Qual é a renda necessária para financiar um imóvel de R$1,1 milhão?
Índice
- A Matemática do Imóvel de R$ 1.100.000,00
- Tabela de Simulação: Financiando R$ 880 mil
- Qual a renda necessária para financiar R$ 1,1 milhão?
- SFH vs SFI: Por que 1.1 Milhão é o limite ideal?
- Custos Invisíveis: Quanto ter em dinheiro?
- Passo a Passo da Aprovação
- FAQ – Financiamento de 1.1 Milhão
- Como funciona a carta de crédito na hora da compra?
- Como funciona o consórcio de imóvel para quem quer construir?
- Como ser contemplado no consórcio mais rápido usando o Lance Embutido?
- O que é consórcio e qual a diferença real para o financiamento bancário?
- Posso usar o consórcio para quitar um financiamento de imóvel existente?
- Qual melhor consórcio de imóvel: Bancos ou Administradoras Independentes?
05/01/2026
Clique para ouvir a análise técnica deste dossiê:
O financiamento de um imóvel de R$ 1,1 milhão representa um “ponto doce” no mercado imobiliário brasileiro. Por quê? Porque este valor permite acessar imóveis de alto padrão em capitais ou casas espaçosas no interior, mantendo-se confortavelmente dentro do teto do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que garante juros mais controlados e uso do FGTS.
No entanto, a engenharia financeira para aprovar esse crédito exige atenção. Considerando a entrada padrão de 20% (R$ 220.000,00), resta um saldo devedor de R$ 880.000,00. Com as novas taxas de juros de 2026, a renda exigida para suportar essa parcela subiu ligeiramente.
Neste Dossiê Técnico LARYA, atualizamos todas as simulações com as taxas vigentes (Caixa a 11.19%, Inter a 14.35%, etc.) para que você saiba exatamente quanto vai pagar e qual renda precisa comprovar.
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A Matemática do Imóvel de R$ 1.100.000,00
Para financiar um imóvel deste valor, a estrutura de pagamento padrão exigida pelos bancos é:
- Valor do Imóvel: R$ 1.100.000,00
- Entrada Mínima (20%): R$ 220.000,00
- Saldo a Financiar (80%): R$ 880.000,00
Dica de Especialista: Se você possui R$ 220 mil em FGTS, pode utilizá-lo integralmente para abater a entrada, financiando 80% sem desembolsar dinheiro da sua reserva de emergência.
Tabela de Simulação: Financiando R$ 880 mil
Abaixo, apresentamos a simulação atualizada com as novas taxas de balcão praticadas pelos principais bancos. O cálculo considera o sistema SAC (parcelas decrescentes) e prazo de 360 meses.
| Banco | Financiamento | Taxa % a.a. | Parcelas | Primeira parcela |
|---|---|---|---|---|
|
Caixa
|
R$ 880.000,00 | 11.19 % | 360 | R$ 10.825,15 |
|
BRB
|
R$ 880.000,00 | 11.36 % | 360 | R$ 10.948,80 |
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Itaú
|
R$ 880.000,00 | 11.70 % | 360 | R$ 11.195,30 |
|
Bradesco
|
R$ 880.000,00 | 11.70 % | 360 | R$ 11.195,30 |
|
Santander
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R$ 880.000,00 | 11.79 % | 360 | R$ 11.261,50 |
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BB
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R$ 880.000,00 | 12.00 % | 360 | R$ 11.415,70 |
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Inter
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R$ 880.000,00 | 14.35 % | 360 | R$ 13.138,40 |
Fonte: Larya (Custo Efetivo Total estimado com taxas de Jan/2026).
Qual a renda necessária para financiar R$ 1,1 milhão?
Com o aumento das taxas para o patamar de 11% a 12% ao ano, a exigência de renda subiu. Aplicando a regra de que a parcela não pode exceder 30% da renda bruta familiar, temos o cenário real:
- Melhor Cenário (Caixa/BRB): Parcela de ~R$ 10.825.
Renda Exigida: R$ 36.100,00
- Cenário Médio (Bancos Privados): Parcela de ~R$ 11.200.
Renda Exigida: R$ 37.400,00
- Cenário Banco Inter (Taxa Alta): Parcela de ~R$ 13.138.
Renda Exigida: R$ 43.800,00
Atenção: Esses valores se referem à Renda Familiar Bruta. Você pode somar a renda de todos os compradores (marido, esposa, pais ou filhos) para atingir esse montante.
Não tem R$ 36k de renda sozinho?
SFH vs SFI: Por que 1.1 Milhão é o limite ideal?
No Brasil, existe uma linha divisória crucial no crédito imobiliário: o valor de R$ 1,5 milhão. Abaixo desse valor, você está no Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Acima, você cai no SFI.
Ao comprar um imóvel de R$ 1,1 milhão, você garante:
- Juros Limitados: As taxas são reguladas e tendem a ser menores.
