Documentos necessários para compra de imóvel usado
Índice
- Documentos Necessários para Compra de Imóvel Usado: O Checklist da Segurança
- Pilar 1: Documentos do Imóvel (A “Capivara” da Casa)
- Pilar 2: Documentos do Vendedor (Onde mora o perigo)
- Pilar 3: Documentos do Comprador (Você)
- O “Contrato de Gaveta”: Por que fugir?
- Como a Assessoria GoCasa (Larya) protege você?
- Perguntas Frequentes (FAQ)
- FAQ – Documentação Imobiliária
02/01/2026
Comprar um imóvel usado é, financeiramente, uma excelente estratégia: você pega chaves imediatas, muitas vezes com móveis planejados e em bairros consolidados. Porém, juridicamente, é um campo minado. Você sabia que se o vendedor tiver uma dívida trabalhista oculta, a justiça pode penhorar a sua casa nova mesmo depois de você ter pago e registrado?
A lista de documentos necessários para compra de imóvel usado vai muito além da “Escritura”. Ela envolve uma investigação profunda chamada Due Diligence (Diligência Prévia), que varre a vida do imóvel e dos vendedores em busca de “esqueletos no armário”.
Neste dossiê de segurança jurídica, a LARYA entrega o checklist completo de 2026 para blindar sua compra e explica por que confiar apenas na palavra do vendedor (ou do corretor) pode ser o erro mais caro da sua vida.
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Documentos Necessários para Compra de Imóvel Usado: O Checklist da Segurança
Diferente do imóvel na planta (onde você investiga a construtora), no imóvel usado você precisa investigar três pilares simultaneamente. Se um deles tiver problemas, o negócio trava.
| Pilar de Investigação | O que buscamos? | Risco Envolvido |
|---|---|---|
| 1. O Imóvel | Dívidas de IPTU, Condomínio, Penhoras na Matrícula. | Médio (Perda do dinheiro da entrada) |
| 2. Os Vendedores | Processos Trabalhistas, Criminais, Falência, Divórcio não averbado. | ALTÍSSIMO (Fraude à Execução) |
| 3. O Comprador (Você) | Restrição no CPF (Serasa), Capacidade de Renda. | Médio (Recusa do Financiamento) |
Pilar 1: Documentos do Imóvel (A “Capivara” da Casa)
O documento mais importante de todos é a **Matrícula Atualizada**. Ela é a “Certidão de Nascimento” do imóvel.
Você deve solicitar essa certidão no Cartório de Registro de Imóveis (RGI) da região. Ela deve ter sido emitida há menos de 30 dias.
O que procurar na Matrícula?
* Alienação Fiduciária: O imóvel ainda está financiado por outra pessoa? (Se sim, precisa de Interveniente Quitante).
* Penhoras ou Hipotecas: Existe alguma ordem judicial bloqueando a venda?
* Usufruto: Existe algum avô ou parente com direito vitalício de morar lá?
Outros Documentos do Imóvel:
1. Certidão Negativa de IPTU: Emitida na Prefeitura. Garante que não há impostos atrasados. (A dívida de IPTU acompanha o imóvel, ou seja, se você comprar, a dívida vira sua).
2. Declaração de Inexistência de Débitos Condominiais: Assinada pelo síndico e com firma reconhecida. (Dívida de condomínio também transfere para o novo dono).
3. Contas de Consumo: Últimas faturas de Luz, Água e Gás quitadas.
Pilar 2: Documentos do Vendedor (Onde mora o perigo)
Aqui é onde 90% dos golpes acontecem. Se o vendedor estiver sendo processado por dívidas trabalhistas ou fiscais e vender o imóvel para você, a justiça pode considerar que ele está “fugindo da dívida” (**Fraude à Execução**). O juiz pode anular a sua compra e tomar o imóvel de volta.
Para se proteger, você precisa exigir as **Certidões Negativas (CNDs)** em nome de **TODOS** os proprietários (marido e mulher) na cidade do imóvel e na cidade onde eles residem.
**Lista Obrigatória (Pessoa Física):**
* Cópia de RG e CPF.
* Certidão de Estado Civil (Nascimento ou Casamento) atualizada (validade 90 dias).
* Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (CNDT) – **Crítica!**
* Certidão dos Distribuidores Cíveis e Criminais (Justiça Estadual).
* Certidão de Executivos Fiscais (Municipal e Estadual).
* Certidão da Justiça Federal.
* Certidão de Protesto (Cartórios de Protesto).
**Se o vendedor for Pessoa Jurídica (Empresa):**
* Contrato Social e alterações.
* CND de Tributos Federais e INSS.
* Certidão de Falência e Concordata.
Documentação OK? Veja se a parcela cabe no bolso.
Pilar 3: Documentos do Comprador (Você)
Se você vai usar **Financiamento Bancário** ou **FGTS**, o banco vai exigir a sua “pasta de crédito”.
**Para uso do FGTS:**
* Carteira de Trabalho (Digital ou Física) comprovando 3 anos de recolhimento.
* Extrato do FGTS atualizado.
* Declaração de Imposto de Renda (IRPF) completa com recibo de entrega.
* Comprovante de Residência atual (para provar que você não tem imóvel na mesma cidade, se for o caso).
**Para Comprovação de Renda:**
* **CLT:** 3 últimos holerites.
* **Autônomo:** Extrato bancário (6 meses), Decore ou IRPF.
O “Contrato de Gaveta”: Por que fugir?
Muitas vezes, falta algum documento (ex: imóvel não tem Habite-se ou a matrícula não foi individualizada) e o vendedor sugere: “Vamos fazer um contrato de gaveta agora e depois a gente resolve a escritura”.
**Não faça isso em 2026.**
O contrato de gaveta não transfere a propriedade. Para o mundo jurídico, o dono continua sendo o vendedor. Se ele morrer, o imóvel vai para o inventário dele. Se ele tiver dívida, o imóvel é penhorado.
Só é dono quem registra no RGI (Registro Geral de Imóveis).
Como a Assessoria GoCasa (Larya) protege você?
Reunir e analisar mais de 15 certidões é um trabalho técnico e exaustivo. Uma certidão “Positiva” (que mostra um processo) não significa necessariamente que a compra é impossível, mas exige uma análise jurídica de risco.
O serviço **GoCasa** da Larya faz exatamente isso:
1. **Emissão Automática:** Nós puxamos todas as certidões (Imóvel e Vendedores).
2. **Parecer Jurídico:** Nossos advogados analisam se os processos encontrados oferecem risco real ao imóvel.
3. **Negociação:** Se houver dívida (ex: condomínio), nós orientamos a reter o pagamento até a quitação.
4. **Minuta do Contrato:** Elaboramos um Contrato de Compra e Venda blindado, com cláusulas de proteção contra evicção.
Analisar Documentação com EspecialistaPerguntas Frequentes (FAQ)
Quais documentos o banco exige para financiar imóvel usado?
O banco foca na **Matrícula do Imóvel** (livre de ônus) e na **Engenharia** (Laudo de Avaliação). Documentos pessoais dos vendedores também são checados, mas a análise de risco do banco visa proteger o banco. A análise da Larya visa proteger VOCÊ.
O que é Certidão Vintenária?
É uma certidão da matrícula que mostra todo o histórico do imóvel nos últimos 20 anos. Ela é essencial para verificar a “cadeia dominial”, ou seja, se todas as vendas passadas foram legítimas e se não há risco de alguém reclamar a propriedade.
Posso abater dívidas do imóvel do valor da compra?
Sim! Se o imóvel tem R$ 10.000,00 de dívida de condomínio, isso deve constar no Contrato de Compra e Venda. O valor deve ser descontado do pagamento ou retido para que você mesmo pague a dívida, garantindo que ela seja extinta.
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FAQ – Documentação Imobiliária
Modelos prontos servem como base, mas usar um “copia e cola” sem revisão jurídica é arriscado. Cada negociação tem especificidades (imóvel financiado, uso de FGTS, permuta) que modelos genéricos não cobrem.
Onde está o perigo:
Modelos antigos podem citar leis revogadas.
Falta de proteção específica para o vendedor (ex: o que acontece se o financiamento do banco não for aprovado?).
Recomendação: Use o modelo para entender a estrutura, mas peça para um advogado imobiliário ou corretor experiente adaptar as cláusulas para a sua realidade.
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