Documentos necessários para compra de imóvel usado

09/02/2026 | Escrito por Equipe Jurídica e de Mercado LARYA | Dados Auditados em Fevereiro/2026 | Tempo de Leitura: 18 min

Comprar um imóvel usado é, financeiramente, uma excelente estratégia: você pega chaves imediatas, muitas vezes com móveis planejados e em bairros consolidados. Porém, juridicamente, é um campo minado. Você sabia que se o vendedor tiver uma dívida trabalhista oculta, a justiça pode penhorar a sua casa nova mesmo depois de você ter pago e registrado?

A lista de documentos necessários para compra de imóvel usado vai muito além da simples “Escritura”. Ela envolve uma investigação profunda chamada Due Diligence (Diligência Prévia), que varre a vida do imóvel e dos vendedores em busca de “esqueletos no armário”. Em 2026, com a digitalização dos cartórios (e-Notariado), o acesso a essas certidões ficou mais rápido, mas a interpretação jurídica continua sendo o divisor de águas entre um bom negócio e um pesadelo.

Neste dossiê de segurança jurídica, a LARYA entrega o checklist completo de 2026 para blindar sua compra e explica por que confiar apenas na palavra do vendedor (ou do corretor) pode ser o erro mais caro da sua vida.

Pilar 1: Documentos do Imóvel (A “Capivara”)

O imóvel tem vida própria jurídica. Antes de olhar para o vendedor, olhe para a “pedra”.

1. Matrícula Atualizada (Certidão de Inteiro Teor)

É a “Certidão de Nascimento” do imóvel. Deve ser emitida no Cartório de Registro de Imóveis (RGI) com validade de 30 dias. O que ela revela:

• Quem é o dono real: Só é dono quem está na matrícula. Contrato de gaveta não vale.
• Ônus Reais: Se há hipotecas, penhoras ou alienação fiduciária (financiamento não pago).
• Usufruto: Se há alguém com direito vitalício de morar lá.

2. Certidão Negativa de IPTU

A dívida de IPTU é propter rem (acompanha a coisa). Se você comprar um imóvel com IPTU atrasado, a dívida vira sua instantaneamente. Emita no site da Prefeitura.

3. Declaração de Quitação Condominial

Indispensável para apartamentos. Deve ser assinada pelo síndico (com firma reconhecida) ou pela administradora, declarando que não há débitos pendentes. Dívidas de condomínio podem levar o próprio imóvel a leilão.

Pilar 2: Documentos do Vendedor (O Perigo Real)

Investigar o CPF (e CNPJ, se for empresa) dos vendedores é a parte mais crítica da Due Diligence.

Certidões Negativas (CNDs) Obrigatórias:

• Trabalhista (CNDT): Revela processos de ex-funcionários (inclusive domésticas). A Justiça do Trabalho é implacável na penhora de bens.
• Federal (Tributos e INSS): Dívidas com a União.
• Estadual e Municipal: Dívidas de impostos diversos.
• Distribuidores Cíveis e Criminais: Mostra se há processos de execução, cobrança ou falência em andamento na comarca do imóvel e de residência do vendedor.
• Protesto: Cartórios de protesto (cheques devolvidos, títulos não pagos).

Nota: Se o vendedor for casado, todas as certidões devem ser emitidas também em nome do cônjuge.

Pilar 3: Documentos do Comprador (Você)

Para aprovar o financiamento ou lavrar a escritura, você precisa estar “limpo” também.

• Pessoais: RG, CPF, Certidão de Nascimento ou Casamento atualizada (90 dias).
• Renda (se financiar): Holerites, IRPF, Extratos Bancários.
• FGTS (se usar): Extrato da conta vinculada e Carteira de Trabalho.
• Comprovante de Endereço: Atualizado.

Prova Matemática: O Custo do Risco

Muitos acham caro pagar por uma análise jurídica (cerca de 1% a 2% do valor). Vamos comparar o custo da prevenção vs. o custo de um problema jurídico:

O Perigo do “Contrato de Gaveta”

Muitas vezes, falta algum documento (ex: inventário não finalizado) e o vendedor sugere: “Vamos fazer um contrato de gaveta agora e depois resolvemos”.

Perguntas Frequentes (FAQ)

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