Documentos para Comprar Imóvel na Planta: Guia 2026
Índice
- Checklist: Documentos para comprar imóvel na planta
- Entendendo o Ciclo Financeiro: INCC e Repasse
- Uso do FGTS na compra de imóvel na planta
- Custos Extras: O que ninguém te conta
- Comparativo de Taxas para o Financiamento (Repasse)
- SAC ou Tabela Price?
- Como planejar a compra na planta sem sustos?
- Quer simular o financiamento do seu imóvel?
- FAQ
15/12/2025
Decidir comprar imóvel na planta é um dos movimentos financeiros mais importantes da vida de um brasileiro. É a oportunidade de adquirir um patrimônio novo, moderno e com alto potencial de valorização. No entanto, entre a assinatura do contrato e a entrega das chaves, existe um caminho burocrático que exige atenção redobrada.
Reunir os documentos para comprar imóvel não é apenas uma formalidade; é a sua garantia de segurança jurídica. Afinal, você está comprando uma promessa de entrega futura. Como garantir que a construtora é idônea? Como assegurar que seu crédito será aprovado no momento da entrega das chaves?
Neste dossiê completo e atualizado para o cenário imobiliário de 2026, vamos além do básico. Detalharemos a documentação, os custos extras (como ITBI e Registro), o impacto do INCC e como se preparar para o financiamento bancário (repasse).
Quer comprar na planta com segurança?
Clique para ouvir o artigo completo:
Checklist: Documentos para comprar imóvel na planta
A burocracia imobiliária existe para proteger as partes. Para facilitar sua organização, dividimos a lista de documentos para comprar imóvel em três pilares fundamentais: o comprador, a construtora e a obra.
1. Documentos do Comprador (Pessoa Física)
Esta é a etapa de análise de crédito inicial. Se você vai comprar imóvel com seu cônjuge, ambos devem apresentar a pasta completa (exceto comprovante de residência, se morarem juntos).
- Identificação: Cópia do RG e CPF ou CNH digital válida.
- Estado Civil: Certidão de nascimento (se solteiro) ou Certidão de casamento (se casado). Atenção: Se houver pacto antenupcial, ele deve ser apresentado. Divorciados precisam da certidão com averbação do divórcio.
- Residência: Comprovante de endereço atualizado (máximo 3 meses). Contas de consumo (luz, água) são as mais aceitas.
- Comprovação de Renda (CLT): 3 últimos holerites e Carteira de Trabalho (páginas de identificação, contrato e atualizações).
- Comprovação de Renda (Autônomo/Empresário): Pró-labore, Decore emitido por contador ou Extratos Bancários dos últimos 6 meses (dependendo da política do banco).
- Imposto de Renda: Declaração completa do IRPF do último exercício com o recibo de entrega.
2. Documentos da Construtora e Incorporadora
Antes de assinar qualquer papel e se comprometer com parcelas, você deve investigar a saúde financeira de quem vai construir seu sonho. Exija e verifique:
- Certidão Negativa de Débitos (CND) do INSS: Garante que a empresa paga seus funcionários e encargos.
- Certidão de Tributos Federais e Dívida Ativa da União: Disponível no site da Receita Federal.
- Certidões de Feitos Cíveis e Trabalhistas: Verifique se a construtora não está atolada em processos judiciais que possam bloquear as contas da empresa e paralisar a obra.
- Certidão Negativa de Protestos: Fundamental para saber se a empresa honra seus pagamentos com fornecedores.
- Contrato Social: Para verificar quem são os sócios e se eles têm poder para assinar a venda.
3. Documentos Jurídicos da Obra (Memorial de Incorporação)
Este é o coração jurídico do empreendimento. Pela Lei 4.591/64, nenhuma unidade pode ser vendida sem o registro do Memorial de Incorporação no Cartório de Registro de Imóveis (RGI).
Não aceite apenas o número do protocolo. Exija o número do registro.
O memorial deve conter:
- Matrícula do Terreno: Prova que o terreno pertence à incorporadora e está livre de hipotecas anteriores que impeçam a construção.
