Falar Com Especialista
Contrato de compra e venda, escritura e registro de imóveis
Índice
- Os 3 Documentos que Todo Comprador Precisa Conhecer
- 1. Contrato de Compra e Venda (CCV)
- 2. Escritura Definitiva
- 3. Registro de Imóvel — A Etapa Mais Importante
- O que a LARYA encontra antes de você assinar
- Conclusão: Segurança Jurídica em Primeiro Lugar
- Quando o ITBI é Cobrado?
- 🇧🇷 Links Oficiais do ITBI — Principais Cidades
Em abril de 2026, a equipe LARYA Go Casa identificou irregularidades documentais em 1 a cada 4 imóveis analisados antes da assinatura — penhoras judiciais, dívidas de IPTU não declaradas, matrículas com restrições. Na maioria dos casos, o comprador não sabia de nada.
A compra de um imóvel envolve três documentos que a maioria das pessoas confunde — e essa confusão pode custar o imóvel. O contrato de compra e venda, a escritura definitiva e o registro têm funções completamente diferentes. Entender cada um é a diferença entre ser dono de verdade e ter apenas um papel assinado.
⚠️ Medo de problemas na documentação?
A LARYA Go Casa analisa toda a documentação jurídica do imóvel e do vendedor antes de você assinar qualquer papel — sem custo para o comprador.
Os 3 Documentos que Todo Comprador Precisa Conhecer
Antes de entrar no detalhe de cada um, veja o resumo visual:
| Documento | Função Principal | Onde é feito? | Transfere propriedade? |
|---|---|---|---|
| Contrato de C&V | Formaliza o compromisso e as regras do negócio | Imobiliária ou Advogado | ❌ Não |
| Escritura Pública | Formaliza a transferência (compra à vista) | Tabelionato de Notas | ⚠️ Parcialmente |
| Registro (RGI) | Torna você o dono legal — matrícula no seu nome | Cartório de Registro de Imóveis | ✅ Sim |
1. Contrato de Compra e Venda (CCV)
O contrato de compra e venda é o primeiro documento formal da transação. Ele funciona como o “mapa” do negócio, estabelecendo:
- O valor do imóvel e forma de pagamento (sinal, financiamento, FGTS)
- O prazo para entrega das chaves
- As condições de desistência e multas
- As responsabilidades de cada parte sobre documentação e débitos
É importante ressaltar: este contrato não transfere a propriedade. Ele deve ter firma reconhecida em cartório e duas testemunhas para ter validade jurídica em disputas.
⚠️ Alerta LARYA — O Erro Mais Comum de 2026:
O contrato não garante que o imóvel está livre de dívidas. Em 1 a cada 4 análises realizadas pela equipe jurídica da LARYA Go Casa em 2026, foram encontrados problemas como penhoras, ações trabalhistas do vendedor, dívidas de IPTU ou irregularidades na matrícula — nenhum deles visível no contrato particular. Sempre exija análise das certidões antes de assinar.
Não assine nada antes de consultar um especialista:
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Assessoria jurídica sem custo para o comprador.
2. Escritura Definitiva
A escritura definitiva é o documento que formaliza a venda perante o estado. Diferente do contrato particular, a escritura é lavrada no Tabelionato de Notas e possui fé pública. Para que seja feita, é necessário comprovar o pagamento do ITBI.
💰 A Vantagem do Financiamento — Economia Real:
Em compras via financiamento bancário (alienação fiduciária), o contrato emitido pelo banco tem força de escritura pública pela Lei 4.380. Isso significa que você economiza 100% do custo da escritura — que pode chegar a R$8.000 em imóveis acima de R$500k. É mais um motivo estratégico para financiar mesmo que você tenha o valor total disponível.
3. Registro de Imóvel — A Etapa Mais Importante
O registro de imóvel é feito no Cartório de Registro de Imóveis (RGI) da região onde o bem está localizado. A matrícula é a “certidão de nascimento” do imóvel.
