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Qual a Renda para Financiar um Imóvel de R$ 1,8 Milhão?
Índice
05/02/2026 | Escrito por Equipe de Inteligência de Mercado LARYA | Dados auditados em Fevereiro/2026 | Tempo de Leitura: 14 min
Qual a renda exigida para financiar 1,8 milhão?
Para financiar um imóvel de R$ 1.800.000,00 em 2026, considerando a entrada mínima de 20% (R$ 360 mil), a renda familiar bruta exigida varia entre R$ 56.000,00 e R$ 62.000,00. A primeira parcela no sistema SAC (Caixa) gira em torno de R$ 16.800,00. Este valor ainda se enquadra no SFH (teto de R$ 2,25 mi), permitindo taxas reduzidas e uso do FGTS.
O mercado de imóveis de R$ 1,8 milhão é o território de quem busca exclusividade: apartamentos amplos em bairros nobres, casas em condomínios de luxo ou coberturas. Financeiramente, é um patamar que exige robustez de caixa e planejamento tributário.
Até o final de 2025, financiar este valor era sinônimo de taxas altas do SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário). Em 2026, com o Novo Teto do SFH em R$ 2,25 milhões, o jogo mudou. Agora, você pode acessar crédito com juros regulados e usar seu FGTS para amortizar uma dívida milionária. Neste Dossiê Técnico LARYA, detalhamos a renda, a entrada e os custos ocultos dessa operação.
Luxo Acessível: 1.8M agora conta com a proteção do SFH.
📢 Plantão LARYA: O Benefício do Novo Teto
A mudança regulatória de 2026 beneficiou diretamente quem busca imóveis nesta faixa de valor:
- Enquadramento SFH: Imóveis de R$ 1,8 milhão agora acessam linhas com juros limitados a 12% a.a. (taxa efetiva), fugindo das taxas livres do SFI que podem superar 14% a.a.
- Liquidez com FGTS: Você pode usar seu saldo para abater a entrada de R$ 360 mil, preservando seus investimentos líquidos.
- Portabilidade Facilitada: Estando no SFH, a portabilidade para outros bancos no futuro é muito mais simples e barata.
📊 Raio-X R$ 1,8 Milhão (Fev/2026)
R$ 1,8 Mi
R$ 360.000
R$ 56.500+
SFH
*Cálculo base SAC 360 meses. Renda familiar pode ser composta.
⚠️ Importante: Relação Entrada x Renda
A renda exigida apresentada neste guia (aprox. R$ 56 mil) é calculada com base na entrada mínima de 20% exigida pelos bancos. Se você optar por dar uma entrada maior — por exemplo, 40% ou 50% do valor do imóvel — o saldo a financiar será menor, a parcela cairá drasticamente e, consequentemente, a renda necessária para aprovação será muito menor.
Ajuste o valor da entrada e veja a renda cair.
Ranking Oficial: Quem financia 1,8 milhão mais barato?
Simulamos o financiamento de R$ 1.440.000,00 (80% do valor) em 360 meses usando a Tabela SAC. Neste patamar, a eficiência da tabela SAC em amortizar a dívida é crucial para não pagar juros sobre juros excessivos.
| Ranking | Banco | Taxa (a.a.) | 1ª Parcela (SAC) | Renda Mínima (30%) |
|---|---|---|---|---|
| #1 🏆 | Caixa Econômica | 11,19% | R$ 16.890,00 | R$ 56.300,00 |
| #2 | BRB | 11,36% | R$ 17.050,00 | R$ 56.833,00 |
| #3 | Itaú | 11,60% | R$ 17.320,00 | R$ 57.733,00 |
| #4 | Santander | 11,69% | R$ 17.430,00 | R$ 58.100,00 |
| #5 | Bradesco | 11,70% | R$ 17.445,00 | R$ 58.150,00 |
| #6 | Banco do Brasil | 12,00% | R$ 17.900,00 | R$ 59.666,00 |
| #7 | Banco Inter | 13,76% | R$ 20.650,00 | R$ 68.833,00 |
*Valores estimados com entrada de 20%. Renda calculada sobre 30% de comprometimento.
Estratégia: Como comprovar R$ 56.000 de Renda?
Para um imóvel de R$ 1,8 milhão, o perfil do comprador geralmente envolve empresários, médicos ou executivos. A análise de crédito é personalizada (Mesa de Crédito).
Cenário de Aprovação (Exemplo PJ/Empresário):
- Proponente A (Médico/Empresário): Pró-labore de R$ 20.000 + Distribuição de Lucros R$ 25.000 (Isenta).
- Proponente B (Cônjuge): Salário CLT ou Renda de Aluguéis R$ 12.000.
- Total: R$ 57.000 (Aprovado).
Dica LARYA: A Distribuição de Lucros é aceita pela maioria dos grandes bancos (Itaú, Bradesco, Santander, Caixa) desde que comprovada pelo IRPF e Extrato Bancário. Organize sua contabilidade 3 meses antes de pedir o crédito.
📹 Assista: Comprar ou Alugar imóvel de 2 Milhões?
Prepare o Bolso: Custos de Escritura
Não esqueça a liquidez para a burocracia. Para um imóvel de R$ 1,8 milhão, os custos são pesados:
- ITBI (Imposto): ~3% do valor (R$ 54.000).
- Registro em Cartório: ~R$ 12.000 a R$ 15.000 (Teto da tabela em muitos estados).
- Taxas Bancárias: ~R$ 4.000.
- Certidões/Despachante: ~R$ 3.000.
Total Extra Necessário: ~R$ 73.000 a R$ 80.000.
Dica LARYA: Se você der uma entrada maior (ex: 30% ou R$ 540 mil), você reduz a parcela mensal e a renda exigida, mas certifique-se de guardar o dinheiro da escritura.
SAC ou Price para 1,8 Milhão?
Com uma dívida de R$ 1.440.000,00, a escolha da tabela é matemática pura.
- SAC (Recomendada): Parcela começa em R$ 16.890 e cai todo mês. A amortização do principal é constante (~R$ 4.000/mês).
- Price (Evitar): Parcela fixa de ~R$ 15.500. A amortização inicial é baixíssima. Em 5 anos, você terá pago quase R$ 1 milhão em parcelas, mas deve ter amortizado menos de R$ 100 mil do saldo devedor.
Entenda a fundo: SAC vs Price em Alto Valor.
Perguntas Frequentes (FAQ)
Quanto fica a parcela de 1,8 milhão financiado?
A parcela inicial gira em torno de R$ 16.890,00 na Tabela SAC (Caixa) e R$ 17.400,00 nos bancos privados, com entrada de 20%.
Qual a renda para financiar um imóvel de 1,8 milhão?
A renda familiar bruta exigida é de aproximadamente R$ 56.500,00 na Caixa para as taxas atuais de 2026, considerando a entrada mínima.
Posso usar FGTS em imóvel de 1,8 milhão?
Sim! O teto do SFH foi ampliado para R$ 2,25 milhões em 2026, permitindo o uso do FGTS para imóveis de R$ 1,8 milhão.
Qual a entrada mínima para 1,8 milhão?
A entrada mínima padrão é de 20% (R$ 360.000,00). Bancos como Itaú podem financiar até 85% em casos excepcionais, reduzindo a entrada para 15%.