- Projeto Aprovado: O carimbo da prefeitura garantindo que o prédio respeita o zoneamento urbano.
- Memorial Descritivo: A lista técnica de tudo que será entregue (marca dos elevadores, tipo de piso, louças, metais, acabamento da fachada). É sua garantia contra a entrega de materiais inferiores.
- Quadro de Áreas (NB 12.721): Define exatamente o que é área privativa (seu apartamento) e o que é área comum.
- Minuta da Convenção de Condomínio: As regras futuras do prédio.
Plantão Imobiliário: O que muda em 2026?
O mercado de lançamentos está cada vez mais digital e seguro. Veja as tendências que impactam a documentação:
Atualizações Regulatórias (Dezembro/2025):
- ✅ Patrimônio de Afetação: Em 2026, consolidou-se como regra de mercado. Verifique se o documento da obra cita este regime. Ele separa o dinheiro da sua obra das outras dívidas da construtora, blindando seu investimento em caso de falência da empresa.
- Escritura Digital e Blockchain: Cartórios de grandes capitais já realizam o registro de compra e venda na planta via blockchain e assinatura Gov.br nível Ouro, eliminando a necessidade de idas físicas ao cartório.
- Seguro de Obra Obrigatório: Bancos financiadores estão exigindo apólices de seguro mais robustas das construtoras para garantir a entrega (Performance Bond), o que deve constar no contrato.
Entendendo o Ciclo Financeiro: INCC e Repasse
Ao comprar imóvel na planta, você passa por dois momentos financeiros distintos, e a documentação deve estar alinhada a eles.
Fase 1: Obras (INCC)
Durante a construção, você paga cerca de 20% a 30% do valor do imóvel diretamente para a construtora.
Atenção ao INCC: O saldo devedor é corrigido mensalmente pelo Índice Nacional de Custo da Construção. Isso não são juros, é correção monetária. Certifique-se de que seu orçamento comporta essa variação, pois ela impactará o valor que você precisará financiar lá na frente.
Fase 2: Entrega das Chaves (O Repasse)
Quando sai o “Habite-se” (documento da prefeitura atestando que a obra está pronta), você deve quitar o saldo devedor (os 70% ou 80% restantes). A maioria das pessoas faz isso através de um financiamento imobiliário bancário.
É aqui que o banco fará uma nova análise de crédito. Por isso, manter o “nome limpo” e a renda estável durante os anos de obra é crucial.
Os documentos exigidos pelo banco no repasse são:
- Documentos pessoais e de renda atualizados (holerites do mês vigente).
- Declaração de IR do ano corrente.
- Matrícula do imóvel já individualizada (após a averbação da construção).
Uso do FGTS na compra de imóvel na planta
O Fundo de Garantia (FGTS) é um grande aliado, mas tem regras. Geralmente, ele é usado no momento da entrega das chaves para abater o saldo devedor do financiamento.
Para usar o FGTS, adicione à sua pasta de documentos:
- Extrato analítico da conta vinculada ao FGTS (obtido no app FGTS ou Gov.br).
- Cópia da Carteira de Trabalho (CTPS) física ou digital.
- Declaração de que é seu primeiro imóvel financiado pelo SFH na região (regra do sistema).
Custos Extras: O que ninguém te conta
Muitos compradores separam apenas o valor da entrada e esquecem da “papelada final”. Para registrar o imóvel no seu nome, você precisará desembolsar cerca de 4% a 5% do valor do imóvel em custos cartorários e impostos.
São eles:
- ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis): Pago à prefeitura. A alíquota varia por cidade (geralmente 2% a 3%).
- Registro de Imóveis: Taxa paga ao cartório para transferir a propriedade para o seu nome e registrar a alienação fiduciária (garantia do banco).
- Taxa de Avaliação do Banco: Tarifa cobrada pela instituição financeira para vistoriar o imóvel pronto.
