Termos do financiamento imobiliário 2026: um glossário completo
Índice
- Alienação Fiduciária
- Amortização
- Avaliação de Crédito (Score)
- Custo Efetivo Total (CET)
- Entrada
- Escritura vs. Registro
- ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis)
- Minha Casa Minha Vida (MCMV)
- SAC vs. Tabela Price: Qual a melhor?
- SFH vs. SFI
- Taxa Referencial (TR) vs. IPCA
- Comparativo de Taxas: Entenda os números na prática
- Simulador de Financiamento
- FAQ
15/12/2025
Se essa é a sua primeira vez procurando crédito para adquirir uma propriedade, é bem provável que a “sopa de letrinhas” do mercado te deixe confuso. O que vale mais a pena: Tabela Price ou SAC? O que compõe o Custo Efetivo Total?
Pensando nisso, a Larya preparou um Glossário Completo e Atualizado para 2026. Aqui, traduzimos as expressões mais importantes para que você possa negociar seu financiamento imobiliário com segurança e evitar surpresas no bolso.
Quer traduzir esses termos em números reais?
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Alienação Fiduciária
É o termo jurídico para a garantia do imóvel, regido pela Lei 9.514/97. No Brasil, ao contratar um crédito imobiliário, você transfere a propriedade do bem para o banco (credor) até que a dívida seja totalmente quitada.
Na prática: Você mora no imóvel, mas o banco pode retomá-lo rapidamente em caso de inadimplência, sem necessidade de um longo processo judicial. Isso reduz o risco para o banco e, consequentemente, os juros para você.
Amortização
É a parte da sua parcela mensal destinada a **reduzir o saldo devedor** (o valor principal que você pegou emprestado).
A prestação é composta por: Amortização + Juros + Seguros + Taxas.
No sistema SAC, a amortização é constante. Na Tabela Price, ela é crescente.
Avaliação de Crédito (Score)
Processo onde o banco analisa seu perfil de pagador. Inclui consultas ao SPC, Serasa e ao Cadastro Positivo.
Para ser aprovado, é essencial não ter restrições no CPF e comprovar que a parcela do financiamento não compromete mais de 30% da sua renda mensal.
Custo Efetivo Total (CET)
Talvez o termo mais importante deste glossário. O CET é a soma de todos os custos do financiamento, conforme regulamentação do Banco Central:
- Taxa de juros nominal;
- Seguros obrigatórios (MIP e DFI);
- Tarifas administrativas mensais;
- Impostos (IOF).
Dica Larya: Ao comparar bancos, nunca olhe apenas os juros. Olhe o CET. Um banco pode ter juros menores, mas seguros muito mais caros.
Entrada
É o valor que o banco não financia e que deve ser pago com recursos próprios. A regra geral do mercado é financiar até 80%, exigindo 20% de entrada.
Exemplo: Para um imóvel de R$ 500 mil, a entrada mínima é de R$ 100 mil. O saldo do seu FGTS pode ser usado para cobrir esse valor.
Escritura vs. Registro
Muitos confundem, mas são coisas diferentes:
- Escritura: O contrato de compra e venda. No financiamento, o contrato emitido pelo banco tem força de escritura pública.
- Registro: O ato de levar esse contrato ao Cartório de Registro de Imóveis (RGI). Só o registro transfere a propriedade legal e garante a alienação fiduciária.
ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis)
Imposto municipal obrigatório pago à prefeitura para oficializar a compra. A alíquota varia por cidade (geralmente entre 2% e 3% do valor do imóvel). Alguns bancos, como o Banco do Brasil, permitem financiar esse custo.
Minha Casa Minha Vida (MCMV)
Programa habitacional do Governo Federal reformulado para facilitar o acesso à moradia. Oferece taxas de juros reduzidas e subsídios para famílias com renda bruta de até R$ 8.000,00 mensais. Saiba mais no site oficial do Programa MCMV.
SAC vs. Tabela Price: Qual a melhor?
Esta é a dúvida campeã: Tabela SAC ou Price?
- SAC (Sistema de Amortização Constante): As parcelas começam mais altas e diminuem ao longo do tempo. O saldo devedor cai mais rápido, resultando em menos juros pagos no final. É a preferida de 90% dos especialistas.
- Tabela Price: As parcelas são fixas do início ao fim (corrigidas apenas pela TR). A parcela inicial é menor que no SAC, o que ajuda quem tem renda mais baixa a aprovar o crédito, mas o saldo devedor cai lentamente, tornando o financiamento mais caro no total.
