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Como declarar imóvel financiado no imposto de renda 2026
Índice
- A Matemática Tributária: Por que declarar os Juros?
- Passo a Passo no Programa IRPF 2026
- Contexto de Mercado: Vale a pena manter esse financiamento?
- Casos Especiais: FGTS e Reformas
- Atenção à Nova Lei 14.973
- Perguntas Frequentes (FAQ)
- Onde lanço o financiamento no Imposto de Renda?
- Posso somar os juros ao valor do imóvel?
- Como declarar imóvel comprado em 2025?
- Como declarar venda de imóvel no IR 2026?
- Como não pagar IR sobre venda de imóvel?
- Como declarar imóvel com contrato de compra e venda (sem escritura)?
- Ferramentas LARYA Recomendadas:
- 📄 Comprando imóvel? Baixe o Contrato de Compra e Venda — Grátis
- A Matemática Tributária: Por que declarar os Juros?
- Passo a Passo no Programa IRPF 2026
- Contexto de Mercado: Vale a pena manter esse financiamento?
- Casos Especiais: FGTS e Reformas
- Atenção à Nova Lei 14.973
- Perguntas Frequentes (FAQ)
- Onde lanço o financiamento no Imposto de Renda?
- Posso somar os juros ao valor do imóvel?
- Como declarar imóvel comprado em 2025?
- Como declarar venda de imóvel no IR 2026?
- Como não pagar IR sobre venda de imóvel?
- Como declarar imóvel com contrato de compra e venda (sem escritura)?
- Ferramentas LARYA Recomendadas:
Como declarar imóvel financiado no IR 2026?
O imóvel financiado deve ser declarado exclusivamente na ficha “Bens e Direitos” (Código 11 ou 12), e nunca na ficha de “Dívidas”. Você deve informar apenas o valor efetivamente pago até 31/12/2025 (soma da entrada + parcelas + custos de cartório + ITBI). A cada ano, você soma as novas parcelas pagas ao saldo anterior, aumentando o custo de aquisição do bem.
A declaração do Imposto de Renda 2026 traz desafios específicos para quem comprou imóvel financiado no último ano. O erro mais comum que leva contribuintes à malha fina é lançar o saldo devedor do banco como uma “Dívida”. Para a Receita Federal, o financiamento imobiliário (Alienação Fiduciária) não é uma dívida comum, mas sim uma aquisição gradual de patrimônio.
Neste guia, a LARYA explica passo a passo como preencher o programa, como usar os juros pagos para reduzir seu lucro imobiliário futuro e o que muda com a nova Lei 14.973.
📄 Comprando imóvel? Baixe o Contrato de Compra e Venda — Grátis
Modelo atualizado 2026 com cláusulas de proteção. Use para registrar a transação corretamente no IR.
A Matemática Tributária: Por que declarar os Juros?
Muitos não sabem, mas você deve somar os juros do financiamento, o ITBI e os custos de cartório ao valor do imóvel. Isso aumenta seu “Custo de Aquisição”. Quanto maior o custo declarado, menor será o lucro (Ganho de Capital) na hora da venda, e menor será o imposto a pagar no futuro (15% a 22%).
Veja a simulação de economia para um imóvel vendido daqui a 5 anos por R$800 mil:
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| Cenário | Valor Declarado (Custo) | Lucro na Venda (Ganho) | Imposto a Pagar (15%) |
|---|---|---|---|
| ❌ Declaração Errada | R$500.000 (Só o valor à vista) | R$300.000 | R$45.000 |
| ✅ Método LARYA (Correto) | R$650.000 (Incluindo Juros + ITBI) | R$150.000 | R$22.500 |
| Economia Real | — | — | R$22.500 no Bolso |
*Simulação simplificada considerando alíquota base de 15% sobre Ganho de Capital.
Passo a Passo no Programa IRPF 2026
1. Onde declarar?
Abra a ficha “Bens e Direitos”. Selecione o grupo “01 – Bens Imóveis”.