Simule agora o valor da sua parcela no Repasse:
Comparativo de Taxas para o Financiamento (Repasse)
Ao receber as chaves, você terá que escolher um banco. Veja as taxas praticadas hoje para se planejar:
| Banco | Taxa Nominal (% a.a. + TR) | Destaque |
|---|---|---|
|
Caixa
|
A partir de 10.50% | Maior carteira de crédito |
|
Itaú
|
A partir de 11.70% | Agilidade no processo digital |
|
Bradesco
|
A partir de 12.79% | Condições para correntistas |
|
Santander
|
A partir de 12.50% | Flexibilidade na análise |
Fonte: Larya (Simulação baseada em taxas de balcão dez/2025)
SAC ou Tabela Price?
No momento do repasse, você escolherá o sistema de amortização:
- SAC (Sistema de Amortização Constante): As parcelas começam mais altas e diminuem com o tempo. É a preferida pois amortiza a dívida mais rápido e gera menos juros totais.
- Tabela Price: Parcelas fixas (iniciais menores que no SAC). Porém, o saldo devedor cai mais devagar, tornando o custo final do imóvel mais alto.
Como planejar a compra na planta sem sustos?
- Reserva de Emergência: Não use todo o seu dinheiro na entrada. Mantenha uma reserva para as “chaves” (ITBI, registro, pisos, armários).
- Monitore o INCC: Acompanhe mensalmente o índice para saber quanto seu saldo devedor está crescendo antes do financiamento.
- Crédito Pré-aprovado: Consulte um correspondente bancário (como a Larya) meses antes da entrega das chaves para garantir que seu perfil está apto para o financiamento.
Quer simular o financiamento do seu imóvel?
Agora que você tem o checklist completo de documentos para comprar imóvel, é hora de fazer as contas. O simulador da Larya permite comparar as condições de financiamento para o momento da entrega das chaves, ajudando você a se planejar financeiramente desde agora.
Recomendamos também acompanhar as notícias sobre o mercado e a taxa Selic no site do Banco Central, pois elas influenciam diretamente os juros do seu futuro contrato.
Com organização documental e planejamento financeiro, a compra do imóvel na planta é uma excelente estratégia de construção de patrimônio.
FAQ
1. O que esperar do mercado imobiliário em 2025?
O ano de 2025 traz um cenário misto para o mercado imobiliário: juros mais altos com a Selic projetada acima de 13%, o que encarece o financiamento, mas também abre espaço para novas oportunidades em segmentos como alto padrão, imóveis sustentáveis e locação.
2. Como a alta da SELIC afeta o financiamento imobiliário?
Com a SELIC acima de 13% ao ano, os bancos aumentaram as taxas de financiamento. Isso significa crédito mais caro, exigência maior de entrada (30% em alguns casos), e foco em compradores com mais renda ou capacidade de negociação.
3. Qual segmento segue aquecido apesar dos juros altos?
O mercado de imóveis de alto padrão segue forte, com destaque para o Nordeste, que registrou aumento de 28% na busca por imóveis de luxo em 2024. Esse movimento deve continuar em 2025.
4. Imóveis sustentáveis são tendência?
Sim. Há uma valorização crescente de imóveis sustentáveis, com sistemas de energia solar, captação de água e certificações verdes. Além de atrativos ambientais, esses imóveis costumam ter menor custo operacional e são mais valorizados na revenda.
5. O que é coliving e por que está em alta?
Coliving e flex living são modelos de moradia compartilhada ou flexível, ideais para jovens profissionais ou pessoas com estilo de vida mais dinâmico. Eles combinam praticidade, economia e senso de comunidade. A tendência é de crescimento nas grandes cidades.
6. Como a tecnologia impacta o setor imobiliário em 2025?
Ferramentas como inteligência artificial, realidade aumentada, assinaturas digitais e plataformas de busca inteligente estão se tornando padrão. Elas reduzem burocracia e aumentam a eficiência no processo de compra, venda e financiamento de imóveis.
7. O aluguel está em alta?
Sim. Com o crédito mais caro, muitas pessoas estão optando pela locação ao invés da compra. O mercado de aluguéis, especialmente de curta duração e contratos flexíveis, deve crescer ao longo de 2025.
