas, a economia gerada pela redução dos juros costuma cobrir esses custos em poucos meses (Payback rápido).
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