Falar Com Especialista
Quais Taxas Tenho que Pagar na Compra de Imóvel em 2026?
Índice
- O “Quarteto Fantástico” das Taxas: Onde vai seu dinheiro?
- Prova Matemática: Quanto preciso ter no bolso?
- Não tenho esse dinheiro. E agora?
- Direito de Lei: 50% de Desconto
- Perguntas Frequentes (FAQ)
- Quais as taxas do cartório para compra de imóvel?
- Quem paga o ITBI: comprador ou vendedor?
- Qual valor dos documentos para compra de imóvel?
- Como conseguir desconto no registro de imóvel?
- É possível parcelar o ITBI?
- O que é a taxa de evolução de obra?
- Posso usar FGTS para pagar as taxas de cartório?
- Qual a diferença entre Escritura e Registro?
- Ferramentas e Guias Relacionados:
09/02/2026 | Escrito por Equipe de Inteligência de Mercado LARYA | Dados Tributários Auditados | Tempo de Leitura: 16 min
Quais são os custos totais na compra de um imóvel?
Em 2026, além do valor do imóvel, o comprador deve reservar entre 4% e 8% do valor total para despesas burocráticas obrigatórias. As principais taxas são: ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, média de 3%), Registro em Cartório (média de 1%), Escritura Pública (apenas para compras à vista, ~1,5%) e Taxas de Avaliação Bancária (financiamento, ~R$ 3.500). Com a Selic a 15%, financiar esses custos pode ser estratégico para preservar liquidez.
A decisão de realizar a compra de imóvel é, sem dúvida, o maior movimento financeiro na vida da maioria dos brasileiros. É a materialização de um sonho, a conquista da segurança patrimonial. No entanto, o entusiasmo da entrega das chaves muitas vezes ofusca um “golpe” financeiro que pega 90% dos compradores desprevenidos: a burocracia cartorária e tributária, conhecida como “Custos de Fechamento”.
Em 2026, o cenário tornou-se ainda mais complexo. Com a Taxa Selic estabilizada em 15% e novas diretrizes municipais sobre o cálculo do ITBI, o custo para transferir a propriedade subiu. Se você não planejar essa despesa, pode se ver com o financiamento aprovado, mas sem dinheiro para registrar o imóvel em seu nome — o que, juridicamente, significa que ele ainda não é seu.
Neste dossiê definitivo da LARYA, vamos abrir a “caixa preta” dos custos de cartório. Você terá acesso a simulações matemáticas precisas, entenderá como a nova regra do SFH (teto de R$ 2,25 milhões) impacta seus impostos e descobrirá quais bancos permitem financiar essas taxas para não descapitalizar suas reservas.
Raio-X: O “custo invisível” pode chegar a R$ 50.000 em um imóvel médio.
⚖️ Plantão Jurídico LARYA: O Cenário em 2026
Duas grandes mudanças impactam seu bolso agora:
- Arbitramento do ITBI: Prefeituras de grandes capitais têm utilizado o “Valor Venal de Referência” (muitas vezes superior ao valor real da transação) como base para o ITBI. Isso exige atenção redobrada e, às vezes, contestação jurídica para não pagar imposto a mais.
- Selic a 15%: Com o custo do dinheiro alto, pagar R$ 40 mil de taxas à vista é doloroso. Estrategicamente, compensa mais financiar esses custos (a 11% a.a. no SFH) e manter seu dinheiro rendendo 15% no CDI.
- Digitalização dos Cartórios: O processo de registro eletrônico (e-Notariado) acelerou os prazos, mas não reduziu os emolumentos (custos).
Descubra o valor exato na sua cidade antes de comprar.
O “Quarteto Fantástico” das Taxas: Onde vai seu dinheiro?
Para não ser pego de surpresa, você precisa dominar estes quatro conceitos. Eles são inegociáveis e devem ser pagos antes de você receber a chave definitiva.
1. ITBI (O Imposto Pesado)
O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal e o mais caro da lista. A regra básica é: pagou, transferiu.
- Valor: Varia de 2% a 4% do valor do imóvel, dependendo da cidade. Em São Paulo e Rio, a média é 3%.
- Base de Cálculo: O maior valor entre o preço de venda e o valor venal de referência da prefeitura.
- Quem paga: O Comprador (sempre).
Leia nosso guia específico: Tudo sobre o ITBI e como contestar valores abusivos.
2. Registro do Imóvel (A Matrícula)
Muitos confundem escritura com registro. A Escritura é o contrato; o Registro é o ato de levar esse contrato ao Cartório de Registro de Imóveis (RGI) e anotar na matrícula que o bem agora é seu. “Quem não registra, não é dono”.
