15/12/2025

Todos os grandes bancos oferecem opções de financiamento imobiliário. Entretanto, apesar de ser o mesmo procedimento, há muitas diferenças entre eles nos principais aspectos desse tipo de concessão de crédito: taxas de juros, número de parcelas, sistema de aprovação e burocracia exigida.

Neste dossiê completo e atualizado para o cenário de 2026, iremos detalhar minuciosamente o processo de cada instituição, as taxas praticadas e as tarifas ocultas, para que você, ao financiar seu imóvel, possa fazer a melhor escolha com segurança.

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Como escolher um banco para fazer financiamento imobiliário?

É comum ouvir que o mais importante na hora da escolha do banco é a temida taxa de juros. Sem dúvidas ela é um fator a se considerar, mas não é, de fato, o prioritário. Ao escolher a instituição que fará seu financiamento, vale se atentar a alguns pontos cruciais, que nem sempre são avaliados com cuidado:

1. Custo Efetivo Total (CET)

O Custo Efetivo Total (CET) é o valor que você pagará ao final de todo o processo. Ele engloba não apenas os juros nominais, mas também uma série de encargos que, somados, podem fazer um financiamento aparentemente barato sair caro.

Os componentes do CET incluem:

• Taxas administrativas mensais: Valores fixos cobrados para manutenção do contrato (geralmente R$ 25,00 a R$ 29,90);
• Seguros obrigatórios: MIP (Morte e Invalidez Permanente) e DFI (Danos Físicos ao Imóvel). A idade do comprador influencia diretamente no MIP;
• Tarifas de avaliação: O custo para o engenheiro vistoriar o imóvel;
• Impostos (IOF): Imposto sobre Operações Financeiras.

O ponto aqui é que, ainda que você opte pelo banco com as menores taxas de juros, se os seguros forem caros (devido à seguradora parceira do banco), a parcela final será mais alta.

2. Valores em longo prazo (Prazo de Pagamento)

O número de parcelas não impacta somente no tempo que você irá demorar para, finalmente, quitar o seu financiamento imobiliário. Ele também influencia diretamente no quanto de juros você pagará durante o período.
Quanto mais longo o prazo, maior será a influência dos juros sobre o saldo devedor.
Por exemplo, a diferença de juros pagos entre um contrato de 30 anos (360 meses) e um de 35 anos (420 meses) pode chegar a mais de R$ 100 mil em um imóvel de alto padrão. Portanto, ainda que a taxa de juros seja mais baixa, é necessário colocar na balança o impacto do prazo no valor total desembolsado.

3. Agilidade e Atendimento

Fechar um contrato de financiamento com um banco é tê-lo como o guardião de seu bem por décadas. Sendo assim, o mínimo que você deve cobrar da instituição é um atendimento eficiente, completo e que esteja disponível para realmente auxiliá-lo durante todo o processo.

Se você já tem uma conta em um banco e confia no gerente, isso deve contar como um ponto a mais na decisão. Pagar um pouco mais barato em outro banco pode não compensar se o atendimento for inexistente ou extremamente burocrático na hora de resolver problemas futuros, como a liberação do FGTS para amortização ou a portabilidade da dívida.

Comparativo de Taxas: Qual o cenário atual?

Para ajudar na sua decisão, compilamos as taxas nominais praticadas em Dezembro de 2025 pelos principais players do mercado:

Fonte: Larya (Dezembro/2025)

Análise Detalhada dos Principais Bancos

Abaixo, detalhamos o passo a passo, as taxas e as particularidades de cada instituição para 2026, com links diretos para as páginas oficiais:

1. Santander

Caso queira conhecer mais sobre o Site Oficial de Financiamento Imobiliário do Santander, saiba que ele se destaca pela digitalização e flexibilidade.

