Documentos para Comprar Imóvel na Planta: Guia 2026
Índice
- Checklist: Documentos para comprar imóvel na planta
- Entendendo o Ciclo Financeiro: INCC e Repasse
- Uso do FGTS na compra de imóvel na planta
- Custos Extras: O que ninguém te conta
- Comparativo de Taxas para o Financiamento (Repasse)
- SAC ou Tabela Price?
- Como planejar a compra na planta sem sustos?
- Quer simular o financiamento do seu imóvel?
- FAQ
15/12/2025
Decidir comprar imóvel na planta é um dos movimentos financeiros mais importantes da vida de um brasileiro. É a oportunidade de adquirir um patrimônio novo, moderno e com alto potencial de valorização. No entanto, entre a assinatura do contrato e a entrega das chaves, existe um caminho burocrático que exige atenção redobrada.
Reunir os documentos para comprar imóvel não é apenas uma formalidade; é a sua garantia de segurança jurídica. Afinal, você está comprando uma promessa de entrega futura. Como garantir que a construtora é idônea? Como assegurar que seu crédito será aprovado no momento da entrega das chaves?
Neste dossiê completo e atualizado para o cenário imobiliário de 2026, vamos além do básico. Detalharemos a documentação, os custos extras (como ITBI e Registro), o impacto do INCC e como se preparar para o financiamento bancário (repasse).
Quer comprar na planta com segurança?
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Checklist: Documentos para comprar imóvel na planta
A burocracia imobiliária existe para proteger as partes. Para facilitar sua organização, dividimos a lista de documentos para comprar imóvel em três pilares fundamentais: o comprador, a construtora e a obra.
1. Documentos do Comprador (Pessoa Física)
Esta é a etapa de análise de crédito inicial. Se você vai comprar imóvel com seu cônjuge, ambos devem apresentar a pasta completa (exceto comprovante de residência, se morarem juntos).
- Identificação: Cópia do RG e CPF ou CNH digital válida.
- Estado Civil: Certidão de nascimento (se solteiro) ou Certidão de casamento (se casado). Atenção: Se houver pacto antenupcial, ele deve ser apresentado. Divorciados precisam da certidão com averbação do divórcio.
- Residência: Comprovante de endereço atualizado (máximo 3 meses). Contas de consumo (luz, água) são as mais aceitas.
- Comprovação de Renda (CLT): 3 últimos holerites e Carteira de Trabalho (páginas de identificação, contrato e atualizações).
- Comprovação de Renda (Autônomo/Empresário): Pró-labore, Decore emitido por contador ou Extratos Bancários dos últimos 6 meses (dependendo da política do banco).
- Imposto de Renda: Declaração completa do IRPF do último exercício com o recibo de entrega.
2. Documentos da Construtora e Incorporadora
Antes de assinar qualquer papel e se comprometer com parcelas, você deve investigar a saúde financeira de quem vai construir seu sonho. Exija e verifique:
- Certidão Negativa de Débitos (CND) do INSS: Garante que a empresa paga seus funcionários e encargos.
- Certidão de Tributos Federais e Dívida Ativa da União: Disponível no site da Receita Federal.
- Certidões de Feitos Cíveis e Trabalhistas: Verifique se a construtora não está atolada em processos judiciais que possam bloquear as contas da empresa e paralisar a obra.
- Certidão Negativa de Protestos: Fundamental para saber se a empresa honra seus pagamentos com fornecedores.
- Contrato Social: Para verificar quem são os sócios e se eles têm poder para assinar a venda.
3. Documentos Jurídicos da Obra (Memorial de Incorporação)
Este é o coração jurídico do empreendimento. Pela Lei 4.591/64, nenhuma unidade pode ser vendida sem o registro do Memorial de Incorporação no Cartório de Registro de Imóveis (RGI).
Não aceite apenas o número do protocolo. Exija o número do registro.
O memorial deve conter:
- Matrícula do Terreno: Prova que o terreno pertence à incorporadora e está livre de hipotecas anteriores que impeçam a construção.
- Projeto Aprovado: O carimbo da prefeitura garantindo que o prédio respeita o zoneamento urbano.
- Memorial Descritivo: A lista técnica de tudo que será entregue (marca dos elevadores, tipo de piso, louças, metais, acabamento da fachada). É sua garantia contra a entrega de materiais inferiores.
