ITBI: o que é, como calcular e como pagar esse imposto imobiliário?
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07/29/2025
Ao adquirir um imóvel, é essencial estar informado sobre os tributos envolvidos, sendo o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) um dos principais. Esse tributo deve ser pago no momento da transferência da propriedade do imóvel e é um dos custos que o comprador precisa considerar. Neste artigo, vamos explorar o que é o ITBI, como calculá-lo, qual é o valor do imposto, onde pagá-lo e o que acontece se não for pago corretamente.
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O que é o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)?
O ITBI é um tributo municipal cobrado sobre a transferência de propriedade de imóveis. Toda vez que ocorre uma transação imobiliária, como compra e venda, o ITBI incide sobre o valor do imóvel, e o município arrecada esse valor para financiar serviços públicos locais.
Esse imposto é uma das formas de regulamentar e controlar as transações imobiliárias, além de gerar recursos para áreas essenciais como saúde, educação, infraestrutura e segurança. Portanto, o ITBI é fundamental para o bom funcionamento dos serviços públicos da cidade.
Para que serve o ITBI?
O ITBI possui várias finalidades importantes, sendo as principais:
- Arrecadação municipal: é uma das principais fontes de recursos para os municípios, usados para financiar áreas como infraestrutura, saúde, educação e segurança.
- Controle e documentação de transações imobiliárias: o imposto também serve para registrar e documentar as transferências de imóveis, garantindo que essas transações sejam realizadas de forma legal.
- Avaliação do patrimônio: o cálculo do ITBI leva em consideração o valor do imóvel, funcionando como um indicador da riqueza do município e auxiliando na avaliação do mercado imobiliário.
Quem paga o ITBI, comprador ou vendedor?
Em geral, o pagamento do ITBI é responsabilidade do comprador do imóvel. Após o fechamento da transação, o comprador deve quitar o imposto antes da liberação da documentação da transferência de propriedade.
Embora a responsabilidade do pagamento seja do comprador, em algumas situações, o vendedor pode assumir o custo, principalmente quando há acordos entre as partes para facilitar o processo de compra.
A legislação local pode variar, por isso é importante consultar a prefeitura de sua cidade para entender as regras específicas sobre o pagamento do ITBI.
Como é feito o cálculo do ITBI?
O ITBI é calculado com base no valor de venda do imóvel ou no valor venal, que é o valor atribuído ao imóvel pela prefeitura, sendo utilizado como referência para o cálculo do imposto. Além disso, cada município define a alíquota que será aplicada no cálculo do imposto, que normalmente varia entre 2% a 3%.
A fórmula para o cálculo do ITBI é simples:
- ITBI = Valor do imóvel x Alíquota do imposto.
Por exemplo, se o valor do imóvel for R$ 500.000 e a alíquota for 3%, o cálculo será:
ITBI = R$ 500.000 x 0,03 = R$ 15.000.
Onde pagar o ITBI?
O pagamento do ITBI geralmente é feito em bancos autorizados pelo município. Em algumas cidades, como São Paulo, o pagamento deve ser realizado através do Damsp (Documento de Arrecadação do Município de São Paulo), que pode ser quitado em agências bancárias autorizadas.
Os bancos mais comuns autorizados a realizar o pagamento do ITBI incluem:
- Caixa Econômica Federal
- Bradesco
- Banco do Brasil
- Itaú
- Santander
- Sicoob
- Sicred
Posso parcelar o ITBI?
Na maioria das cidades, o ITBI não pode ser parcelado e deve ser pago de forma integral antes da liberação da documentação de transferência do imóvel. No entanto, algumas cidades oferecem a possibilidade de parcelamento, como é o caso de Santa Rita do Sapucaí (MG), onde a lei permite o parcelamento do imposto em até seis vezes.
Por isso, é importante verificar as regras específicas do município onde a compra do imóvel será realizada.
Por que devo pagar o ITBI?
