Home equity: como usar seu imóvel como garantia com taxas baixas
Índice
- O que é home equity?
- Diferença entre home equity e financiamento imobiliário
- Como funciona o home equity?
- Quais são as taxas do home equity?
- Vantagens do home equity
- Quem pode fazer home equity?
- Diferença entre home equity e hipoteca
- Para quem o home equity é indicado?
- FAQ
- Como funciona a incidência de juros durante a fase de obra?
- Como o banco operacionaliza o financiamento de material de construção dentro dessa linha?
- É financeiramente vantajoso financiar terreno e construção em comparação à compra de imóvel pronto?
- É possível obter dinheiro extra (“Troco”) ao fazer a portabilidade?
- O dinheiro liberado precisa ser usado apenas para reformas ou compra de outro imóvel?
- O que é Home Equity e como ele difere de um empréstimo pessoal comum?
- Quais são os custos para transferir meu financiamento para outro banco?
- Qual a diferença entre “financiar um lote” isolado e a modalidade de construção associada?
07/07/2025
Se você está em busca de uma solução financeira vantajosa, com taxas de juros baixas e prazos mais longos, o home equity pode ser a escolha ideal. Essa modalidade de crédito permite que você utilize seu imóvel como garantia, oferecendo segurança para o credor e condições atrativas para quem toma o crédito. Neste artigo, vamos explicar o que é o home equity, como funciona, as taxas envolvidas e como aproveitar essa oportunidade ao máximo.
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O que é home equity?
O home equity, também conhecido como crédito com garantia de imóvel ou refinanciamento imobiliário, é uma modalidade de empréstimo onde você utiliza um imóvel quitado ou quase quitado como garantia para a instituição financeira. Em troca, você consegue empréstimos de valores maiores, com taxas de juros mais baixas e prazos mais longos.
Essa modalidade funciona porque o imóvel, como garantia, reduz os riscos para os bancos, permitindo condições mais vantajosas. As taxas de juros geralmente giram em torno de 1% ao mês, e os prazos de pagamento podem chegar a 35 anos (420 meses).
Diferença entre home equity e financiamento imobiliário
Enquanto o financiamento imobiliário tradicional destina os recursos exclusivamente à compra de imóveis, o home equity oferece maior flexibilidade, permitindo que o dinheiro seja utilizado para qualquer finalidade. Você pode usá-lo para quitar dívidas, investir em um negócio, reformar sua casa ou até adquirir outro imóvel à vista, aproveitando as melhores condições de negociação.
Como funciona o home equity?
O processo de contratação do home equity é simples. Veja os principais passos:
- Escolha do imóvel como garantia
O imóvel utilizado como garantia precisa estar quitado (ou com saldo devedor baixo) e ter matrícula atualizada. Os bancos aceitam casas, apartamentos, salas comerciais e terrenos urbanos. Porém, imóveis em inventário, com impostos atrasados ou localizados em zonas rurais geralmente não são aceitos. - Avaliação do imóvel
A instituição financeira realiza uma avaliação para determinar o valor do imóvel. O empréstimo é limitado a uma porcentagem desse valor, normalmente entre 50% e 60%. - Alienação fiduciária
Ao assinar o contrato, o imóvel passa para o nome do banco por meio de alienação fiduciária, o que significa que, enquanto a dívida não for quitada, o banco é o proprietário oficial, mas você continua com o direito de uso e posse. - Liberação do crédito
Com o contrato aprovado, o dinheiro é liberado em até 15 dias, dependendo da instituição, e você pode usá-lo para qualquer objetivo, sem necessidade de comprovação.
Quais são as taxas do home equity?
Uma das grandes vantagens do home equity é a taxa de juros, que é mais baixa do que a de outras linhas de crédito, como cartão de crédito ou cheque especial.
- Taxas variáveis: em algumas instituições, as taxas são pós-fixadas e vinculadas ao IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo). Isso pode trazer variações, mas tende a ser vantajoso em momentos de inflação controlada.
- Taxas fixas: outros bancos oferecem taxas fixas, garantindo mais previsibilidade durante todo o período de pagamento. Porém, é preciso considerar custos adicionais, como tarifas de avaliação do imóvel e seguros, que podem ser cobrados.
Vantagens do home equity
Veja as principais vantagens dessa modalidade de crédito:
- Juros baixos
Como o imóvel serve de garantia, os bancos conseguem oferecer taxas mais competitivas, geralmente abaixo de 1% ao mês. - Prazos longos
Os prazos de quitação podem chegar até 35 anos. - Valores elevados
É possível financiar até 60% do valor avaliado do imóvel, oferecendo valores maiores do que outras modalidades de crédito. - Flexibilidade no uso
Não é necessário comprovar o destino do dinheiro. Você pode utilizá-lo conforme suas necessidades, seja para quitar dívidas, investir ou realizar reformas. - Uso do imóvel durante o contrato
Mesmo com a alienação fiduciária, você continua morando ou usufruindo do imóvel enquanto paga o empréstimo.
Quem pode fazer home equity?
O home equity está disponível para pessoas físicas e jurídicas que possuam imóveis registrados e em boas condições. O requisito principal é que o imóvel esteja quitado ou com saldo devedor baixo. Nos casos em que há um financiamento pendente, parte do valor do empréstimo pode ser usada para quitá-lo.