“Quem não registra, não é dono.” Sem o registro, o imóvel continua juridicamente no nome do vendedor — o que cria riscos graves, como o imóvel ser penhorado por dívidas do antigo proprietário mesmo após você ter pago tudo.
💡 Desconto de 50% no Registro — Direito Legal
Se este é seu primeiro imóvel, financiado pelo SFH e para fins residenciais, a Lei Federal 6.015/73 (Art. 290) garante 50% de desconto nas taxas de registro. Em um imóvel de R$500k isso representa até R$3.500 de economia. Solicite formalmente no balcão — o cartório não oferece automaticamente.
Evite multas e garanta que seu imóvel seja registrado corretamente:
O que a LARYA encontra antes de você assinar
Com base nos processos conduzidos pela LARYA Go Casa em 2026, estes são os problemas documentais mais comuns encontrados antes da assinatura — que trariam prejuízos sérios ao comprador:
| Problema Encontrado | Frequência | Risco para o Comprador |
|---|---|---|
| Penhora judicial do imóvel | Alta | Imóvel pode ser leiloado mesmo após compra |
| Dívidas de IPTU e condomínio | Alta | Transferidas ao comprador com o imóvel |
| Ações trabalhistas do vendedor | Média | Pode resultar em bloqueio do imóvel |
| Irregularidade na matrícula | Média | Impede o registro — você não se torna dono |
| Imóvel com mais de um proprietário | Baixa | Contrato inválido sem assinatura de todos |
🛡️ Compre com Risco Zero
A LARYA Go Casa analisa certidões, matrícula e documentos do vendedor antes de você assinar. Se encontrar problemas, renegocia ou cancela sem custo para você.
Conclusão: Segurança Jurídica em Primeiro Lugar
Cada um dos três documentos cumpre uma função insubstituível. Pular etapas ou assinar sem due diligence pode resultar em perda do imóvel, dívidas herdadas ou anos de batalha judicial.
A LARYA Go Casa foi criada exatamente para isso: garantir que cada comprador tenha acesso ao mesmo nível de proteção jurídica que grandes investidores têm — sem pagar nada a mais por isso.
ITBI: O que é, Como Funciona e Links Oficiais das Prefeituras
O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal cobrado na transferência de propriedade de imóveis, pago pelo comprador no momento da escritura ou registro. Use nossa Calculadora de ITBI para descobrir o valor exato na sua cidade.
Cada município define suas próprias regras, alíquotas e prazos. É fundamental consultar sempre o portal oficial da prefeitura ou usar o atalho: larya.com.br/itbi.
Quando o ITBI é Cobrado?
O ITBI é devido em compra e venda, cessão de direitos e adjudicação. Não incide em heranças ou doações (aplica-se o ITCMD estadual nesses casos).
🇧🇷 Links Oficiais do ITBI — Principais Cidades
- São Paulo (SP) — ITBI – Serviços e Informações | Portal de emissão
- Rio de Janeiro (RJ) — ITBI – Portal Carioca Digital
- Curitiba (PR) — Solicitação da Guia de ITBI
- Belo Horizonte (MG) — ITBI – Secretaria da Fazenda
- Porto Alegre (RS) — ITBI – Carta de Serviços
- Brasília (DF) — ITBI – Secretaria de Economia do DF
- Salvador (BA) — ITBI – Secretaria da Fazenda Municipal
- Fortaleza (CE) — ITBI – Secretaria Municipal das Finanças
- Recife (PE) — ITBI – Secretaria de Finanças
- Manaus (AM) — ITBI – Secretaria Municipal de Finanças
- Goiânia (GO) — ITBI – Secretaria Municipal da Fazenda
- Campinas (SP) — ITBI – Prefeitura de Campinas
- Florianópolis (SC) — ITBI – Secretaria da Fazenda
- Vitória (ES) — ITBI – Secretaria de Fazenda
- Belém (PA) — ITBI – Secretaria Municipal de Finanças
⚠️ As regras do ITBI variam por município. Para valores oficiais, use os portais das Prefeituras ou nossa calculadora centralizada.