- Código 11: Apartamento
- Código 12: Casa
- Código 13: Terreno
2. O que escrever na “Discriminação”?
Este é o campo mais importante para a auditoria da Receita. Use este modelo padrão:
“IMÓVEL: [Apartamento/Casa], situado à [Endereço], Matrícula [Nº] no [Cartório]. Adquirido em [Data] de [Vendedor CPF/CNPJ]. Valor total do contrato R$ [XXX]. Financiamento de R$ [YYY] junto ao [Banco], contrato [Nº], em [Nº] meses. SOMA DE PAGAMENTOS 2025: Entrada R$ [Valor] + Parcelas R$ [Valor] + FGTS R$ [Valor] + ITBI/Cartório R$ [Valor].”
3. Preenchendo os Valores (A Regra de Ouro)
- Situação em 31/12/2024: Se comprou em 2025, coloque ZERO. Se já tinha, repita o valor do ano anterior.
- Situação em 31/12/2025: Some tudo o que saiu do seu bolso durante o ano (Entrada + Parcelas + Taxas). Não coloque o valor total do imóvel!
Contexto de Mercado: Vale a pena manter esse financiamento?
Enquanto você declara seu imóvel, vale conferir se a taxa de juros que está pagando está competitiva com o mercado atual. Com a Selic em 14,50% a.a. (COPOM 29/04/2026), os bancos praticam:
| Banco | Taxa Atual (Maio/2026) | Status |
|---|---|---|
| Caixa Econômica | 11,19% a.a. | Líder de Mercado |
| BRB | 11,36% a.a. | Muito Competitivo |
| Itaú | 11,60% a.a. | Agilidade Digital |
| Santander | 11,69% a.a. | Boa Aprovação |
| Banco Inter | 13,76% a.a. | Taxa Elevada |
💡 Sua taxa está acima de 11,19%?
Se você contratou com taxa mais alta, a Portabilidade de Crédito Imobiliário pode reduzir suas parcelas sem custo. Consulte nossa equipe para simular a economia. Simular agora →
Casos Especiais: FGTS e Reformas
Usei FGTS na compra, como declaro?
O valor do FGTS usado entra como parte do pagamento na ficha “Bens e Direitos”. No entanto, para justificar a origem desse dinheiro, você também deve ir na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, linha 04, e declarar o valor sacado.
Reforma aumenta o valor do imóvel?
Sim! Guarde todas as notas fiscais de materiais e mão de obra. No programa IRPF, você pode somar esses valores ao custo do imóvel. No aplicativo “Meu Imposto de Renda”, pode ser necessário criar um item separado ou editar o valor total, dependendo da versão.
📹 Entenda: Como funciona o financiamento imobiliário
Atenção à Nova Lei 14.973
Se você optou por atualizar o valor do seu imóvel para o valor de mercado pagando 4% de imposto até dezembro de 2024, o valor em “Situação em 31/12/2024” já deve refletir esse aumento. Caso contrário, mantenha o Custo de Aquisição histórico. Não atualize o valor do imóvel “por conta própria” baseando-se na valorização de mercado — isso é ilegal e gera multa.
Perguntas Frequentes (FAQ)
Onde lanço o financiamento no Imposto de Renda?
Financiamento habitacional (SFH/SFI) deve ser lançado apenas na ficha “Bens e Direitos”. Nunca utilize a ficha “Dívidas e Ônus Reais” para crédito imobiliário com o bem em garantia.
Posso somar os juros ao valor do imóvel?
Sim. Todos os juros e taxas pagos nas parcelas mensais devem ser somados ao custo de aquisição do imóvel, o que ajuda a reduzir o imposto sobre ganho de capital no futuro.
Como declarar imóvel comprado em 2025?
Deixe o campo “Situação em 31/12/2024” zerado. No campo “Situação em 31/12/2025”, informe a soma da entrada, parcelas pagas no ano, FGTS utilizado e custos de cartório/ITBI.
Como declarar venda de imóvel no IR 2026?