Diferença entre home equity e hipoteca
Embora o home equity e a hipoteca tenham semelhanças, a principal diferença está na alienação do imóvel. No home equity, o banco se torna o proprietário do bem até que a dívida seja quitada, enquanto na hipoteca, o imóvel permanece no nome do proprietário até a inadimplência.
Isso impacta as condições de crédito, pois, como o banco assume menos riscos no home equity, as taxas são mais baixas e o processo de aprovação é mais rápido.
Para quem o home equity é indicado?
O home equity é ideal para quem precisa de valores altos com condições favoráveis de pagamento. Alguns exemplos de uso incluem:
- Quitação de dívidas: substituir débitos com juros altos por um empréstimo mais barato.
- Investimentos: financiar a abertura ou expansão de um negócio.
- Reformas e construções: renovar sua casa ou construir em um terreno.
- Aquisição de outro imóvel: comprar à vista e negociar melhores preços.
Vale a pena apostar no home equity?
Sim, o home equity é uma solução financeira vantajosa e acessível para quem possui um imóvel e deseja obter crédito com condições diferenciadas. Ao optar por essa modalidade, você aproveita taxas de juros mais baixas, prazos estendidos e valores elevados, mantendo o uso do imóvel durante o contrato.
Se você está considerando essa opção, compare as ofertas de diferentes instituições financeiras e faça uma simulação de empréstimo com garantia de imóvel.
FAQ
Durante o período de construção (fase de carência de amortização), o mutuário paga apenas os encargos mensais referentes aos juros sobre o valor já liberado pelo banco e a atualização monetária. Não há amortização do saldo devedor principal neste período. A parcela cheia do financiamento para construção só começa a ser cobrada após a conclusão da obra e a averbação do imóvel, momento em que a dívida começa a decair.
É fundamental esclarecer que não se trata de um cartão de crédito para lojas. O financiamento de material de construção e mão de obra nesta modalidade ocorre via reembolso ou adiantamento por etapas. O banco libera os valores do financiamento de obra na conta do proponente conforme o percentual de evolução da construção é atestado pela engenharia. Isso oferece ao cliente poder de negociação para compras à vista com fornecedores.
Sim. Análises de mercado indicam que vale a pena financiar terreno e construção devido à formação de equity (patrimônio). Ao construir financiado, o custo final do imóvel tende a ser de 30% a 40% inferior ao valor de mercado de uma casa pronta equivalente. Além disso, a valorização imobiliária imediata após a averbação da construção (Habite-se) gera um ganho patrimonial instantâneo para o investidor ou morador.
Embora a portabilidade estrita transfira apenas o saldo devedor exato, existe uma estratégia poderosa conhecida como “Refinanciamento com Troco” ou Home Equity. Se o seu imóvel valorizou e você já amortizou parte da dívida, é possível migrar para um novo banco refinanciando um valor maior. A diferença entre o saldo devedor antigo e o novo crédito aprovado é depositada na sua conta. É a maneira mais barata de conseguir capital de giro ou dinheiro para reformas, pagando taxas de juros imobiliárias (muito inferiores às de empréstimos pessoais).
Não. Uma das maiores vantagens do crédito com garantia da LARYA é o conceito de “Uso Livre” (Free Use). Diferente de um financiamento imobiliário tradicional, onde o recurso vai para o vendedor do imóvel, no Home Equity o dinheiro é depositado integralmente na sua conta corrente após o registro em cartório. Para o planejamento financeiro de 2026, isso é vital: você pode utilizar o capital para consolidação de dívidas caras, capital de giro para expandir seu negócio, investimentos, reformas ou até projetos pessoais, sem precisar justificar a destinação do recurso ao banco.
O Home Equity, popularmente conhecido no Brasil como Empréstimo com Garantia de Imóvel (CGI), é uma modalidade de crédito inteligente onde seu imóvel (quitado ou quase quitado) serve como lastro para a operação. Diferente do empréstimo pessoal ou do cheque especial, que possuem juros exorbitantes devido ao alto risco de inadimplência, o Home Equity oferece as menores taxas do mercado — chegando a ser até 10x mais baratas. Isso ocorre porque a alienação fiduciária do bem oferece segurança à instituição financeira (como Caixa, Itaú ou Santander), que repassa essa segurança ao cliente em forma de juros baixos, prazos estendidos de até 240 meses e volumes de crédito superiores (alto LTV).
O processo de assessoria da LARYA é 100% gratuito, pois somos remunerados pelos bancos parceiros. O banco de origem é proibido de cobrar tarifas pela transferência. No entanto, o cliente deve estar ciente dos custos cartoriais: será necessário averbar a nova Alienação Fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis e, em alguns casos, pagar por uma nova avaliação do imóvel. Mesmo com essas taxas, a economia gerada pela redução dos juros costuma cobrir esses custos em poucos meses (Payback rápido).
Há uma distinção crucial. Quem busca apenas como financiar um lote (Lote Urbanizado) geralmente encontra prazos menores (até 240 meses) e taxas de juros comerciais, mais elevadas. Já ao optar pelo financiamento terreno e construção, a operação é enquadrada no SFH (Sistema Financeiro de Habitação), permitindo o uso de FGTS, taxas reduzidas e prazos estendidos de até 420 meses. Portanto, vincular a construção ao terreno é financeiramente superior.
