Falar Com Especialista
Qual a Renda para Financiar um Imóvel de R$ 3 Milhões
Índice
05/02/2026 | Escrito por Equipe de Inteligência de Mercado LARYA | Dados auditados em Fevereiro/2026 | Tempo de Leitura: 15 min
Qual a renda para financiar 3 milhões (Entrada de R$ 900 mil)?
Ao dar uma entrada de 30% (R$ 900.000,00) em um imóvel de R$ 3 milhões, o saldo financiado cai para R$ 2,1 milhões. Neste cenário, a renda familiar bruta exigida situa-se entre R$ 85.000,00 e R$ 92.000,00. A primeira parcela no sistema SAC gira em torno de R$ 25.800,00. Atenção: Este imóvel pertence ao SFI (acima do teto de R$ 2,25 mi), o que impede o uso do FGTS na compra.
Adquirir um imóvel de R$ 3 milhões é uma operação de engenharia financeira, não apenas uma compra. Neste patamar, cada ponto percentual na taxa de juros ou na entrada define a saúde do seu fluxo de caixa pelos próximos anos.
A estratégia de oferecer 30% de entrada (ao invés dos 20% mínimos) é poderosa. Ela reduz o risco da operação para o banco, o que pode abrir portas para taxas de juros negociadas (abaixo da tabela de balcão) no segmento SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário). Neste Dossiê Técnico LARYA, vamos detalhar como essa entrada maior facilita a aprovação e protege seu patrimônio.
Estratégia: 30% de entrada (R$ 900k) reduz drasticamente os juros finais.
⚠️ Regras de Ouro SFI 2026
Seu imóvel está avaliado em R$ 3 milhões, superando o teto do SFH (R$ 2,25 mi). As regras são:
- FGTS Bloqueado na Compra: Você não pode usar o FGTS para pagar os R$ 900 mil da entrada. Este valor deve vir de liquidez própria (investimentos, venda de bens, bônus).
- Taxas Flexíveis: No SFI, bancos como Santander e Itaú (Personnalité) têm maior liberdade para negociar taxas se o cliente tiver um bom “share of wallet” (investimentos no banco).
- IOF: Operações SFI podem ter incidência de IOF diluído, encarecendo levemente o CET.
📊 Raio-X R$ 3 Milhões (Entrada 30%)
R$ 3,0 Mi
R$ 900.000
R$ 2,1 Mi
R$ 86.000+
*Cálculo base SAC 360 meses. Renda para aprovação sem restrições.
💡 Impacto da Entrada na Renda Exigida
Atenção: A renda exigida apresentada neste guia (aprox. R$ 86.000) considera uma entrada robusta de 30% (R$ 900 mil). Se você optasse pela entrada mínima de 20% (R$ 600 mil), o saldo financiado subiria para R$ 2,4 milhões, o que elevaria a parcela e exigiria uma renda familiar superior a R$ 98.000,00. Aumentar a entrada é a forma mais eficaz de facilitar a aprovação.
Descubra taxas personalizadas para alta renda.
Ranking Oficial SFI: Quem financia 2,1 milhões?
Simulamos o financiamento do saldo de R$ 2.100.000,00 (70% do valor) em 360 meses usando a Tabela SAC. No segmento SFI, os bancos privados competem agressivamente.
| Ranking | Banco | Taxa SFI (a.a.) | 1ª Parcela (SAC) | Renda Mínima (30%) |
|---|---|---|---|---|
| #1 | Caixa Econômica | 11,50% | R$ 25.958,00 | R$ 86.526,00 |
| #2 🏆 | Itaú Personnalité | 11,60% | R$ 26.133,00 | R$ 87.110,00 |
| #3 | Santander Select | 11,69% | R$ 26.290,00 | R$ 87.633,00 |
| #4 | Bradesco Prime | 11,70% | R$ 26.308,00 | R$ 87.693,00 |
| #5 | Banco do Brasil | 12,00% | R$ 26.833,00 | R$ 89.443,00 |
| #6 | Banco Inter | 13,76% | R$ 29.913,00 | R$ 99.710,00 |
*Valores estimados com entrada de 30% (R$ 900k). Taxas SFI podem variar conforme relacionamento.
Estratégia: Como comprovar R$ 87.000 de Renda?
Para financiar 2,1 milhões, a análise de crédito é manual (Mesa de Crédito). Holerites simples muitas vezes não bastam. Você precisa de uma estratégia de Engenharia de Renda.
Cenário de Aprovação (Exemplo Empresarial/Holding):
- Proponente A (Sócio de Empresa): Distribuição de Lucros R$ 50.000 (Isenta de IR) + Pró-labore R$ 15.000.
- Proponente B (Cônjuge): Renda de Aluguéis ou Rendimentos Financeiros R$ 22.000.
- Total: R$ 87.000 (Aprovado).
Dica LARYA: No SFI, se você tiver uma entrada forte (30% ou mais), os bancos podem flexibilizar a análise, aceitando extratos bancários como prova de renda secundária com mais facilidade.
O “Custo Oculto”: R$ 150 Mil na Mesa
A burocracia para imóveis de R$ 3 milhões é pesada. Mesmo dando R$ 900 mil de entrada, você precisa de liquidez extra para a transferência.
- ITBI (Imposto 3%): R$ 90.000,00 (À vista).
- Registro em Cartório: ~R$ 30.000,00 (Teto máximo em estados como SP).
- Taxas Bancárias (SFI): ~R$ 5.000.
- Due Diligence Jurídica: ~R$ 15.000 (Essencial para segurança jurídica no SFI).
Total Extra Necessário: ~R$ 140.000 a R$ 150.000.
Dica LARYA: Se você usou todo o caixa na entrada de 30%, negocie com o Itaú ou Santander para incluir até 5% do valor do imóvel no financiamento para cobrir essas despesas.
SAC ou Price para 3 Milhões?
Com uma dívida de R$ 2.100.000,00, a Tabela Price é perigosa.
- SAC (Recomendada): Parcela começa em R$ 26.000 e cai mensalmente. Amortização real de ~R$ 5.800 desde o mês 1.
- Price (Evitar): Parcela fixa de ~R$ 24.000. Nos primeiros anos, você paga quase R$ 22.000 só de juros por mês. O saldo devedor fica estagnado. Para valores multimilionários, a SAC protege seu patrimônio.
Veja a análise completa: SAC vs Price para Alto Valor.
Perguntas Frequentes (FAQ)
Quanto fica a parcela de 3 milhões com 30% de entrada?
A parcela inicial gira em torno de R$ 26.000,00 na Tabela SAC (Itaú/Caixa) para um financiamento de R$ 2,1 milhões.
Qual a renda para financiar 3 milhões (entrada 900 mil)?
A renda familiar bruta exigida é de aproximadamente R$ 86.000,00 a R$ 90.000,00, dependendo da taxa de juros negociada no SFI.
Posso usar FGTS em imóvel de 3 milhões?
Não para a entrada. O teto do SFH é R$ 2,25 milhões. Imóveis de R$ 3 milhões são SFI e não permitem uso do FGTS na aquisição.
Qual a vantagem de dar 30% de entrada?
Dar 30% de entrada reduz o saldo devedor, a parcela mensal e a renda exigida (de R$ 100k para R$ 86k), além de facilitar a negociação de taxas menores com o banco.
