Custos de compra de imóvel: o que tenho que pagar?

O custo varia por região e padrão de acabamento. Em 2025, utiliza-se o CUB (Custo Unitário Básico) do seu estado ou o SINAPI como referência inicial, somado aos materiais de acabamento específicos.

Na Prática:

Mão de obra: Representa cerca de 40% a 50% do custo total. Pedreiros e pintores costumam cobrar por m² ou empreitada.

Materiais Específicos: Itens pesquisados como “Piso Laminado” ou “Telha Sanduíche” têm preços voláteis. O ideal é cotar o sistema completo (ex: piso + manta + rodapé + instalação) e dividir pela área total para ter o custo real por m².

Declarar a compra de um imóvel no Imposto de Renda 2025 é essencial para manter sua situação fiscal regularizada com a Receita Federal. Veja o passo a passo atualizado e completo:

Onde declarar?

No programa da Declaração de Imposto de Renda da Pessoa Física (DIRPF 2025), utilize a ficha “Bens e Direitos”. Escolha o grupo “01 – Bens Imóveis” e o código correspondente ao tipo de imóvel adquirido, como:

• 11 – Apartamento

• 12 – Casa

• 13 – Terreno

O que informar?

• Descrição completa do imóvel: endereço, metragem, número da matrícula no cartório e nome do vendedor.

• Valor pago até 31/12/2024 (se foi comprado no ano anterior).

• Forma de pagamento: se foi à vista, por financiamento imobiliário ou consórcio.

• Financiamento: informe apenas os valores efetivamente pagos no ano-base. O saldo devedor não entra.

Se o imóvel foi comprado em conjunto (ex: cônjuges), declare de forma proporcional à participação de cada um.

Dica importante:

Não atualize o valor do imóvel com base na valorização de mercado. O valor declarado deve ser o custo efetivo da compra (incluindo escritura, ITBI, taxas e corretagem, se houver). Só deve ser alterado caso haja reformas que aumentem o valor do bem – e estas também devem ser comprovadas.

A escolha entre comprar um imóvel novo ou usado em 2025 depende do perfil do comprador, das condições do mercado imobiliário e dos objetivos de longo prazo. Veja um comparativo com os principais pontos:

️ Imóvel novo:

• Vantagens:

  • Estrutura moderna, com materiais atualizados e menos necessidade de manutenção imediata.

  • Maior valorização a longo prazo, especialmente em bairros em expansão.

  • Condições facilitadas de pagamento na planta ou via financiamento imobiliário.

  • Condomínios com infraestrutura moderna (coworking, academia, espaço pet, etc.).

• Desvantagens:

  • Preço por metro quadrado geralmente mais alto.

  • Menor espaço interno em comparação a imóveis antigos.

  • Possível atraso na entrega (em imóveis na planta).

️ Imóvel usado:

• Vantagens:

  • Preço mais competitivo e maior margem para negociação.

  • Localizações privilegiadas, em bairros centrais já consolidados.

  • Pronto para morar ou alugar imediatamente.

• Desvantagens:

  • Pode exigir reformas, com custos adicionais.

  • Instalações antigas e menos eficientes (elétrica, hidráulica, etc.).

  • Maior cuidado na análise jurídica e técnica do imóvel.

A dica é sempre comparar preços por metro quadrado com a ajuda de plataformas confiáveis, como a LARYA l, que oferece dados de valorização por região, simulações de financiamento e avaliações gratuitas (AVM). Assim, você toma a decisão mais inteligente para o seu bolso.

Modelos prontos servem como base, mas usar um “copia e cola” sem revisão jurídica é arriscado. Cada negociação tem especificidades (imóvel financiado, uso de FGTS, permuta) que modelos genéricos não cobrem.

Onde está o perigo:

Modelos antigos podem citar leis revogadas.

Falta de proteção específica para o vendedor (ex: o que acontece se o financiamento do banco não for aprovado?).

Recomendação: Use o modelo para entender a estrutura, mas peça para um advogado imobiliário ou corretor experiente adaptar as cláusulas para a sua realidade.

O contrato deve conter a qualificação completa das partes, descrição detalhada do imóvel (conforme matrícula), preço e forma de pagamento, data de posse, cláusula de irretratabilidade e as certidões negativas de débitos.

