O que é financiamento imobiliário e como ele auxilia na compra do seu imóvel

08/02/2025

Adquirir a casa própria é um dos maiores desejos do brasileiro. Mais do que um sonho, representa estabilidade, patrimônio e segurança. No entanto, os altos valores envolvidos tornam essa conquista difícil sem apoio financeiro — é aí que entra o financiamento imobiliário, uma das opções mais viáveis para quem deseja sair do aluguel e garantir seu imóvel. Neste artigo, você entenderá como funciona o financiamento imobiliário, seus tipos, documentos necessários, prazos, custos envolvidos e muito mais.

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O que é financiamento imobiliário?

O financiamento imobiliário é um tipo de crédito concedido por instituições financeiras para quem deseja comprar, construir ou reformar um imóvel, seja ele residencial ou comercial, novo ou usado. Em vez de pagar o valor total do imóvel à vista, o comprador parcela o montante ao longo de vários anos, com acréscimos de juros e correções monetárias. Os prazos de pagamento podem chegar a 35 anos, e as taxas de juros são geralmente mais baixas em comparação com outros tipos de empréstimos.

Alguns bancos podem cobrir até 90% do valor do imóvel, utilizando recursos como Poupança, FGTS, LCIs, CRIs e CCIs.

Quem pode fazer um financiamento imobiliário?

Para contratar um financiamento imobiliário, é necessário atender a alguns requisitos básicos:

• Ter 18 anos ou mais
• Ter renda compatível com o valor das parcelas
• Estar com o CPF regularizado
• Estar com o nome limpo em órgãos como Serasa e SPC

Quais documentos são necessários?

Os documentos exigidos para a contratação de um financiamento imobiliário variam de acordo com o banco, mas geralmente incluem:

• CPF e RG
• Carteira de trabalho
• Comprovante de renda
• Comprovante de residência
• Certidão de estado civil
• Declaração de Imposto de Renda
• Documentação completa do imóvel e do vendedor

Quais são os tipos de financiamento imobiliário?

Existem dois principais tipos de financiamento imobiliário:

Sistema Financeiro da Habitação (SFH)

• Valor do imóvel: até R$ 1,5 milhão
• Financia até 80% do valor do imóvel
• Prestação: até 30% da renda
• Juros máximos: 12% ao ano
• Permite o uso do FGTS
• O imóvel deve ser residencial, urbano e na mesma região onde o comprador vive ou trabalha

Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)

• Para imóveis acima de R$ 1,5 milhão
• Pode financiar até 90% do valor do imóvel
• Juros: negociáveis
• Não há limite de renda comprometida
• Pode ser usado para imóveis comerciais ou secundários
• O FGTS pode ser utilizado para abater parcelas

Etapas do processo de financiamento

O processo de financiamento imobiliário envolve diversas etapas importantes:

1. Análise de crédito: avaliação do perfil financeiro do solicitante
2. Escolha do imóvel: preferencialmente com crédito pré-aprovado
3. Avaliação técnica: vistoria feita por um engenheiro do banco
4. Análise jurídica: verificação de documentos do imóvel e vendedor
5. Assinatura do contrato 
6. Registro em cartório: pagamento de ITBI e outras taxas
7. Liberação do crédito
   

Modelos de amortização utilizados

Os modelos de amortização mais comuns são:

• SAC (Sistema de Amortização Constante): amortização constante, com parcelas mais altas no início, mas decrescentes ao longo do tempo.
• Tabela Price: parcelas de valor fixo, com maior concentração de juros no início.
• Sacre (Sistema de Amortização Crescente): combina características do SAC e da Price, com parcelas que começam mais altas e reduzem com o tempo.

Custos envolvidos no financiamento

Além dos juros, existem outras despesas importantes que devem ser consideradas:

• Taxa de avaliação do imóvel 
• Seguros obrigatórios: MIP (morte ou invalidez) e DFI (danos físicos ao imóvel)
• Taxa de administração (SFH): até R$ 25 por mês
• ITBI: imposto municipal, que pode chegar a 3% do valor do imóvel
• Custas cartoriais de registro e escritura
  

É possível antecipar parcelas?

Sim! Antecipar parcelas pode reduzir o tempo ou o valor total do financiamento. Quem tem FGTS pode usá-lo para:

• Abater até 80% de 12 parcelas futuras
• Quitar parcelas vencidas (até 3 em atraso)
• Reduzir o saldo devedor

Como transferir ou fazer a portabilidade do financiamento?

• Transferência: requer uma nova análise de crédito do comprador interessado e aprovação do banco.
• Portabilidade: possibilita levar a dívida para outro banco com juros menores. As etapas incluem solicitar saldo e contrato no banco atual, simular em outros bancos, escolher a melhor proposta e finalizar a migração com a Câmara Interbancária de Pagamentos (CIP).

O que acontece se não pagar o financiamento?

A inadimplência pode levar à perda do imóvel, já que ele é a garantia do empréstimo. O banco pode retomar o bem e leiloá-lo para cobrir a dívida.

Por fim, o financiamento imobiliário é uma ferramenta poderosa para realizar o sonho da casa própria, mas exige planejamento, atenção aos detalhes e consciência sobre os compromissos assumidos. Conhecer as regras, os custos e os tipos de contratos disponíveis é fundamental para fazer uma escolha inteligente e garantir que o investimento traga segurança e estabilidade para o futuro.

Antes de assinar qualquer contrato, compare propostas, avalie as condições do seu orçamento e não hesite em buscar orientação especializada. Com informação e organização, o financiamento deixa de ser um obstáculo e se torna um aliado na conquista do seu imóvel.

FAQ

Leonardo Costa Consultor Estratégico em Crédito Imobiliário

Leonardo Costa é correspondente bancário especializado em crédito imobiliário, com foco em soluções práticas e eficientes. Com vasta experiência na análise de condições de crédito e idoneidade cadastral, ele oferece atendimento personalizado e seguro. Possui as certificações CA 300, FEBRABAN 100 LGPD e PLDFT.

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