Como fazer a portabilidade de crédito imobiliário? Veja o passo a passo
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10/20/2025
A portabilidade de crédito imobiliário tem se tornado uma solução cada vez mais procurada por quem deseja reduzir juros, ajustar parcelas ou melhorar as condições do financiamento. Essa opção permite transferir a dívida de um banco para outro, buscando taxas mais atrativas e prazos mais adequados à sua realidade financeira.
Neste artigo, você vai entender como funciona a portabilidade, quais são as etapas do processo, as vantagens e cuidados necessários para aproveitar essa oportunidade de forma segura e vantajosa.
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O que é portabilidade de crédito imobiliário?
A portabilidade de crédito imobiliário é o processo que permite ao mutuário transferir seu financiamento para outra instituição financeira que ofereça condições melhores, como juros mais baixos, parcelas menores ou prazos mais longos.
Regulamentada pelo Banco Central, a portabilidade garante mais liberdade ao consumidor, que não precisa ficar preso ao banco original até o fim do contrato. Assim, é possível renegociar a dívida em outra instituição sem custos de contratação de um novo empréstimo.
Segundo especialistas, muitas vezes vale até tentar negociar com o banco atual, porque as instituições costumam oferecer taxas melhores para evitar a portabilidade.
Como funciona o processo de portabilidade?
Quando o cliente encontra uma instituição que oferece condições mais vantajosas, o processo segue algumas etapas específicas:
- Solicitação das informações ao banco atual: peça ao seu banco os dados do contrato, incluindo saldo devedor atualizado, número do contrato e data do último vencimento. A instituição é obrigada a fornecer essas informações em até cinco dias úteis.
- Simulação em outros bancos: faça simulações de portabilidade em diferentes instituições. Compare taxas, prazos e, principalmente, o Custo Efetivo Total (CET), que considera todos os encargos do financiamento (juros, tarifas, seguros e impostos).
- Análise e proposta: após receber as propostas, o novo banco fará uma análise do seu perfil de crédito e das condições do contrato atual. Caso aprove, ele enviará o pedido formal de portabilidade à Câmara Interbancária de Pagamentos (CIP).
- Negociação com o banco original: o banco atual tem até cinco dias úteis para apresentar uma contraproposta com condições melhores. Se você a aceitar, a portabilidade é interrompida. Caso contrário, o processo segue com o novo banco.
- Quitação e transferência do financiamento: o novo banco quita o saldo devedor junto à instituição anterior por meio de uma Transferência Eletrônica Disponível (TED). Depois, assume o contrato nas novas condições acordadas.
- Registro em cartório: o contrato precisa ser atualizado no cartório, com a substituição da garantia fiduciária (a alienação do imóvel). Essa etapa garante segurança jurídica à operação.
Quais são os requisitos da portabilidade?
Dependendo do tipo de contrato, podem haver algumas condições específicas:
- Se o financiamento for do Sistema Financeiro Habitacional (SFH), ele deve permanecer nesse sistema;
- Caso o contrato seja do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), é possível migrar para o SFH, desde que:
- o imóvel tenha valor de até R$ 1,5 milhão;
- o prazo máximo seja de 35 anos (420 meses);
- a taxa de juros seja de até 12% ao ano + TR;
- o financiamento não ultrapasse 80% do valor do imóvel.
Essas regras garantem que a operação siga as normas do Banco Central e que o contrato continue transparente e seguro.
Custos da portabilidade
Os bancos não podem cobrar taxas pela portabilidade. No entanto, podem existir alguns custos adicionais relacionados ao processo, como:
- Taxa de avaliação do imóvel, caso o novo banco exija vistoria;
- Custos cartoriais, referentes à substituição da alienação fiduciária;
- Tarifa de cadastro, quando o cliente não possui vínculo prévio com a nova instituição.
Essas despesas são pontuais e devem ser consideradas ao calcular se a economia obtida com as novas condições compensa o investimento inicial.
Posso usar o FGTS na portabilidade?
Sim — desde que o financiamento seja pelo SFH. Nesse caso, o cliente pode usar o saldo do FGTS para amortizar parte do saldo devedor ou reduzir o valor das prestações, respeitando o intervalo mínimo de dois anos entre cada utilização.
No entanto, essa opção não está disponível para contratos firmados pelo SFI, que não permitem o uso do FGTS para quitação parcial.
Dicas para aproveitar melhor a portabilidade
- Mantenha os documentos atualizados: contrato, saldo devedor e data do último vencimento;
- Simule em mais de uma instituição: compare o CET e não apenas a taxa de juros;
- Negocie com o banco atual: às vezes, ele pode cobrir a proposta do concorrente;
- Planeje-se: verifique se o valor das novas parcelas e os custos adicionais cabem no seu orçamento.
A portabilidade de crédito imobiliário é uma estratégia inteligente para reduzir custos e reorganizar suas finanças, especialmente em períodos de juros mais baixos. Ao comparar propostas e entender todas as etapas, você garante que a mudança realmente traga benefícios — transformando seu financiamento em uma solução mais leve, econômica e adaptada à sua realidade.
FAQ
O medo da perda é comum, mas o processo é extremamente regulamentado e seguro. Na prática, o imóvel permanece em sua posse direta — você continua morando, alugando ou utilizando o bem normalmente. A alienação fiduciária apenas insere o banco como coproprietário indireto até a quitação do contrato. O objetivo das instituições financeiras, parceiras da LARYA, é receber o pagamento das parcelas, não retomar imóveis. Com prazos longos (até 20 anos) e juros baixos, as parcelas tornam-se suaves e adequadas ao seu orçamento, tornando o risco de inadimplência muito menor do que em dívidas de curto prazo.
Não. Uma das maiores vantagens do crédito com garantia da LARYA é o conceito de “Uso Livre” (Free Use). Diferente de um financiamento imobiliário tradicional, onde o recurso vai para o vendedor do imóvel, no Home Equity o dinheiro é depositado integralmente na sua conta corrente após o registro em cartório. Para o planejamento financeiro de 2026, isso é vital: você pode utilizar o capital para consolidação de dívidas caras, capital de giro para expandir seu negócio, investimentos, reformas ou até projetos pessoais, sem precisar justificar a destinação do recurso ao banco.
O Home Equity, popularmente conhecido no Brasil como Empréstimo com Garantia de Imóvel (CGI), é uma modalidade de crédito inteligente onde seu imóvel (quitado ou quase quitado) serve como lastro para a operação. Diferente do empréstimo pessoal ou do cheque especial, que possuem juros exorbitantes devido ao alto risco de inadimplência, o Home Equity oferece as menores taxas do mercado — chegando a ser até 10x mais baratas. Isso ocorre porque a alienação fiduciária do bem oferece segurança à instituição financeira (como Caixa, Itaú ou Santander), que repassa essa segurança ao cliente em forma de juros baixos, prazos estendidos de até 240 meses e volumes de crédito superiores (alto LTV).
O valor do crédito depende da avaliação do seu imóvel e da sua capacidade de pagamento. O mercado trabalha com o conceito de LTV (Loan-to-Value), que geralmente permite levantar até 60% do valor de avaliação do imóvel. Por exemplo, se seu imóvel vale R$ 500.000,00, é possível obter até R$ 300.000,00 em crédito. Em 2026, com a digitalização dos processos de avaliação imobiliária, essa análise da LARYA tornou-se mais precisa, garantindo que você maximize o potencial de liquidez do seu patrimônio com agilidade.