8. O programa Minha Casa Minha Vida continua relevante?
Sim. Em 2024, o programa representou cerca de 50% das vendas de imóveis no país e continua como principal motor de habitação popular em 2025. As faixas de renda e subsídios atualizados devem manter a atratividade do programa.
9. Onde estão as maiores oportunidades para comprar imóveis em 2025?
Cidades com boa infraestrutura e polos emergentes como Centro-Oeste e Nordeste devem seguir valorizando. São Paulo e Rio de Janeiro ainda concentram grandes projetos, mas outras capitais ganham destaque pelo custo-benefício.
10. Como encontrar boas oportunidades no mercado atual?
A melhor forma é contar com dados de mercado atualizados, simulações realistas e assessoria especializada. A LARYA oferece uma plataforma completa com:
-
Simulador de financiamento
-
Avaliação de imóveis
-
Tendências por bairro e cidade
1. Qual o valor médio do m² para construir em 2025?
Em 2025, o custo médio para construir uma casa no Brasil varia entre R$ 1.800 e R$ 4.500 por metro quadrado, dependendo do padrão da obra e da região. O valor do m² para construção de alto padrão pode ultrapassar os R$ 5.000/m², especialmente em grandes centros urbanos como São Paulo, Brasília e Florianópolis.
Para saber o custo exato, acesse nossa Calculadora de Reforma gratuita e faça a simulação personalizada.
2. Quanto custa construir uma casa de 100m² em 2025?
Considerando um padrão médio de construção, o custo estimado é de R$ 200.000 a R$ 350.000, dependendo dos acabamentos e da localização. Para casas de alto padrão, o valor pode chegar a R$ 500.000 ou mais.
Use nossa calculadora online e veja quanto custa construir exatamente a casa dos seus sonhos.
3. E quanto custa construir uma casa de 150m²?
Seguindo os mesmos parâmetros, o custo de construção de uma casa de 150m² pode variar entre R$ 270.000 e R$ 700.000, com variações conforme o projeto, padrão de acabamento e terreno.
Dica: Utilize a nossa calculadora de construção para ajustar os valores ao seu orçamento real.
4. Como calcular o valor para construir uma casa em 2025?
O cálculo básico é:
área construída (m²) × custo médio por m²
Por exemplo:
150 m² × R$ 3.200 = R$ 480.000
Mas esse valor pode mudar com o padrão do imóvel, terreno, mão de obra e acabamento. Para um resultado mais preciso, recomendamos o uso da Calculadora de Reforma da LARYA, que já considera tendências de 2025.
5. Como calcular o preço do metro quadrado de um terreno?
Para calcular o valor por m² de um terreno, basta dividir o preço total pela metragem:
Exemplo: terreno de R$ 180.000 com 300 m² → R$ 600/m²
Você pode comparar esse valor com outros terrenos da mesma região acessando o nosso índice de valor do metro quadrado por bairro e rua, disponível no site da LARYA.
6. Construir ainda é mais barato que comprar em 2025?
Em muitas regiões, sim. Construir pode gerar uma economia de até 30% em relação à compra de imóveis prontos, especialmente se o terreno já estiver quitado. Mas o ideal é comparar com os dados reais de mercado – e a LARYA oferece essas comparações gratuitamente.
7. Onde posso acompanhar o valor do metro quadrado por região?
Acesse o portal da LARYA e consulte valores por m² em mais de 50 mil ruas e bairros do Brasil. Os dados são atualizados com base em transações reais, tendências do mercado e índices como o CUB/m².
Tópicos Relacionados
- Simulador Itaú Financiamento Imóvel
- Simulador Habitacional Caixa
- Simulador do Bradesco Imóveis
- Banco do Brasil Imóveis Simulador
- Simulador Santander Imobiliário
- Crédito Real Fácil Caixa Simulador
- Qual banco financia terreno?
- Simulador de Financiamento Inter
- Simular Compra de Imóvel
- Simulador da Caixa para Construção