A venda gera Ganho de Capital tributado entre 15% e 22,5%. Existem isenções: venda do único imóvel por até R$440k, reinvestimento em outro imóvel em até 180 dias, imóvel adquirido antes de 1969 e redutor por tempo de posse. O imposto deve ser pago via GCAP até o último dia útil do mês seguinte.
Como não pagar IR sobre venda de imóvel?
Existem quatro isenções legais: (1) único imóvel até R$440k; (2) reinvestimento total em outro imóvel em 180 dias; (3) imóvel adquirido antes de 1969; (4) redutor progressivo por tempo de posse. Consulte sempre um contador para analisar seu caso.
Como declarar imóvel com contrato de compra e venda (sem escritura)?
Declare normalmente na ficha Bens e Direitos informando na discriminação que a propriedade está em processo de transferência com contrato particular. Use o valor efetivamente pago. Após o registro em cartório, atualize a discriminação com os dados da matrícula.
Como declarar imóvel financiado no IR 2026?
O imóvel financiado deve ser declarado exclusivamente na ficha “Bens e Direitos” (Código 11 ou 12), e nunca na ficha de “Dívidas”. Você deve informar apenas o valor efetivamente pago até 31/12/2025 (soma da entrada + parcelas + custos de cartório + ITBI). A cada ano, você soma as novas parcelas pagas ao saldo anterior, aumentando o custo de aquisição do bem.
A declaração do Imposto de Renda 2026 traz desafios específicos para quem comprou imóvel financiado no último ano. O erro mais comum que leva contribuintes à malha fina é lançar o saldo devedor do banco como uma “Dívida”. Para a Receita Federal, o financiamento imobiliário (Alienação Fiduciária) não é uma dívida comum, mas sim uma aquisição gradual de patrimônio.
Neste guia, a LARYA explica passo a passo como preencher o programa, como usar os juros pagos para reduzir seu lucro imobiliário futuro e o que muda com a nova Lei 14.973.
📄 Comprando imóvel? Baixe o Contrato de Compra e Venda — Grátis
Modelo atualizado 2026 com cláusulas de proteção. Use para registrar a transação corretamente no IR.
A Matemática Tributária: Por que declarar os Juros?
Muitos não sabem, mas você deve somar os juros do financiamento, o ITBI e os custos de cartório ao valor do imóvel. Isso aumenta seu “Custo de Aquisição”. Quanto maior o custo declarado, menor será o lucro (Ganho de Capital) na hora da venda, e menor será o imposto a pagar no futuro (15% a 22%).
Veja a simulação de economia para um imóvel vendido daqui a 5 anos por R$800 mil:
| Cenário | Valor Declarado (Custo) | Lucro na Venda (Ganho) | Imposto a Pagar (15%) |
|---|---|---|---|
| ❌ Declaração Errada | R$500.000 (Só o valor à vista) | R$300.000 | R$45.000 |
| ✅ Método LARYA (Correto) | R$650.000 (Incluindo Juros + ITBI) | R$150.000 | R$22.500 |
| Economia Real | — | — | R$22.500 no Bolso |
*Simulação simplificada considerando alíquota base de 15% sobre Ganho de Capital.
Passo a Passo no Programa IRPF 2026
1. Onde declarar?
Abra a ficha “Bens e Direitos”. Selecione o grupo “01 – Bens Imóveis”.
- Código 11: Apartamento
- Código 12: Casa
- Código 13: Terreno
2. O que escrever na “Discriminação”?
Este é o campo mais importante para a auditoria da Receita. Use este modelo padrão:
“IMÓVEL: [Apartamento/Casa], situado à [Endereço], Matrícula [Nº] no [Cartório]. Adquirido em [Data] de [Vendedor CPF/CNPJ]. Valor total do contrato R$ [XXX]. Financiamento de R$ [YYY] junto ao [Banco], contrato [Nº], em [Nº] meses. SOMA DE PAGAMENTOS 2025: Entrada R$ [Valor] + Parcelas R$ [Valor] + FGTS R$ [Valor] + ITBI/Cartório R$ [Valor].”
3. Preenchendo os Valores (A Regra de Ouro)
- Situação em 31/12/2024: Se comprou em 2025, coloque ZERO. Se já tinha, repita o valor do ano anterior.