O pagamento do ITBI é fundamental para garantir a legalidade da transação imobiliária. Sem o pagamento desse imposto, o comprador não conseguirá realizar a transferência da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis. Além disso, o pagamento do ITBI é necessário para a emissão da Certidão de Quitação de ITBI, documento essencial para registrar oficialmente a aquisição do imóvel.
O que acontece se eu não pagar o ITBI?
Não pagar o ITBI pode gerar sérias complicações legais para o comprador. Além de não poder registrar a transferência do imóvel, o não pagamento pode resultar em problemas tributários, prejudicando a segurança jurídica da propriedade.
Portanto, é imprescindível pagar o ITBI para garantir que a transação seja concluída de forma correta e sem problemas legais no futuro.
Posso conseguir isenção do ITBI?
Em alguns casos, o ITBI pode ser isento, como em transmissões de imóveis feitas por herança, doação ou quando a propriedade é adquirida por uma pessoa jurídica. Para saber se você tem direito à isenção, é necessário consultar a prefeitura local, que pode fornecer informações detalhadas sobre esses casos.
Posso ter desconto no pagamento do ITBI?
Alguns municípios oferecem descontos ou isenções no pagamento do ITBI. Isso pode ocorrer em casos específicos, como:
- Aquisição do primeiro imóvel: de acordo com a Lei 6.015/1973, a compra do primeiro imóvel dá direito a um desconto de 50% nas taxas de registro de escritura.
- Programas habitacionais do governo: alguns programas, especialmente voltados para famílias de baixa renda, oferecem benefícios fiscais, como redução ou isenção do ITBI.
- Incentivos de reurbanização: municípios que promovem reurbanização de determinadas áreas podem conceder descontos para incentivar a compra e reforma de imóveis.
Em resumo, o ITBI é um tributo essencial para a transferência de imóveis, com um impacto direto na transação imobiliária. Conhecer o imposto, saber como calculá-lo, onde pagá-lo e quais são as possibilidades de isenção ou desconto pode evitar surpresas e ajudar no planejamento financeiro da compra de um imóvel. Consulte sempre a prefeitura local para esclarecer dúvidas e garantir que o pagamento do ITBI seja feito de acordo com a legislação municipal.
FAQ
1. O que esperar do mercado imobiliário em 2025?
O ano de 2025 traz um cenário misto para o mercado imobiliário: juros mais altos com a Selic projetada acima de 13%, o que encarece o financiamento, mas também abre espaço para novas oportunidades em segmentos como alto padrão, imóveis sustentáveis e locação.
2. Como a alta da SELIC afeta o financiamento imobiliário?
Com a SELIC acima de 13% ao ano, os bancos aumentaram as taxas de financiamento. Isso significa crédito mais caro, exigência maior de entrada (30% em alguns casos), e foco em compradores com mais renda ou capacidade de negociação.
3. Qual segmento segue aquecido apesar dos juros altos?
O mercado de imóveis de alto padrão segue forte, com destaque para o Nordeste, que registrou aumento de 28% na busca por imóveis de luxo em 2024. Esse movimento deve continuar em 2025.
4. Imóveis sustentáveis são tendência?
Sim. Há uma valorização crescente de imóveis sustentáveis, com sistemas de energia solar, captação de água e certificações verdes. Além de atrativos ambientais, esses imóveis costumam ter menor custo operacional e são mais valorizados na revenda.
5. O que é coliving e por que está em alta?
Coliving e flex living são modelos de moradia compartilhada ou flexível, ideais para jovens profissionais ou pessoas com estilo de vida mais dinâmico. Eles combinam praticidade, economia e senso de comunidade. A tendência é de crescimento nas grandes cidades.
6. Como a tecnologia impacta o setor imobiliário em 2025?
Ferramentas como inteligência artificial, realidade aumentada, assinaturas digitais e plataformas de busca inteligente estão se tornando padrão. Elas reduzem burocracia e aumentam a eficiência no processo de compra, venda e financiamento de imóveis.
