Falar Com Especialista
Custos de compra de imóvel: o que tenho que pagar?
Índice
- A Regra dos 8%: Quanto reservar além da entrada?
- 1. ITBI: O “Vilão” Municipal
- 2. Custos de Cartório: Registro vs. Escritura
- 3. Taxas Bancárias no Financiamento
- 4. Custos “Ocultos”: O que ninguém te conta
- 5. Quadro Resumo: Quem Paga o Quê?
- Quando o ITBI é Cobrado?
- 🇧🇷 Links Oficiais do ITBI – Principais Cidades do Brasil
- Conclusão: Como a LARYA Go Casa protege seu dinheiro
- Compre seu Imóvel com Zero Burocracia
- Perguntas Frequentes (FAQ)
Atualizado em: 29/04/2026 | Leitura estimada: 10 min
Comprar um imóvel é um dos maiores marcos da vida adulta. Mas existe uma armadilha financeira que pega muitos compradores desprevenidos em 2026: focar apenas no preço do imóvel e esquecer dos Custos de Fechamento.
Imagine: você economizou para a entrada, teve o financiamento aprovado — mas na hora de assinar o contrato, descobre que precisa de mais R$40.000 para pagar ITBI e cartório. Se não tiver essa liquidez, o negócio é cancelado e você perde o sinal.
Na LARYA, nossa regra de ouro é: “O preço da vitrine é apenas o começo.” Neste guia completo, detalhamos cada centavo que você precisa reservar e ensinamos estratégias legais para reduzir essa conta.
⚠️ Medo de custos surpresa?
Nossos especialistas calculam cada taxa antes de você assinar e negociam descontos com o vendedor — sem custo para o comprador.
A Regra dos 8%: Quanto reservar além da entrada?
Antes de entrar no detalhe de cada taxa, guarde este número: entre 5% e 8% do valor do imóvel, além da entrada.
R$15–24k
além da entrada
R$25–40k
além da entrada
R$50–80k
além da entrada
R$100–160k
além da entrada
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1. ITBI: O “Vilão” Municipal
O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é, geralmente, a despesa mais pesada no fechamento. É um tributo municipal pago para oficializar a transferência de propriedade.
| Cidade | Alíquota ITBI | Custo em R$500k |
|---|---|---|
| São Paulo (SP) | 3,0% | R$ 15.000 |
| Rio de Janeiro (RJ) | 3,0% | R$ 15.000 |
| Belo Horizonte (MG) | 3,0% | R$ 15.000 |
| Curitiba (PR) | 2,7% | R$ 13.500 |
| Porto Alegre (RS) | 3,0% | R$ 15.000 |
| Campinas (SP) | 2,0% | R$ 10.000 |
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2. Custos de Cartório: Registro vs. Escritura
A) Escritura Pública — Apenas para compras à vista
Se você pagar à vista, precisará de uma Escritura Pública no Tabelionato de Notas. O custo é tabelado por estado e progressivo — pode chegar a R$8.000 em imóveis de alto valor.
B) Registro do Imóvel — Obrigatório para todos
“Quem não registra, não é dono.” Após pagar o ITBI e assinar o contrato, você deve levá-los ao Cartório de Registro de Imóveis (RGI) para que o imóvel passe oficialmente para o seu nome. Verifique a situação da matrícula antes de fechar: Registro de Imóveis do Brasil.
💡 Dica de Ouro LARYA: O Desconto de 50%
Se este é seu primeiro imóvel, financiado pelo SFH e para fins residenciais, a Lei Federal 6.015/73 (Art. 290) garante 50% de desconto nas taxas de registro. Em um imóvel de R$500k isso pode economizar R$3.500. Solicite formalmente no balcão do cartório com declaração de primeiro imóvel.
3. Taxas Bancárias no Financiamento
Os bancos cobram taxas para liberar o crédito. Em 2026, os valores médios são:
| Taxa Bancária | Valor Médio 2026 | Varia entre bancos? |
|---|---|---|
| Avaliação do Imóvel (PTAM) | R$ 3.200 – R$ 3.800 | Sim |
| Taxa Jurídica / Análise | R$ 0 – R$ 1.500 | Sim |
| IOF (SFI — acima R$2,25M) | 0,38% do valor | Fixo por lei |
| Registro da Alienação Fiduciária | ~R$ 1.200 | Pouco |
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4. Custos “Ocultos”: O que ninguém te conta
Laudêmio (Imóveis no Litoral)
Imóveis em área de marinha (Santos, Rio, Florianópolis, Recife) podem ter cobrança de Laudêmio pela União/SPU: 5% do valor do terreno. Geralmente pago pelo vendedor, mas deve constar explicitamente no contrato. Verifique no site da SPU — Secretaria do Patrimônio da União.