- Situação em 31/12/2025: Some tudo o que saiu do seu bolso durante o ano (Entrada + Parcelas + Taxas). Não coloque o valor total do imóvel!
Contexto de Mercado: Vale a pena manter esse financiamento?
Enquanto você declara seu imóvel, vale conferir se a taxa de juros que está pagando está competitiva com o mercado atual. Com a Selic em 14,50% a.a. (COPOM 29/04/2026), os bancos praticam:
| Banco | Taxa Atual (Maio/2026) | Status |
|---|---|---|
| Caixa Econômica | 11,19% a.a. | Líder de Mercado |
| BRB | 11,36% a.a. | Muito Competitivo |
| Itaú | 11,60% a.a. | Agilidade Digital |
| Santander | 11,69% a.a. | Boa Aprovação |
| Banco Inter | 13,76% a.a. | Taxa Elevada |
💡 Sua taxa está acima de 11,19%?
Se você contratou com taxa mais alta, a Portabilidade de Crédito Imobiliário pode reduzir suas parcelas sem custo. Consulte nossa equipe para simular a economia. Simular agora →
Casos Especiais: FGTS e Reformas
Usei FGTS na compra, como declaro?
O valor do FGTS usado entra como parte do pagamento na ficha “Bens e Direitos”. No entanto, para justificar a origem desse dinheiro, você também deve ir na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, linha 04, e declarar o valor sacado.
Reforma aumenta o valor do imóvel?
Sim! Guarde todas as notas fiscais de materiais e mão de obra. No programa IRPF, você pode somar esses valores ao custo do imóvel. No aplicativo “Meu Imposto de Renda”, pode ser necessário criar um item separado ou editar o valor total, dependendo da versão.
📹 Entenda: Como funciona o financiamento imobiliário
Atenção à Nova Lei 14.973
Se você optou por atualizar o valor do seu imóvel para o valor de mercado pagando 4% de imposto até dezembro de 2024, o valor em “Situação em 31/12/2024” já deve refletir esse aumento. Caso contrário, mantenha o Custo de Aquisição histórico. Não atualize o valor do imóvel “por conta própria” baseando-se na valorização de mercado — isso é ilegal e gera multa.
Perguntas Frequentes (FAQ)
Onde lanço o financiamento no Imposto de Renda?
Financiamento habitacional (SFH/SFI) deve ser lançado apenas na ficha “Bens e Direitos”. Nunca utilize a ficha “Dívidas e Ônus Reais” para crédito imobiliário com o bem em garantia.
Posso somar os juros ao valor do imóvel?
Sim. Todos os juros e taxas pagos nas parcelas mensais devem ser somados ao custo de aquisição do imóvel, o que ajuda a reduzir o imposto sobre ganho de capital no futuro.
Como declarar imóvel comprado em 2025?
Deixe o campo “Situação em 31/12/2024” zerado. No campo “Situação em 31/12/2025”, informe a soma da entrada, parcelas pagas no ano, FGTS utilizado e custos de cartório/ITBI.
Como declarar venda de imóvel no IR 2026?
A venda gera Ganho de Capital tributado entre 15% e 22,5%. Existem isenções: venda do único imóvel por até R$440k, reinvestimento em outro imóvel em até 180 dias, imóvel adquirido antes de 1969 e redutor por tempo de posse. O imposto deve ser pago via GCAP até o último dia útil do mês seguinte.
Como não pagar IR sobre venda de imóvel?
Existem quatro isenções legais: (1) único imóvel até R$440k; (2) reinvestimento total em outro imóvel em 180 dias; (3) imóvel adquirido antes de 1969; (4) redutor progressivo por tempo de posse. Consulte sempre um contador para analisar seu caso.
Como declarar imóvel com contrato de compra e venda (sem escritura)?
Declare normalmente na ficha Bens e Direitos informando na discriminação que a propriedade está em processo de transferência com contrato particular. Use o valor efetivamente pago. Após o registro em cartório, atualize a discriminação com os dados da matrícula.