Análise Profunda: O “Contrato de Gaveta” (instrumento particular) é o passo anterior à Escritura, mas é ele que define as regras do jogo.

Multa Penal: Essencial estipular multa (geralmente 10% a 20%) em caso de desistência.

Cláusula Resolutiva: Garante que, se o comprador não pagar, o negócio é desfeito automaticamente.

Dica de 2025: Hoje, a validade jurídica de contratos assinados digitalmente (Gov.br, DocuSign) é plena, desde que certificada. Isso agiliza a formalização antes mesmo do cartório.

Não. O recibo é apenas um comprovante de pagamento. O documento que transfere a propriedade legalmente é a Escritura Pública registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Por que isso confunde? Muitas pessoas compram imóveis irregulares apenas com “Recibo” ou “Contrato de Gaveta”.

Risco: “Quem não registra, não é dono”. Se o vendedor tiver dívidas trabalhistas ou fiscais, o imóvel (que ainda está no nome dele no cartório) pode ser penhorado, mesmo que você tenha o recibo de que pagou.

Solução: O recibo serve para instruir uma futura ação de Usucapião ou Adjudicação Compulsória caso o vendedor suma, mas não substitui a escritura imediata.

Comprar um imóvel em 2025 envolve planejamento, pesquisa e atenção a detalhes legais e financeiros. Veja o passo a passo atualizado para garantir uma compra segura:

1. Defina seu orçamento e faça uma simulação de financiamento imobiliário — use simuladores online como o da LARYA para entender quanto você pode financiar, com base em renda, entrada e prazos.

2. Escolha a localização e o tipo de imóvel ideal — avalie bairros, infraestrutura, valorização do metro quadrado e perfil do imóvel (apartamento, casa, novo ou usado).

3. Conte com um corretor de imóveis de confiança — busque profissionais bem avaliados em plataformas confiáveis, com histórico de vendas e conhecimento do mercado local.

4. Visite os imóveis e analise a documentação — verifique escritura, registro, IPTU, habite-se e situação condominial.

5. Negocie preço e condições de pagamento — uma boa negociação pode resultar em descontos relevantes ou inclusão de benfeitorias.

6. Assine o contrato com segurança jurídica — envolva um advogado ou assessoria imobiliária, especialmente para imóveis de maior valor.

7. Registre o imóvel e pague as taxas — ITBI, escritura pública e registro no cartório são obrigatórios para formalizar a transação.

Em 2025, o uso de ferramentas digitais, como o avaliador automático de imóveis (AVM) e comparadores de crédito, facilita todo o processo, tornando a jornada mais rápida e transparente.

Antes de assinar o contrato de compra de um imóvel, é essencial realizar uma análise completa dos documentos, do imóvel e da situação do vendedor. Em 2025, com a valorização dos imóveis e o aumento de fraudes, a cautela é ainda mais necessária. Veja os pontos mais importantes:

1. Documentação do imóvel: verifique matrícula atualizada no cartório de registro de imóveis, ausência de ônus ou pendências judiciais, habite-se, e certidão negativa de débitos (IPTU e condomínio).

2. Documentação do vendedor: para pessoa física, certidões negativas civis, trabalhistas, fiscais e de protestos. Para pessoa jurídica, adicione certidão da junta comercial e CNPJ ativo.

3. Situação financeira do comprador: confirme a aprovação do financiamento imobiliário antes da assinatura. Use um simulador de financiamento para saber as parcelas e juros com antecedência.

4. Condições do imóvel: visite o imóvel novamente antes da assinatura, verifique estrutura, instalações elétricas e hidráulicas. Tire fotos para registro.

5. Revisão do contrato: leia todas as cláusulas com atenção. Prazos, multas, condições de pagamento, taxas e responsabilidades devem estar muito bem definidos. Um advogado especializado pode ser decisivo.

6. Valores e taxas: confirme quem pagará ITBI, escritura, registro e comissão do corretor. Em alguns casos, esses custos podem ser negociados.

Utilize a plataforma da LARYA para comparar imóveis, obter uma avaliação online gratuita (AVM) e simular financiamento — tudo de forma 100% gratuita.