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Documentação para Comprar Imóvel em 2026: ITBI, Escritura e Registro — Guia Completo
Índice
- 📹 Quanto Custa Comprar um Imóvel em 2026? Veja ao Vivo
- Quais os Custos para Comprar um Imóvel em 2026?
- Calculadora de Custos de Compra de Imóvel — São Paulo (Maio/2026)
- Estratégia: Financiando a Documentação
- Lei 6.015/73: O Desconto de 50% que os Cartórios não Contam
- Bancos que Financiam o ITBI e Custos de Cartório
- 🛡️ Evite Riscos com a Assessoria GoCasa
- Links Úteis: Portais de ITBI das Capitais
- Perguntas Frequentes (FAQ)
- Quais os custos para comprar um imóvel em 2026?
- Quais as taxas do cartório para compra de imóvel?
- Quem paga o ITBI: comprador ou vendedor?
- Como conseguir desconto no registro de imóvel?
- É possível parcelar o ITBI?
- Posso usar FGTS para pagar as taxas de cartório?
- Qual a diferença entre Escritura e Registro?
- Ferramentas e Guias Relacionados:
Quanto custa a documentação de um imóvel em 2026?
A regra de ouro é reservar entre 4% e 6% do valor total do imóvel para custos de documentação e fechamento. As despesas obrigatórias incluem: ITBI (imposto municipal, média de 3%), Registro de Imóveis (cartório, média de 1% a 1,5%), Escritura Pública (apenas para compras à vista, ~1,5%) e Taxas Bancárias (vistoria de engenharia, ~R$3.500). Para um imóvel de R$500 mil, o desembolso extra gira em torno de R$23.000. Use a calculadora gratuita em larya.com.br/itbi.
Você encontrou o imóvel perfeito, negociou o preço e teve o crédito aprovado. Parece que a jornada acabou, certo? Errado. É neste momento que a maioria dos compradores brasileiros enfrenta o “choque de realidade” dos custos cartorários.
Em 2026, com a Selic em 14,50% a.a. após o corte do COPOM de 29/04/2026, descapitalizar-se para pagar taxas à vista pode ser um erro estratégico. A digitalização dos cartórios (e-Notariado) tornou o processo mais ágil — mas não mais barato.
🏠 Não descubra os custos ocultos depois de assinar
A assessoria GoCasa LARYA mapeia todos os custos antes da compra — ITBI, cartório, certidões e riscos jurídicos — com análise gratuita e humana.
📹 Quanto Custa Comprar um Imóvel em 2026? Veja ao Vivo
⚖️ Plantão Jurídico 2026: O que mudou no ITBI?
A “Guerra do ITBI” continua. Embora o STJ tenha definido que o imposto deve ser calculado sobre o valor da transação, muitas prefeituras continuam utilizando o “Valor Venal de Referência” como piso — frequentemente acima do valor de mercado.
A Solução LARYA: Nossa assessoria jurídica GoCasa analisa caso a caso. Se a prefeitura cobrar sobre um valor abusivo, orientamos sobre contestação para garantir que você pague o imposto justo.
Quais os Custos para Comprar um Imóvel em 2026?
Os custos de fechamento se dividem em três categorias obrigatórias. Entender cada uma evita surpresas na hora de assinar:
1. ITBI — O Imposto Pesado
O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis é tributo municipal. Sem pagar a guia do ITBI, o cartório não transfere o imóvel para o seu nome.
- Alíquota: São Paulo: 3% | Rio de Janeiro: 3% | Belo Horizonte: 3% | Curitiba: 2,7%
- Quem paga: O Comprador — sempre
- Quando pagar: Antes da assinatura da escritura ou contrato de financiamento
🧮 Calcule o valor exato do ITBI da sua cidade:
Nossa calculadora tem as alíquotas atualizadas de mais de 50 municípios brasileiros.
2. Custos de Cartório para Compra de Imóvel
Os custos de cartório se dividem em dois:
Registro de Imóveis (obrigatório para todos): O ato que efetivamente transfere a propriedade para o seu nome. Custo médio: ~1% do valor do imóvel. Segue tabela progressiva estadual.
Escritura Pública (apenas compras à vista): Se você pagar à vista, é obrigado a lavrar uma escritura no Tabelionato de Notas (~1,5% do imóvel). Se financiar, o contrato bancário substitui a escritura pela Lei 4.380/64 — economia de até R$8.000.