Certidões Negativas (Due Diligence)
Para comprar com segurança, é necessário obter certidões do vendedor — trabalhistas, cíveis, federais e da matrícula. Custo aproximado: R$400 a R$800. Em imóveis acima de R$1M, a LARYA recomenda também uma due diligence jurídica completa (~R$5.000) para evitar surpresas na escritura.
5. Quadro Resumo: Quem Paga o Quê?
| Despesa | Responsável (Padrão) | Valor Estimado | Negociável? |
|---|---|---|---|
| ITBI | Comprador | 2% a 3% | Sim* |
| Registro de Imóveis | Comprador | ~1,5% | 50% desc. (1º imóvel) |
| Avaliação Bancária | Comprador | ~R$3.500 | Entre bancos |
| Comissão Corretor (6%) | Vendedor | 6% | Sim* |
| Laudêmio (litoral) | Vendedor | 5% do terreno | Sim* |
| Certidões / Due Diligence | Comprador | R$400–R$800 | Não |
*Em leilões e lançamentos (na planta), o contrato pode mudar as responsabilidades. Leia sempre com atenção antes de assinar.
Quanto vai custar o ITBI no seu imóvel?
Nossa calculadora já inclui as alíquotas atualizadas de São Paulo, Rio, Curitiba, BH e mais 50 cidades.
ITBI: O que é, Como Funciona e Links Oficiais das Prefeituras
Use nossa Calculadora de ITBI da LARYA para descobrir o valor exato na sua cidade antes de fechar o negócio.
Quando o ITBI é Cobrado?
O ITBI é devido em operações de compra e venda, cessão de direitos imobiliários e adjudicação. Não incide em heranças ou doações (nesses casos aplica-se o ITCMD estadual).
🇧🇷 Links Oficiais do ITBI – Principais Cidades do Brasil
Abaixo os links oficiais das Prefeituras para consulta, cálculo e emissão da guia do ITBI. Ou use o atalho: larya.com.br/itbi — já consolidamos tudo em um só lugar.
- São Paulo (SP) — ITBI – Serviços e Informações | Portal de emissão e consulta
- Rio de Janeiro (RJ) — ITBI – Portal Carioca Digital
- Curitiba (PR) — Solicitação da Guia de ITBI
- Belo Horizonte (MG) — ITBI – Secretaria da Fazenda
- Porto Alegre (RS) — ITBI – Carta de Serviços
- Brasília (DF) — ITBI – Secretaria de Economia do DF
- Salvador (BA) — ITBI – Secretaria da Fazenda Municipal
- Fortaleza (CE) — ITBI – Secretaria Municipal das Finanças
- Recife (PE) — ITBI – Secretaria de Finanças
- Manaus (AM) — ITBI – Secretaria Municipal de Finanças
- Goiânia (GO) — ITBI – Secretaria Municipal da Fazenda
- Campinas (SP) — ITBI – Prefeitura de Campinas
- Florianópolis (SC) — ITBI – Secretaria da Fazenda
- Vitória (ES) — ITBI – Secretaria de Fazenda
- Belém (PA) — ITBI – Secretaria Municipal de Finanças
⚠️ As regras do ITBI variam por município. Para valores oficiais, prazos e emissão da guia, utilize sempre os portais oficiais ou nossa calculadora centralizada.
Conclusão: Como a LARYA Go Casa protege seu dinheiro
A burocracia imobiliária no Brasil é complexa e cara. Um erro no cálculo do ITBI ou a perda de um prazo no cartório pode custar milhares de reais em multas ou até inviabilizar o registro.
A LARYA Go Casa não é apenas uma consultoria — é um escudo para o comprador:
- Auditamos a documentação: Garantimos que o imóvel não tem dívidas ocultas na matrícula.
- Calculamos as taxas exatas: ITBI, registro, taxas bancárias — sem surpresas de última hora.
- Negociamos o valor: Muitas vezes conseguimos descontos que cobrem todos os custos de documentação.
- Acompanhamos até as chaves: Da aprovação do crédito ao registro final no cartório.
Compre seu Imóvel com Zero Burocracia
Deixe a LARYA cuidar da papelada, dos cartórios e dos bancos. Você só pega as chaves.
Perguntas Frequentes (FAQ)
Modelos prontos servem como base, mas usar um “copia e cola” sem revisão jurídica é arriscado. Cada negociação tem especificidades (imóvel financiado, uso de FGTS, permuta) que modelos genéricos não cobrem.
Onde está o perigo:
Modelos antigos podem citar leis revogadas.
Falta de proteção específica para o vendedor (ex: o que acontece se o financiamento do banco não for aprovado?).
Recomendação: Use o modelo para entender a estrutura, mas peça para um advogado imobiliário ou corretor experiente adaptar as cláusulas para a sua realidade.
