Como fazer a portabilidade de crédito imobiliário? Veja o passo a passo
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10/20/2025
A portabilidade de crédito imobiliário tem se tornado uma solução cada vez mais procurada por quem deseja reduzir juros, ajustar parcelas ou melhorar as condições do financiamento. Essa opção permite transferir a dívida de um banco para outro, buscando taxas mais atrativas e prazos mais adequados à sua realidade financeira.
Neste artigo, você vai entender como funciona a portabilidade, quais são as etapas do processo, as vantagens e cuidados necessários para aproveitar essa oportunidade de forma segura e vantajosa.
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O que é portabilidade de crédito imobiliário?
A portabilidade de crédito imobiliário é o processo que permite ao mutuário transferir seu financiamento para outra instituição financeira que ofereça condições melhores, como juros mais baixos, parcelas menores ou prazos mais longos.
Regulamentada pelo Banco Central, a portabilidade garante mais liberdade ao consumidor, que não precisa ficar preso ao banco original até o fim do contrato. Assim, é possível renegociar a dívida em outra instituição sem custos de contratação de um novo empréstimo.
Segundo especialistas, muitas vezes vale até tentar negociar com o banco atual, porque as instituições costumam oferecer taxas melhores para evitar a portabilidade.
Como funciona o processo de portabilidade?
Quando o cliente encontra uma instituição que oferece condições mais vantajosas, o processo segue algumas etapas específicas:
- Solicitação das informações ao banco atual: peça ao seu banco os dados do contrato, incluindo saldo devedor atualizado, número do contrato e data do último vencimento. A instituição é obrigada a fornecer essas informações em até cinco dias úteis.
- Simulação em outros bancos: faça simulações de portabilidade em diferentes instituições. Compare taxas, prazos e, principalmente, o Custo Efetivo Total (CET), que considera todos os encargos do financiamento (juros, tarifas, seguros e impostos).
- Análise e proposta: após receber as propostas, o novo banco fará uma análise do seu perfil de crédito e das condições do contrato atual. Caso aprove, ele enviará o pedido formal de portabilidade à Câmara Interbancária de Pagamentos (CIP).
- Negociação com o banco original: o banco atual tem até cinco dias úteis para apresentar uma contraproposta com condições melhores. Se você a aceitar, a portabilidade é interrompida. Caso contrário, o processo segue com o novo banco.
- Quitação e transferência do financiamento: o novo banco quita o saldo devedor junto à instituição anterior por meio de uma Transferência Eletrônica Disponível (TED). Depois, assume o contrato nas novas condições acordadas.
- Registro em cartório: o contrato precisa ser atualizado no cartório, com a substituição da garantia fiduciária (a alienação do imóvel). Essa etapa garante segurança jurídica à operação.
Quais são os requisitos da portabilidade?
Dependendo do tipo de contrato, podem haver algumas condições específicas:
- Se o financiamento for do Sistema Financeiro Habitacional (SFH), ele deve permanecer nesse sistema;
- Caso o contrato seja do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), é possível migrar para o SFH, desde que:
- o imóvel tenha valor de até R$ 1,5 milhão;
- o prazo máximo seja de 35 anos (420 meses);
- a taxa de juros seja de até 12% ao ano + TR;
- o financiamento não ultrapasse 80% do valor do imóvel.
Essas regras garantem que a operação siga as normas do Banco Central e que o contrato continue transparente e seguro.
Custos da portabilidade
Os bancos não podem cobrar taxas pela portabilidade. No entanto, podem existir alguns custos adicionais relacionados ao processo, como:
- Taxa de avaliação do imóvel, caso o novo banco exija vistoria;
- Custos cartoriais, referentes à substituição da alienação fiduciária;
- Tarifa de cadastro, quando o cliente não possui vínculo prévio com a nova instituição.
Essas despesas são pontuais e devem ser consideradas ao calcular se a economia obtida com as novas condições compensa o investimento inicial.
Posso usar o FGTS na portabilidade?
Sim — desde que o financiamento seja pelo SFH. Nesse caso, o cliente pode usar o saldo do FGTS para amortizar parte do saldo devedor ou reduzir o valor das prestações, respeitando o intervalo mínimo de dois anos entre cada utilização.
No entanto, essa opção não está disponível para contratos firmados pelo SFI, que não permitem o uso do FGTS para quitação parcial.
Dicas para aproveitar melhor a portabilidade
- Mantenha os documentos atualizados: contrato, saldo devedor e data do último vencimento;
- Simule em mais de uma instituição: compare o CET e não apenas a taxa de juros;
- Negocie com o banco atual: às vezes, ele pode cobrir a proposta do concorrente;
- Planeje-se: verifique se o valor das novas parcelas e os custos adicionais cabem no seu orçamento.
A portabilidade de crédito imobiliário é uma estratégia inteligente para reduzir custos e reorganizar suas finanças, especialmente em períodos de juros mais baixos. Ao comparar propostas e entender todas as etapas, você garante que a mudança realmente traga benefícios — transformando seu financiamento em uma solução mais leve, econômica e adaptada à sua realidade.
FAQ
Embora a portabilidade estrita transfira apenas o saldo devedor exato, existe uma estratégia poderosa conhecida como “Refinanciamento com Troco” ou Home Equity. Se o seu imóvel valorizou e você já amortizou parte da dívida, é possível migrar para um novo banco refinanciando um valor maior. A diferença entre o saldo devedor antigo e o novo crédito aprovado é depositada na sua conta. É a maneira mais barata de conseguir capital de giro ou dinheiro para reformas, pagando taxas de juros imobiliárias (muito inferiores às de empréstimos pessoais).
Não. Uma das maiores vantagens do crédito com garantia da LARYA é o conceito de “Uso Livre” (Free Use). Diferente de um financiamento imobiliário tradicional, onde o recurso vai para o vendedor do imóvel, no Home Equity o dinheiro é depositado integralmente na sua conta corrente após o registro em cartório. Para o planejamento financeiro de 2026, isso é vital: você pode utilizar o capital para consolidação de dívidas caras, capital de giro para expandir seu negócio, investimentos, reformas ou até projetos pessoais, sem precisar justificar a destinação do recurso ao banco.
O Home Equity, popularmente conhecido no Brasil como Empréstimo com Garantia de Imóvel (CGI), é uma modalidade de crédito inteligente onde seu imóvel (quitado ou quase quitado) serve como lastro para a operação. Diferente do empréstimo pessoal ou do cheque especial, que possuem juros exorbitantes devido ao alto risco de inadimplência, o Home Equity oferece as menores taxas do mercado — chegando a ser até 10x mais baratas. Isso ocorre porque a alienação fiduciária do bem oferece segurança à instituição financeira (como Caixa, Itaú ou Santander), que repassa essa segurança ao cliente em forma de juros baixos, prazos estendidos de até 240 meses e volumes de crédito superiores (alto LTV).
O processo de assessoria da LARYA é 100% gratuito, pois somos remunerados pelos bancos parceiros. O banco de origem é proibido de cobrar tarifas pela transferência. No entanto, o cliente deve estar ciente dos custos cartoriais: será necessário averbar a nova Alienação Fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis e, em alguns casos, pagar por uma nova avaliação do imóvel. Mesmo com essas taxas, a economia gerada pela redução dos juros costuma cobrir esses custos em poucos meses (Payback rápido).