Passo a passo no Santander

Na instituição, a concessão de crédito é dividida em cinco fases claras:

1. Simulação e aprovação de crédito: Feita online, com resposta rápida sobre o limite disponível utilizando inteligência artificial para análise de risco.
2. Cadastro e documentação: Envio digital dos documentos pessoais e de renda através do portal do cliente.
3. Análise técnica e jurídica: O banco realiza a conferência dos documentos e envia um engenheiro credenciado para a vistoria do imóvel.
4. Assinatura do contrato: Com tudo aprovado, o contrato é emitido.
5. Liberação do crédito: Após o registro do contrato em cartório e devolução ao banco, o valor é liberado ao vendedor em até 5 dias.

Para quem quer agilidade, o Santander oferece a possibilidade de fazer o processo quase todo online. É possível financiar 80% do imóvel em até 35 anos (420 meses), utilizar o FGTS e somar renda com mais uma pessoa (mesmo sem parentesco, o que é um grande diferencial).

Taxas e Tarifas do Santander

• Tarifa de Avaliação da garantia: Aproximadamente R$ 3.100,00 (debitada da conta corrente).
• Tarifa de Serviços Administrativos (TSA): Cobrada mensalmente nas parcelas (cerca de R$ 25,00).
• Seguros Obrigatórios: Morte e Invalidez Permanente (MIP) e Danos Físicos do Imóvel (DFI).

2. Itaú

O Site Oficial de Financiamento Imobiliário do Itaú é conhecido pela agressividade nas taxas para clientes de alta renda e pela possibilidade de financiar uma parcela maior do imóvel.

Passo a passo no Itaú

A sequência no Itaú envolve 7 etapas detalhadas:

1. Solicitação da proposta: Pode ser feita pelo site, app, em agências ou via parceiros (como a Larya).
2. Aprovação de crédito: O banco promete retorno em até 1 hora para crédito de até R$ 1 milhão (para correntistas com crédito pré-aprovado).
3. Envio de documentos: Upload digital da documentação do comprador e do imóvel em plataforma segura.
4. Análise técnica e Vistoria: Engenharia avalia o valor de mercado do bem para garantir que ele cobre o valor financiado.
5. Confirmação de dados: Validação final das condições, taxas e valores antes da emissão.
6. Emissão e Assinatura: Assinatura do contrato (que tem força de escritura pública).
7. Registro e Pagamento: Após o registro em cartório e envio da matrícula atualizada ao banco, o pagamento ocorre em até 5 dias úteis.

O Itaú se destaca por financiar até 90% do valor do imóvel (o teto mais alto do mercado atualmente para perfil hipotecário) com prazo de até 30 anos (360 meses). As taxas de juros são personalizadas, partindo de 11.70% a.a. + TR, e existe a opção da linha “Crédito Imobiliário com Pula Parcela”, onde você pode escolher um mês do ano para não pagar a prestação.

3. Bradesco

No Site Oficial de Financiamento Imobiliário do Bradesco, o processo é tradicional e sólido, ideal para quem já possui relacionamento histórico com o banco. É possível financiar 80% do valor do imóvel em até 30 anos.

Passo a passo no Bradesco

A instituição simplifica a progressão em 4 grandes fases:

1. Simulação e Proposta: Envio dos dados via internet banking ou agência física.
2. Análise de Crédito: Validação rápida da capacidade de pagamento e score de crédito.
3. Avaliação do Imóvel: Vistoria técnica e análise jurídica dos documentos do vendedor para garantir “Nada Consta”.
4. Assinatura e Liberação: Emissão do contrato, assinatura presencial, registro e liberação dos recursos.

Uma vantagem do Bradesco é a flexibilidade no uso do FGTS para amortizar parcelas ou liquidar saldo devedor.

Taxas e Tarifas do Bradesco

• Tarifa de Avaliação: R$ 3.100,00.
• Seguros Habitacionais e Tarifa de Manutenção de Contrato são cobrados mensalmente.
• Para imóveis acima de R$ 1,5 milhão, o banco utiliza a carteira hipotecária (taxas de mercado), sem uso do FGTS na modalidade de compra.

