Financiamento de imóvel sem entrada: entenda se é possível
Índice
- Por que não é possível financiar 100% do imóvel
- Dicas para quem não possui valor de entrada
- FAQ
- Como funciona a simulação digital da LARYA e quais documentos preciso?
- É possível obter dinheiro extra (“Troco”) ao fazer a portabilidade?
- O que é a Portabilidade de Crédito Imobiliário e como ela reduz minha dívida?
- Posso fazer a portabilidade se meu imóvel vale mais de R$ 1,5 milhão?
- Quais são os custos para transferir meu financiamento para outro banco?
- Vale a pena fazer a portabilidade de financiamento em 2026?
08/11/2025
O sonho da casa própria muitas vezes esbarra em um desafio que não está nas parcelas do financiamento, mas sim na entrada exigida pelas instituições financeiras. Para quem paga aluguel ou já possui outras despesas fixas, acumular um valor significativo para dar como entrada pode parecer um obstáculo difícil de superar.
Mas afinal, é possível financiar um imóvel sem entrada? A resposta curta é: não, pelo menos não no formato tradicional oferecido por bancos e programas habitacionais. No entanto, existem formas de reduzir substancialmente o valor exigido e até de utilizar recursos como o FGTS ou subsídios governamentais para diminuir ou eliminar o desembolso direto do comprador.
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Por que não é possível financiar 100% do imóvel
Nenhuma instituição financeira no Brasil financia o valor total de um imóvel. Isso ocorre porque a entrada funciona como uma garantia inicial, reduzindo o risco de inadimplência para o banco e mostrando o comprometimento do comprador com o negócio.
Além disso, o mercado imobiliário é sensível a oscilações econômicas, e o valor de um imóvel pode se desvalorizar temporariamente. Ao exigir entrada, o banco protege-se contra cenários em que o saldo devedor seja maior que o valor de mercado do bem.
Quanto é necessário de entrada em diferentes modalidades
O percentual de entrada varia conforme:
- O tipo de imóvel (novo, usado, em construção, leilão)
- O programa de financiamento (Minha Casa, Minha Vida, SBPE, linhas de crédito próprias)
- A instituição financeira escolhida
Imóvel pronto ou usado
- Em geral, é necessário desembolsar entre 20% e 50% do valor do imóvel.
- No Minha Casa, Minha Vida (Faixa 3, Sul e Sudeste), o mínimo para imóveis usados é 50% de entrada, com teto de valor de R$ 270 mil.
- Famílias na Faixa 1 do programa têm uma condição especial: podem financiar até 95% do valor, pagando apenas 5% como entrada.
Modalidade SBPE na Caixa
- SAC (Sistema de Amortização Constante): financia até 70%.
- PRICE (Tabela Price): financia até 50%.
- Bancos privados: geralmente financiam até 80% do valor.
Imóveis na planta ou em construção
Essa modalidade pode ser uma boa estratégia para reduzir a entrada, já que o valor pode ser parcelado durante a obra.
- Na Caixa Econômica Federal, a entrada costuma variar de 10% a 20% do valor do imóvel, podendo ser dividida ao longo do período de construção.
- Quando o incorporador utiliza a linha de crédito Apoio à Produção (ou GERIC), o financiamento é contratado ainda na fase de obra, e o cliente pode financiar até 90% do valor final.
Imóveis de leilão
Outra alternativa é participar de leilões de imóveis, especialmente os realizados pela Caixa Econômica Federal.
- Nessa modalidade, a entrada costuma ficar entre 5% e 10%.
- Apesar do desconto atrativo, o pagamento integral da entrada à vista ainda é necessário.
Dicas para quem não possui valor de entrada
Para quem não dispõe do montante necessário, algumas estratégias podem ajudar a viabilizar a compra:
- Utilizar o FGTS
O saldo pode ser usado para compor a entrada, desde que o comprador atenda às regras do fundo (não ter outro imóvel na cidade, estar há pelo menos três anos no regime do FGTS, entre outras). - Aproveitar subsídios governamentais
O Minha Casa, Minha Vida oferece subsídios que, somados ao FGTS, podem eliminar a necessidade de desembolso direto para a entrada, especialmente nas Faixas 1 e 2. - Escolher imóveis em construção
Essa opção permite parcelar a entrada, o que facilita o planejamento financeiro. - Negociar diretamente com o vendedor
Em alguns casos, é possível negociar valores menores de entrada, especialmente em vendas diretas ou de imóveis com urgência de negociação.
