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Qual a Renda para Financiar um Imóvel de R$ 1,6 Milhão em 2026?
Índice
05/02/2026 | Escrito por Equipe de Inteligência de Mercado LARYA | Dados auditados em Fevereiro/2026 | Tempo de Leitura: 14 min
Qual a renda exigida para financiar 1,6 milhão?
Para financiar um imóvel de R$ 1.600.000,00 em 2026, com entrada de 20% (R$ 320 mil), a renda familiar bruta exigida varia entre R$ 41.500,00 e R$ 48.000,00, dependendo do banco. A primeira parcela no sistema SAC gira em torno de R$ 12.470,00. Este valor agora se enquadra no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), permitindo o uso de FGTS e taxas de juros reduzidas.
Até o ano passado, comprar um imóvel de R$ 1,6 milhão significava entrar obrigatoriamente no SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário), com juros livres, taxas mais altas e a proibição do uso do FGTS. Era um “salto” financeiro doloroso para a classe alta.
Em 2026, o jogo virou. Com o novo teto do SFH ampliado para R$ 2,25 milhões, o imóvel de 1.6 milhão entrou na zona de proteção dos juros regulados. Isso significa que você pode comprar uma cobertura ou uma casa de luxo com as mesmas condições de juros de um apartamento médio. Neste Dossiê Técnico LARYA, vamos mostrar a matemática dessa oportunidade e como aprovar esse crédito alto com segurança.
Oportunidade 2026: Imóveis de R$ 1.6M agora aceitam FGTS.
📢 Plantão LARYA: A Revolução do 1.6 Milhão
A mudança na legislação transformou este nicho de mercado. Entenda o impacto no seu bolso:
- Antes (SFI): Juros de 12% a 14% a.a. + IPCA. FGTS bloqueado.
- Agora (SFH): Juros limitados (aprox. 11% a.a. + TR). FGTS liberado para entrada e amortização.
- Economia Real: A mudança de enquadramento gera uma economia estimada de R$ 400.000,00 em juros ao longo de 30 anos para um imóvel deste valor.
📊 Raio-X R$ 1,6 Milhão (Fev/2026)
R$ 1,6 Mi
R$ 320.000
R$ 41.500+
Uso de FGTS
*Cálculo base SAC 360 meses. Renda familiar pode ser composta por até 4 pessoas.
Simulação de alto padrão multibanco.
Ranking Oficial: Quem financia 1,6 milhão mais barato?
Simulamos o financiamento de R$ 1.280.000,00 (80% do valor) em 360 meses usando a Tabela SAC. Em valores altos, a Tabela Price é perigosa devido à amortização lenta. Veja a comparação:
| Ranking | Banco | Taxa (a.a.) | 1ª Parcela (SAC) | Renda Exigida (30%) |
|---|---|---|---|---|
| #1 🏆 | Caixa Econômica | 11,19% | R$ 12.470,00 | R$ 41.566,00 |
| #2 | BRB | 11,36% | R$ 12.583,00 | R$ 41.943,00 |
| #3 | Itaú | 11,60% | R$ 12.763,00 | R$ 42.543,00 |
| #4 | Santander | 11,69% | R$ 12.834,00 | R$ 42.780,00 |
| #5 | Bradesco | 11,70% | R$ 12.840,00 | R$ 42.800,00 |
| #6 | Banco do Brasil | 12,00% | R$ 13.166,00 | R$ 43.886,00 |
| #7 | Banco Inter | 13,76% | R$ 15.520,00 | R$ 51.733,00 |
*Valores estimados incluindo amortização + juros (SAC). O CET pode variar conforme a idade do proponente.
Estratégia: Como comprovar R$ 42.000 de Renda?
Para um imóvel desse porte, a análise de crédito é detalhada (Tier 1). O segredo para aprovar é a Composição de Renda Inteligente, misturando diferentes fontes de ganhos.
Cenário de Aprovação (Exemplo Empresarial):
- Proponente A (Empresário/PJ): Pró-labore de R$ 15.000 + Distribuição de Lucros R$ 15.000 (Isenta de IR).
- Proponente B (Cônjuge/Sócio): Renda de Aluguéis R$ 12.000.
- Total: R$ 42.000 (Aprovado).
Dica LARYA: Muitos empresários declaram apenas um salário mínimo de pró-labore. Para financiar R$ 1,6 mi, você precisará apresentar o Decore ou o Extrato Bancário (Movimentação) para provar sua capacidade real de pagamento.
📹 Assista: Financiamento de Alto Padrão vale a pena?
O Custo da Burocracia: Prepare R$ 65 Mil
Em um imóvel de R$ 1,6 milhão, as taxas de cartório são progressivas e pesadas. Se você não tiver liquidez, o negócio trava na etapa final.
- ITBI (Imposto): ~3% do valor (R$ 48.000).
- Registro em Cartório: ~R$ 10.000 a R$ 12.000.
- Taxas Bancárias: ~R$ 4.000.
Total Extra Necessário: ~R$ 64.000,00.
Dica LARYA: Graças à nova regra do SFH, você pode usar seu FGTS para pagar a entrada (os R$ 320k), preservando seu dinheiro em caixa para pagar essas taxas documentais.
SAC ou Price para 1,6 Milhão?
Com uma dívida de R$ 1.280.000,00, a escolha da tabela define sua saúde financeira futura.
- SAC: Parcela começa em R$ 12.470 e cai todo mês. Em 5 anos, já estará bem menor.
- Price: Parcela fixa de ~R$ 11.500. Embora comece menor, o saldo devedor cai muito devagar. Em valores milionários, o “juro sobre juro” da Price é perigoso e pode fazer você pagar 3 imóveis no final.
Recomendação técnica: Opte sempre pela SAC neste patamar de valor para proteger seu patrimônio.
Perguntas Frequentes (FAQ)
Quanto fica a parcela de 1,6 milhão financiado?
A parcela inicial gira em torno de R$ 12.470,00 na Tabela SAC (Caixa) e R$ 13.000,00 nos bancos privados, dependendo da taxa de juros.
Qual a renda para financiar um imóvel de 1,6 milhão?
A renda familiar bruta exigida é de aproximadamente R$ 41.500,00 na Caixa para as taxas atuais de 2026.
Posso usar FGTS em imóvel de 1,6 milhão?
Sim! Com a ampliação do teto do SFH para R$ 2,25 milhões em 2026, imóveis de R$ 1,6 milhão agora são elegíveis para uso de FGTS.