- Quadro de Áreas (NB 12.721): Define exatamente o que é área privativa (seu apartamento) e o que é área comum.
- Minuta da Convenção de Condomínio: As regras futuras do prédio.
Plantão Imobiliário: O que muda em 2026?
O mercado de lançamentos está cada vez mais digital e seguro. Veja as tendências que impactam a documentação:
Atualizações Regulatórias (Dezembro/2025):
- ✅ Patrimônio de Afetação: Em 2026, consolidou-se como regra de mercado. Verifique se o documento da obra cita este regime. Ele separa o dinheiro da sua obra das outras dívidas da construtora, blindando seu investimento em caso de falência da empresa.
- Escritura Digital e Blockchain: Cartórios de grandes capitais já realizam o registro de compra e venda na planta via blockchain e assinatura Gov.br nível Ouro, eliminando a necessidade de idas físicas ao cartório.
- Seguro de Obra Obrigatório: Bancos financiadores estão exigindo apólices de seguro mais robustas das construtoras para garantir a entrega (Performance Bond), o que deve constar no contrato.
Entendendo o Ciclo Financeiro: INCC e Repasse
Ao comprar imóvel na planta, você passa por dois momentos financeiros distintos, e a documentação deve estar alinhada a eles.
Fase 1: Obras (INCC)
Durante a construção, você paga cerca de 20% a 30% do valor do imóvel diretamente para a construtora.
Atenção ao INCC: O saldo devedor é corrigido mensalmente pelo Índice Nacional de Custo da Construção. Isso não são juros, é correção monetária. Certifique-se de que seu orçamento comporta essa variação, pois ela impactará o valor que você precisará financiar lá na frente.
Fase 2: Entrega das Chaves (O Repasse)
Quando sai o “Habite-se” (documento da prefeitura atestando que a obra está pronta), você deve quitar o saldo devedor (os 70% ou 80% restantes). A maioria das pessoas faz isso através de um financiamento imobiliário bancário.
É aqui que o banco fará uma nova análise de crédito. Por isso, manter o “nome limpo” e a renda estável durante os anos de obra é crucial.
Os documentos exigidos pelo banco no repasse são:
- Documentos pessoais e de renda atualizados (holerites do mês vigente).
- Declaração de IR do ano corrente.
- Matrícula do imóvel já individualizada (após a averbação da construção).
Uso do FGTS na compra de imóvel na planta
O Fundo de Garantia (FGTS) é um grande aliado, mas tem regras. Geralmente, ele é usado no momento da entrega das chaves para abater o saldo devedor do financiamento.
Para usar o FGTS, adicione à sua pasta de documentos:
- Extrato analítico da conta vinculada ao FGTS (obtido no app FGTS ou Gov.br).
- Cópia da Carteira de Trabalho (CTPS) física ou digital.
- Declaração de que é seu primeiro imóvel financiado pelo SFH na região (regra do sistema).
Custos Extras: O que ninguém te conta
Muitos compradores separam apenas o valor da entrada e esquecem da “papelada final”. Para registrar o imóvel no seu nome, você precisará desembolsar cerca de 4% a 5% do valor do imóvel em custos cartorários e impostos.
São eles:
- ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis): Pago à prefeitura. A alíquota varia por cidade (geralmente 2% a 3%).
- Registro de Imóveis: Taxa paga ao cartório para transferir a propriedade para o seu nome e registrar a alienação fiduciária (garantia do banco).
- Taxa de Avaliação do Banco: Tarifa cobrada pela instituição financeira para vistoriar o imóvel pronto.
Simule agora o valor da sua parcela no Repasse:
Comparativo de Taxas para o Financiamento (Repasse)
Ao receber as chaves, você terá que escolher um banco. Veja as taxas praticadas hoje para se planejar:
| Banco | Taxa Nominal (% a.a. + TR) | Destaque |
|---|---|---|
|
Caixa
|
A partir de 10.50% | Maior carteira de crédito |
|
Itaú
|
A partir de 11.70% | Agilidade no processo digital |
|
Bradesco
|
A partir de 12.79% | Condições para correntistas |
|
Santander
|
A partir de 12.50% | Flexibilidade na análise |
Fonte: Larya (Simulação baseada em taxas de balcão dez/2025)
SAC ou Tabela Price?