Percentual mínimo de entrada por modalidade
| Modalidade | Percentual de entrada | Observações |
| Minha Casa, Minha Vida – Faixa 1 | 5% | Financia até 95% |
| Minha Casa, Minha Vida – Faixa 3 (Sul e Sudeste) | 50% | Para imóveis usados |
| SBPE Caixa – SAC | 30% | Financia até 70% |
| SBPE Caixa – PRICE | 50% | Financia até 50% |
| Bancos privados | 20% a 30% | Depende da análise de crédito |
| Imóveis na planta (Caixa) | 10% a 20% | Entrada parcelada durante a obra |
| Apoio à Produção / GERIC | 10% | Pode financiar até 90% |
| Imóveis de leilão (Caixa) | 5% a 10% | Entrada à vista |
Fonte: Larya
Planejamento financeiro
Para quem deseja comprar um imóvel, o primeiro passo é saber exatamente qual é o potencial de compra. Isso envolve:
- Calcular a capacidade de pagamento das parcelas
- Entender o limite que o banco está disposto a financiar
- Analisar se é mais vantajoso comprar um imóvel pronto ou em construção
A Larya recomenda sempre conversar com um especialista em crédito imobiliário para avaliar todas as possibilidades antes de tomar uma decisão, pois, embora financiar um imóvel sem entrada não seja possível nos moldes tradicionais, existem estratégias para reduzir o valor necessário e até eliminar a necessidade de desembolso direto, utilizando recursos como FGTS e subsídios.
Programas como o Minha Casa, Minha Vida, modalidades de imóveis na planta, leilões e negociações diretas oferecem caminhos viáveis para quem está determinado a conquistar a casa própria. O segredo está em conhecer todas as opções, planejar-se com antecedência e escolher o modelo que melhor se encaixa no seu perfil financeiro.
FAQ
Nosso processo é desenhado para ser ágil e sem burocracia. Através do nosso Simulador de Portabilidade, comparamos automaticamente as taxas dos principais players do mercado (Caixa, Santander, Itaú, Bradesco). Para avançar, você precisará basicamente de: documento de identidade, comprovante de renda atualizado e o extrato do saldo devedor do financiamento atual. Nossa equipe cuida de toda a análise jurídica e negociação interbancária via WhatsApp, garantindo que você só vá ao banco para assinar o novo contrato.
Embora a portabilidade estrita transfira apenas o saldo devedor exato, existe uma estratégia poderosa conhecida como “Refinanciamento com Troco” ou Home Equity. Se o seu imóvel valorizou e você já amortizou parte da dívida, é possível migrar para um novo banco refinanciando um valor maior. A diferença entre o saldo devedor antigo e o novo crédito aprovado é depositada na sua conta. É a maneira mais barata de conseguir capital de giro ou dinheiro para reformas, pagando taxas de juros imobiliárias (muito inferiores às de empréstimos pessoais).
Absolutamente. A portabilidade atende tanto imóveis enquadrados no SFH (Sistema Financeiro da Habitação) quanto no SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário), incluindo imóveis de alto padrão. Para 2026, a tendência é que bancos busquem agressivamente clientes com esse perfil (LTV seguro), oferecendo taxas personalizadas e competitivas. A LARYA possui acesso direto às mesas de crédito dos grandes bancos para negociar condições exclusivas para saldos devedores elevados.
O processo de assessoria da LARYA é 100% gratuito, pois somos remunerados pelos bancos parceiros. O banco de origem é proibido de cobrar tarifas pela transferência. No entanto, o cliente deve estar ciente dos custos cartoriais: será necessário averbar a nova Alienação Fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis e, em alguns casos, pagar por uma nova avaliação do imóvel. Mesmo com essas taxas, a economia gerada pela redução dos juros costuma cobrir esses custos em poucos meses (Payback rápido).
Sim, especialmente em cenários de volatilidade da Taxa Selic. Com as projeções econômicas para 2026, contratos antigos firmados em momentos de alta dos juros tornam-se obsoletos. Especialistas indicam que uma redução de apenas 0,5% a 1% na taxa de juros nominal já justifica a migração. Ao fazer a portabilidade com a LARYA, você blinda seu orçamento contra a inflação e aproveita janelas de oportunidade para amortizar sua dívida de forma mais acelerada e inteligente.