SFH vs. SFI
- SFH (Sistema Financeiro da Habitação): Regido por leis federais, usa recursos da poupança (SBPE). Tem juros limitados a 12% a.a. e permite uso do FGTS. O teto do valor do imóvel é de R$ 1,5 milhão.
- SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário): Para imóveis de alto valor (acima do teto do SFH). As taxas são livres e reguladas pelo mercado, conforme dados da ABECIP.
Taxa Referencial (TR) vs. IPCA
Índices que corrigem o seu saldo devedor mensalmente:
- TR (Taxa Referencial): Historicamente baixa (ou zerada). Traz previsibilidade. A maioria dos contratos é Juros Fixos + TR.
- IPCA (Inflação): Atrelado à inflação oficial medida pelo IBGE. Oferece juros fixos menores na largada, mas se a inflação disparar, sua parcela dispara junto. É indicado para perfis arrojados.
Glossário 2.0: Termos para 2026
O mercado evoluiu. Fique atento a estas novas siglas:
Tendências (15/12/2025):
- ✅ Open Finance: O compartilhamento de dados bancários que permite que o Itaú ou Santander vejam seu bom histórico em outro banco e ofereçam taxas menores instantaneamente.
- Portabilidade de Crédito: O direito de transferir sua dívida imobiliária de um banco caro para um mais barato, sem custos de nova escritura.
- Home Equity: Empréstimo com garantia de imóvel (CGI). Você usa um imóvel quitado para obter crédito com juros baixos para reformar ou investir.
Comparativo de Taxas: Entenda os números na prática
Para ilustrar como esses termos afetam seu bolso, veja as taxas nominais praticadas hoje:
| Banco | Taxa Nominal (% a.a. + TR) | Destaque do Glossário |
|---|---|---|
|
Caixa
|
A partir de 10.50% | Líder no SFH |
|
Itaú
|
A partir de 11.70% | Melhor Avaliação de Crédito |
|
Bradesco
|
A partir de 12.79% | Flexibilidade na Composição de Renda |
|
Santander
|
A partir de 12.50% | Prazo longo de Amortização (35 anos) |
Fonte: Larya (Dezembro/2025)
Simulador de Financiamento
O simulador de financiamento é a ferramenta mais poderosa para quem está começando. Ele cruza todos esses termos (juros, prazo, sistema de amortização) e te entrega o valor exato da parcela.
Use nossa calculadora abaixo para aplicar o que você aprendeu neste glossário:
FAQ
Embora a portabilidade estrita transfira apenas o saldo devedor exato, existe uma estratégia poderosa conhecida como “Refinanciamento com Troco” ou Home Equity. Se o seu imóvel valorizou e você já amortizou parte da dívida, é possível migrar para um novo banco refinanciando um valor maior. A diferença entre o saldo devedor antigo e o novo crédito aprovado é depositada na sua conta. É a maneira mais barata de conseguir capital de giro ou dinheiro para reformas, pagando taxas de juros imobiliárias (muito inferiores às de empréstimos pessoais).
Não. Uma das maiores vantagens do crédito com garantia da LARYA é o conceito de “Uso Livre” (Free Use). Diferente de um financiamento imobiliário tradicional, onde o recurso vai para o vendedor do imóvel, no Home Equity o dinheiro é depositado integralmente na sua conta corrente após o registro em cartório. Para o planejamento financeiro de 2026, isso é vital: você pode utilizar o capital para consolidação de dívidas caras, capital de giro para expandir seu negócio, investimentos, reformas ou até projetos pessoais, sem precisar justificar a destinação do recurso ao banco.
O Home Equity, popularmente conhecido no Brasil como Empréstimo com Garantia de Imóvel (CGI), é uma modalidade de crédito inteligente onde seu imóvel (quitado ou quase quitado) serve como lastro para a operação. Diferente do empréstimo pessoal ou do cheque especial, que possuem juros exorbitantes devido ao alto risco de inadimplência, o Home Equity oferece as menores taxas do mercado — chegando a ser até 10x mais baratas. Isso ocorre porque a alienação fiduciária do bem oferece segurança à instituição financeira (como Caixa, Itaú ou Santander), que repassa essa segurança ao cliente em forma de juros baixos, prazos estendidos de até 240 meses e volumes de crédito superiores (alto LTV).
O processo de assessoria da LARYA é 100% gratuito, pois somos remunerados pelos bancos parceiros. O banco de origem é proibido de cobrar tarifas pela transferência. No entanto, o cliente deve estar ciente dos custos cartoriais: será necessário averbar a nova Alienação Fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis e, em alguns casos, pagar por uma nova avaliação do imóvel. Mesmo com essas taxas, a economia gerada pela redução dos juros costuma cobrir esses custos em poucos meses (Payback rápido).
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