4. Caixa Econômica Federal

A Página Oficial de Habitação da Caixa é a líder absoluta de mercado e oferece a maior variedade de índices de correção.

Modalidades de Correção na Caixa

Diferente dos bancos privados que focam na TR, a Caixa oferece:

• TR (Taxa Referencial): A mais tradicional e segura. Juros + TR. (Taxas de 8% a 10.50% a.a.).
• IPCA: Juros menores (2,95% a 4,95% a.a.) + Inflação. A parcela varia mais, mas começa mais baixa. Cuidado em momentos de inflação alta.
• Poupança: Taxa variável atrelada ao rendimento da poupança.
• Prefixada: Juros fixos entre 8% e 9,75% a.a., sem correção pela TR (parcela não muda do início ao fim).

O prazo de pagamento pode chegar a 420 meses (35 anos) na modalidade TR, o maior do mercado.

Passo a passo na Caixa

1. Simulação: Fundamental para escolher o índice (TR, IPCA, etc).
2. Análise de crédito e cadastro: Entrega de documentos na agência ou correspondente bancário (Caixa Aqui).
3. Análise de engenharia: Vistoria rigorosa do imóvel para garantir habitabilidade.
4. Assinatura do contrato: Realizada na agência de origem.
5. Pagamento e Gestão: Acompanhamento e emissão de boletos pelo App Habitação Caixa.

5. Banco do Brasil

O Site Oficial de Imóveis do Banco do Brasil modernizou muito seu processo e agora permite a condução quase total pelo aplicativo.

Passo a passo no Banco do Brasil

1. Simulação e Aprovação: Feitas diretamente pelo App BB com resposta imediata.
2. Envio de Documentos: Upload de fotos dos documentos via celular.
3. Vistoria e Análise Jurídica: O banco avalia o imóvel e a documentação dos vendedores de forma centralizada.
4. Assinatura e Registro: Emissão do contrato para assinatura e registro em cartório.

O BB permite financiar em até 420 meses (35 anos) e financia até 80% do valor.
Diferencial Exclusivo: O Banco do Brasil permite incluir no financiamento as despesas de cartório (registro) e ITBI, além da tarifa de avaliação, diluindo esses custos iniciais pesados nas parcelas.

SAC ou Tabela Price?

Independentemente do banco, você terá que escolher o sistema de amortização.

• SAC (Sistema de Amortização Constante): É o mais recomendado. As parcelas começam mais altas e vão diminuindo. O saldo devedor cai mais rápido, resultando em menos juros pagos no total.
• Tabela Price: As parcelas são fixas (e inicialmente menores que no SAC), mas a amortização é lenta. No final, o montante pago é significativamente maior.

Como planejar o seu financiamento?

• Organize suas finanças: Limpe seu nome e quite dívidas de curto prazo (cartão, cheque especial) para aumentar seu score.
• Pesquise além da taxa: Olhe o CET. Um seguro mais barato pode compensar uma taxa de juros ligeiramente maior.
• Simule em todos: Não feche com o primeiro banco. Use simuladores multibancos para comparar cenários.

Conclusão: Qual o melhor banco?

A resposta depende do seu perfil:

• Para menor entrada: Itaú (financia 90%).
• Para prazo mais longo: Caixa, BB e Santander (35 anos).
• Para custos iniciais menores: Banco do Brasil (financia ITBI e Registro).
• Para taxas competitivas (servidor público): Caixa.

Agora que você conhece os detalhes de cada instituição, faça uma simulação personalizada para descobrir qual banco oferece a melhor condição para o seu momento financeiro.

FAQ

Carolina Especialista em Crédito Imobiliário

Carolina é especialista em crédito imobiliário com 6 anos de experiência na análise e aprovação de financiamentos. Domina a avaliação documental, a gestão de crédito e a otimização de processos, garantindo operações seguras e eficientes com precisão.

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