No momento do repasse, você escolherá o sistema de amortização:
- SAC (Sistema de Amortização Constante): As parcelas começam mais altas e diminuem com o tempo. É a preferida pois amortiza a dívida mais rápido e gera menos juros totais.
- Tabela Price: Parcelas fixas (iniciais menores que no SAC). Porém, o saldo devedor cai mais devagar, tornando o custo final do imóvel mais alto.
Como planejar a compra na planta sem sustos?
- Reserva de Emergência: Não use todo o seu dinheiro na entrada. Mantenha uma reserva para as “chaves” (ITBI, registro, pisos, armários).
- Monitore o INCC: Acompanhe mensalmente o índice para saber quanto seu saldo devedor está crescendo antes do financiamento.
- Crédito Pré-aprovado: Consulte um correspondente bancário (como a Larya) meses antes da entrega das chaves para garantir que seu perfil está apto para o financiamento.
Quer simular o financiamento do seu imóvel?
Agora que você tem o checklist completo de documentos para comprar imóvel, é hora de fazer as contas. O simulador da Larya permite comparar as condições de financiamento para o momento da entrega das chaves, ajudando você a se planejar financeiramente desde agora.
Recomendamos também acompanhar as notícias sobre o mercado e a taxa Selic no site do Banco Central, pois elas influenciam diretamente os juros do seu futuro contrato.
Com organização documental e planejamento financeiro, a compra do imóvel na planta é uma excelente estratégia de construção de patrimônio.
FAQ
1. Qual o valor médio do m² para construir em 2025?
Em 2025, o custo médio para construir uma casa no Brasil varia entre R$ 1.800 e R$ 4.500 por metro quadrado, dependendo do padrão da obra e da região. O valor do m² para construção de alto padrão pode ultrapassar os R$ 5.000/m², especialmente em grandes centros urbanos como São Paulo, Brasília e Florianópolis.
Para saber o custo exato, acesse nossa Calculadora de Reforma gratuita e faça a simulação personalizada.
2. Quanto custa construir uma casa de 100m² em 2025?
Considerando um padrão médio de construção, o custo estimado é de R$ 200.000 a R$ 350.000, dependendo dos acabamentos e da localização. Para casas de alto padrão, o valor pode chegar a R$ 500.000 ou mais.
Use nossa calculadora online e veja quanto custa construir exatamente a casa dos seus sonhos.
3. E quanto custa construir uma casa de 150m²?
Seguindo os mesmos parâmetros, o custo de construção de uma casa de 150m² pode variar entre R$ 270.000 e R$ 700.000, com variações conforme o projeto, padrão de acabamento e terreno.
Dica: Utilize a nossa calculadora de construção para ajustar os valores ao seu orçamento real.
4. Como calcular o valor para construir uma casa em 2025?
O cálculo básico é:
área construída (m²) × custo médio por m²
Por exemplo:
150 m² × R$ 3.200 = R$ 480.000
Mas esse valor pode mudar com o padrão do imóvel, terreno, mão de obra e acabamento. Para um resultado mais preciso, recomendamos o uso da Calculadora de Reforma da LARYA, que já considera tendências de 2025.
5. Como calcular o preço do metro quadrado de um terreno?
Para calcular o valor por m² de um terreno, basta dividir o preço total pela metragem:
Exemplo: terreno de R$ 180.000 com 300 m² → R$ 600/m²
Você pode comparar esse valor com outros terrenos da mesma região acessando o nosso índice de valor do metro quadrado por bairro e rua, disponível no site da LARYA.
6. Construir ainda é mais barato que comprar em 2025?
Em muitas regiões, sim. Construir pode gerar uma economia de até 30% em relação à compra de imóveis prontos, especialmente se o terreno já estiver quitado. Mas o ideal é comparar com os dados reais de mercado – e a LARYA oferece essas comparações gratuitamente.
7. Onde posso acompanhar o valor do metro quadrado por região?
Acesse o portal da LARYA e consulte valores por m² em mais de 50 mil ruas e bairros do Brasil. Os dados são atualizados com base em transações reais, tendências do mercado e índices como o CUB/m².
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