- Uso do FGTS: Você pode usar seu Fundo de Garantia tanto na entrada quanto para amortizar parcelas a cada 2 anos.
- Custos de Cartório Reduzidos: Na primeira aquisição pelo SFH, você tem direito a 50% de desconto no registro do imóvel (conforme Lei de Registros Públicos).
Custos Invisíveis: Quanto ter em dinheiro?
Para fechar a compra de um imóvel de R$ 1.100.000,00, você precisará de liquidez para cobrir as taxas burocráticas, que não são financiadas:
- ITBI (3%): R$ 33.000,00
- Registro de Imóveis: ~R$ 6.500,00
- Avaliação Bancária: ~R$ 3.800,00
Total Extra: Reserve cerca de R$ 43.300,00 além da entrada.
Passo a Passo da Aprovação
O processo de financiamento para 1.1 milhão segue um rito rigoroso:
- Simulação e Comparação: Use o Simulador Larya para ver qual banco oferece o menor Custo Efetivo Total (CET). Com as taxas atuais, a diferença entre a Caixa (11.19%) e o Inter (14.35%) pode representar mais de R$ 300 mil ao final do contrato.
- Análise de Crédito: Envio de documentos para comprovar os R$ 36k de renda.
- Avaliação do Imóvel: Engenharia do banco visita o bem.
- Contrato e Registro: Emissão do contrato, pagamento do ITBI e registro em cartório.
Recomendamos acompanhar sempre a taxa Selic no site oficial do Banco Central, pois qualquer queda na taxa básica pode abrir janelas de portabilidade no futuro.
Encontramos a menor taxa do mercado para o seu CPF.
FAQ – Financiamento de 1.1 Milhão
Entender como funciona carta de credito é essencial: ela equivale a dinheiro à vista. Quando você é contemplado, a administradora paga o vendedor do imóvel (ou os fornecedores da obra) diretamente. Isso lhe dá enorme poder de barganha para negociar descontos no valor do imóvel. Importante ressaltar que a carta sofre reajustes anuais (geralmente pelo INCC para construção ou IPCA), garantindo que seu poder de compra não seja corroído pela inflação enquanto você aguarda a contemplação.
Muitos têm dúvidas sobre como funciona consorcio de imovel voltado para obras. A dinâmica é flexível: você pode usar a carta de crédito primeiro para comprar o terreno e usar o saldo restante para construir. A administradora libera o dinheiro conforme o cronograma físico-financeiro da obra (medições de engenharia). Diferente de comprar uma casa pronta, aqui você tem o poder de negociação de compra à vista com fornecedores de material, maximizando o poder de compra da sua carta.
A grande dúvida é como ser contemplado no consórcio sem depender apenas da sorte. Além do lance livre (dinheiro do bolso), existe a estratégia do Lance Embutido. Nela, você utiliza parte da própria carta de crédito (geralmente até 30%) para ofertar o lance. Exemplo: numa carta de R$ 500 mil, você oferta R$ 150 mil da própria carta. Se contemplado, você recebe R$ 350 mil líquidos. É a estratégia mais eficiente para quem não tem capital disponível mas quer antecipar a liberação do crédito.
Para entender o que é consórcio, imagine um grupo de pessoas financiando-se mutuamente, sem a cobrança de juros compostos, apenas uma taxa de administração. Enquanto no financiamento você paga “o aluguel do dinheiro” ao banco (juros), no consórcio você paga pela gestão do grupo. Isso torna o Custo Efetivo Total (CET) geralmente muito inferior a longo prazo. É a modalidade ideal para quem busca como fazer um consórcio visando planejamento financeiro, seja para aquisição de terreno e construção ou compra de imóvel pronto, sem a urgência de mudança imediata.
Sim. Esta é uma das estratégias financeiras mais inteligentes para quem busca como fazer um consórcio de alavancagem. Se você já tem um financiamento bancário pagando juros altos, você pode entrar em um consórcio e, ao ser contemplado, usar a carta de crédito para quitar o saldo devedor do financiamento (Lei dos Consórcios nº 11.795/2008). Isso troca uma dívida cara (juros bancários) por uma dívida mais barata (taxa de administração), gerando uma economia significativa no montante final pago.
Não existe uma resposta única para qual melhor consorcio de imovel, mas sim o melhor para o seu perfil. Bancos tradicionais (como Caixa e BB) oferecem solidez, mas muitas vezes possuem grupos muito grandes, o que aumenta a concorrência nos sorteios. Já administradoras independentes (fiscalizadas pelo Banco Central) costumam oferecer maior flexibilidade em como funciona a carta de crédito, permitindo lances embutidos maiores e taxas de administração mais competitivas. A escolha deve ser baseada na saúde financeira do grupo e na média histórica de lances para contemplação.