- Custo: Tabelado por lei estadual, funcionando por faixas de valor do imóvel. Em média, reserve 1% do valor do bem.
3. Escritura Pública (Atenção Aqui!)
Se você comprar o imóvel à vista, precisará pagar um Cartório de Notas para lavrar a Escritura Pública. Isso custa cerca de 1,5% do valor do imóvel.
4. Taxas Bancárias (Avaliação)
Para liberar o crédito, o banco envia um engenheiro para avaliar o imóvel e cobra taxas administrativas de abertura de crédito.
- Caixa: ~R$ 3.100,00 (Tarifa de Avaliação de Bens).
- Itaú/Bradesco/Santander: ~R$ 3.500,00 a R$ 4.000,00.
Prova Matemática: Quanto preciso ter no bolso?
Abaixo, simulamos os custos reais de fechamento para três faixas de imóveis, considerando alíquotas médias de grandes capitais (SP/RJ/BH):
| Item de Custo | Imóvel R$ 500k | Imóvel R$ 1 Milhão | Imóvel R$ 2 Milhões |
|---|---|---|---|
| ITBI (3%) | R$ 15.000 | R$ 30.000 | R$ 60.000 |
| Registro (Est. 1%) | R$ 5.000 | R$ 10.000 | R$ 18.000 (Teto) |
| Taxa Bancária | R$ 3.500 | R$ 3.500 | R$ 4.000 |
| TOTAL EXTRA | R$ 23.500 | R$ 43.500 | R$ 82.000 |
Conclusão LARYA: Você deve reservar, em média, 4,5% a 5% do valor do imóvel além da entrada para cobrir esses custos.
Não tenho esse dinheiro. E agora?
Se você usou toda a sua reserva para dar a entrada, não se desespere. O mercado evoluiu e hoje é possível financiar esses custos.
Bancos que financiam ITBI e Registro (2026)
- ✅ Itaú, Santander e Bradesco: Permitem incluir até 5% do valor do imóvel no financiamento para cobrir despesas de documentação. O valor é diluído nas parcelas do imóvel.
- ⚠️ Caixa Econômica: Historicamente mais restritiva. Permite em algumas linhas SBPE, mas exige negociação específica e margem de crédito disponível.
- ❌ Banco Inter: Geralmente não financia as despesas acessórias no mesmo contrato.
Direito de Lei: 50% de Desconto
Muitos cartórios “esquecem” de avisar, mas a Lei Federal 6.015/73 (Art. 290) garante 50% de desconto nas taxas de Registro e Escritura para quem está comprando o Primeiro Imóvel financiado pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação).
Requisitos para o desconto:
- Ser a primeira aquisição de imóvel residencial.
- O imóvel deve ser financiado pelo SFH (valor até R$ 2,25 milhões).
- Você deve solicitar o desconto por escrito e assinar uma declaração no cartório.
Economia estimada: De R$ 1.500,00 a R$ 5.000,00.
📹 Assessoria Jurídica na Compra
Perguntas Frequentes (FAQ)
Quais as taxas do cartório para compra de imóvel?
As taxas principais são o Registro de Imóveis (cerca de 1% do valor) e a Escritura Pública (cerca de 1,5%, caso não haja financiamento). Além disso, há o ITBI, que é um imposto municipal.
Quem paga o ITBI: comprador ou vendedor?
Legalmente e por prática de mercado, o pagamento do ITBI é responsabilidade exclusiva do comprador.
Qual valor dos documentos para compra de imóvel?
Para um imóvel padrão, reserve entre 4% e 5% do valor total do bem para cobrir ITBI, Registro e taxas bancárias.
Como conseguir desconto no registro de imóvel?
Se for seu primeiro imóvel e financiado pelo SFH, você tem direito a 50% de desconto nas taxas de registro, conforme a Lei 6.015/73.
É possível parcelar o ITBI?
Depende da prefeitura. Algumas cidades, como São Paulo, permitem o parcelamento do ITBI, mas a escritura só é liberada após a quitação total ou em regras específicas.
O que é a taxa de evolução de obra?
É uma taxa cobrada pelos bancos durante a construção de imóveis na planta, referente aos juros sobre o valor repassado à construtora. Ela cessa com a entrega das chaves.
Posso usar FGTS para pagar as taxas de cartório?
Não diretamente. O FGTS pode ser usado para dar entrada ou amortizar o saldo devedor do imóvel, mas não pode ser sacado para pagar ITBI ou custas de cartório.
Qual a diferença entre Escritura e Registro?
A Escritura é o contrato de compra e venda feito no Tabelionato. O Registro é a anotação desse contrato na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, transferindo a propriedade.