7. O aluguel está em alta?
Sim. Com o crédito mais caro, muitas pessoas estão optando pela locação ao invés da compra. O mercado de aluguéis, especialmente de curta duração e contratos flexíveis, deve crescer ao longo de 2025.
8. O programa Minha Casa Minha Vida continua relevante?
Sim. Em 2024, o programa representou cerca de 50% das vendas de imóveis no país e continua como principal motor de habitação popular em 2025. As faixas de renda e subsídios atualizados devem manter a atratividade do programa.
9. Onde estão as maiores oportunidades para comprar imóveis em 2025?
Cidades com boa infraestrutura e polos emergentes como Centro-Oeste e Nordeste devem seguir valorizando. São Paulo e Rio de Janeiro ainda concentram grandes projetos, mas outras capitais ganham destaque pelo custo-benefício.
10. Como encontrar boas oportunidades no mercado atual?
A melhor forma é contar com dados de mercado atualizados, simulações realistas e assessoria especializada. A LARYA oferece uma plataforma completa com:
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Simulador de financiamento
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Avaliação de imóveis
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Tendências por bairro e cidade
1. Qual o valor médio do m² para construir em 2025?
Em 2025, o custo médio para construir uma casa no Brasil varia entre R$ 1.800 e R$ 4.500 por metro quadrado, dependendo do padrão da obra e da região. O valor do m² para construção de alto padrão pode ultrapassar os R$ 5.000/m², especialmente em grandes centros urbanos como São Paulo, Brasília e Florianópolis.
Para saber o custo exato, acesse nossa Calculadora de Reforma gratuita e faça a simulação personalizada.
2. Quanto custa construir uma casa de 100m² em 2025?
Considerando um padrão médio de construção, o custo estimado é de R$ 200.000 a R$ 350.000, dependendo dos acabamentos e da localização. Para casas de alto padrão, o valor pode chegar a R$ 500.000 ou mais.
Use nossa calculadora online e veja quanto custa construir exatamente a casa dos seus sonhos.
3. E quanto custa construir uma casa de 150m²?
Seguindo os mesmos parâmetros, o custo de construção de uma casa de 150m² pode variar entre R$ 270.000 e R$ 700.000, com variações conforme o projeto, padrão de acabamento e terreno.
Dica: Utilize a nossa calculadora de construção para ajustar os valores ao seu orçamento real.
4. Como calcular o valor para construir uma casa em 2025?
O cálculo básico é:
área construída (m²) × custo médio por m²
Por exemplo:
150 m² × R$ 3.200 = R$ 480.000
Mas esse valor pode mudar com o padrão do imóvel, terreno, mão de obra e acabamento. Para um resultado mais preciso, recomendamos o uso da Calculadora de Reforma da LARYA, que já considera tendências de 2025.
5. Como calcular o preço do metro quadrado de um terreno?
Para calcular o valor por m² de um terreno, basta dividir o preço total pela metragem:
Exemplo: terreno de R$ 180.000 com 300 m² → R$ 600/m²
Você pode comparar esse valor com outros terrenos da mesma região acessando o nosso índice de valor do metro quadrado por bairro e rua, disponível no site da LARYA.
6. Construir ainda é mais barato que comprar em 2025?
Em muitas regiões, sim. Construir pode gerar uma economia de até 30% em relação à compra de imóveis prontos, especialmente se o terreno já estiver quitado. Mas o ideal é comparar com os dados reais de mercado – e a LARYA oferece essas comparações gratuitamente.
7. Onde posso acompanhar o valor do metro quadrado por região?
Acesse o portal da LARYA e consulte valores por m² em mais de 50 mil ruas e bairros do Brasil. Os dados são atualizados com base em transações reais, tendências do mercado e índices como o CUB/m².