3. Taxas Bancárias
- Avaliação do Imóvel (PTAM): R$3.200 a R$3.800 — pago à engenharia credenciada
- Taxa Jurídica/Análise: R$0 a R$1.500 — varia entre bancos
- IOF: 0,38% — apenas para imóveis SFI (acima de R$2,25 mi)
Calculadora de Custos de Compra de Imóvel — São Paulo (Maio/2026)
| Item de Despesa | Imóvel R$500k | Imóvel R$1 Mi | Imóvel R$1,5 Mi |
|---|---|---|---|
| ITBI (3% SP) | R$ 15.000 | R$ 30.000 | R$ 45.000 |
| Registro (Tabela SP) | ~R$ 4.500 | ~R$ 8.000 | ~R$ 12.000 |
| Taxa de Engenharia (Banco) | R$ 3.500 | R$ 3.500 | R$ 3.500 |
| TOTAL (financiado — sem escritura) | R$ 23.000 | R$ 41.500 | R$ 60.500 |
Análise: O custo médio representa 4,6% a 5% do valor do imóvel. Se você usar toda sua reserva na entrada, não conseguirá registrar o bem — e juridicamente ele ainda não é seu. Use nossa calculadora para o valor exato da sua cidade.
📊 O imóvel está no preço justo?
Antes de calcular o ITBI, confirme se o valor de negociação reflete o mercado real. Nossa avaliação é gratuita e baseada em transações reais da região.
Estratégia: Financiando a Documentação
Com a Selic em 14,50% a.a., descapitalizar R$40 mil pode prejudicar sua reserva de emergência. Alguns bancos permitem incluir as despesas no financiamento:
- ✅ Itaú, Santander e Bradesco: Permitem financiar até 5% do valor do imóvel para cobrir ITBI + Registro
- ⚠️ Caixa Econômica: Permite em algumas linhas SBPE (não no MCMV), dependendo do LTV
- ❌ Banco Inter: Normalmente não inclui despesas acessórias no mesmo contrato
Lei 6.015/73: O Desconto de 50% que os Cartórios não Contam
Pela Lei de Registros Públicos, você tem direito a 50% de desconto nas taxas de registro se cumprir três requisitos:
- Ser a aquisição do seu primeiro imóvel residencial
- O imóvel ser financiado pelo SFH (até R$2,25 milhões)
- Uso para fins residenciais
⚠️ O cartório NUNCA vai oferecer o desconto voluntariamente.
Você deve solicitar por escrito e preencher uma declaração de “primeira aquisição” no momento de dar entrada na papelada. Para um imóvel de R$500k, isso representa ~R$2.250 de economia.
Bancos que Financiam o ITBI e Custos de Cartório
| Banco | Taxa (a.a.) | Financia ITBI + Cartório? |
|---|---|---|
| CAIXA Econômica 🏆 | 11,19% | ✅ Sim (até 5%, SBPE) |
| Itaú | 11,60% | ✅ Sim (até 5%) |
| Santander | 11,69% | ✅ Sim |
| Bradesco | 11,70% | ✅ Sim |
| Banco do Brasil | 12,00% | ⚠️ Restrito |
| Banco Inter | 13,76% | ❌ Não |
Fonte: LARYA Market Intelligence (Maio/2026). Selic: 14,50% a.a.
🛡️ Evite Riscos com a Assessoria GoCasa
Calcular taxas é a parte fácil. A parte difícil é garantir que o imóvel não tenha dívidas ocultas. O serviço GoCasa da LARYA inclui:
- Emissão e análise de todas as certidões negativas (Vintenária, Ônus Reais, Trabalhistas)
- Cálculo exato e emissão das guias de ITBI e Cartório
- Acompanhamento do registro até a matrícula final com seu nome
Links Úteis: Portais de ITBI das Capitais
- São Paulo (SP) — Fazenda
- Rio de Janeiro (RJ) — Carioca Digital
- Belo Horizonte (MG) — PBH
- Curitiba (PR) — Finanças
- Salvador (BA) — SEFAZ
- Brasília (DF) — Economia
Perguntas Frequentes (FAQ)
Quais os custos para comprar um imóvel em 2026?
Reserve entre 4% e 6% do valor do imóvel além da entrada. Para R$500k: ITBI R$15.000 + Registro R$4.500 + Taxas bancárias R$3.500 = ~R$23.000. Calcule o exato em larya.com.br/itbi.
Quais as taxas do cartório para compra de imóvel?
Registro de Imóveis (~1%) e Escritura Pública (~1,5%, isenta se financiado). O ITBI (~3%) é pago à prefeitura, não ao cartório.
Quem paga o ITBI: comprador ou vendedor?
Legalmente, a responsabilidade é sempre do comprador. O pagamento é requisito obrigatório para a transferência da propriedade.
Como conseguir desconto no registro de imóvel?
Pela Lei 6.015/73, o primeiro imóvel residencial financiado pelo SFH tem direito a 50% de desconto no registro. Solicite por escrito no cartório — o desconto não é automático.
É possível parcelar o ITBI?
Algumas prefeituras como São Paulo permitem parcelamento, mas a escritura definitiva só é registrada após a quitação total do tributo.
Posso usar FGTS para pagar as taxas de cartório?
Não. O FGTS pode ser usado para entrada ou amortização, mas não para pagar ITBI ou custas cartorárias diretamente.
Qual a diferença entre Escritura e Registro?
A Escritura é o contrato lavrado no Tabelionato de Notas. O Registro é a formalização na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis — o ato que transfere juridicamente a propriedade. “Quem não registra, não é dono.”
