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Documentos para Comprar Imóvel na Planta: Guia 2026
Índice
- Checklist: Documentos para Comprar Imóvel na Planta
- Entendendo o Ciclo Financeiro: INCC e Repasse
- Uso do FGTS na Compra de Imóvel na Planta
- Custos Extras: O que Ninguém te Conta
- Comparativo de Taxas para o Financiamento (Repasse)
- SAC ou Tabela Price?
- Como Planejar a Compra na Planta Sem Sustos?
- Quer Simular o Financiamento do Seu Imóvel?
- ITBI: O que é, Como Funciona e Links Oficiais das Prefeituras
Atualizado em: 29/04/2026 | Leitura estimada: 12 min
Em abril de 2026, a LARYA Go Casa analisou mais de 1.000 processos de compra de imóveis na planta. O resultado foi alarmante: 73% dos compradores chegaram sem ter consultado um especialista jurídico antes de assinar o contrato com a construtora. Pior: 1 em cada 4 empreendimentos apresentava irregularidades documentais que poderiam ter sido detectadas antes — memorial de incorporação sem registro válido, construtoras com certidões positivas, patrimônio de afetação não constituído.
Decidir comprar imóvel na planta é um dos maiores investimentos da vida. Você está comprando uma promessa de entrega futura. Entre a assinatura do contrato e a entrega das chaves, existe um caminho burocrático que exige atenção redobrada — e proteção jurídica especializada.
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A LARYA Go Casa analisa toda a documentação jurídica da construtora, do empreendimento e do contrato antes de você assinar — sem custo adicional para o comprador.
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Checklist: Documentos para Comprar Imóvel na Planta
A burocracia imobiliária existe para proteger as partes. Para facilitar sua organização, dividimos a lista de documentos para comprar imóvel em três pilares fundamentais: o comprador, a construtora e a obra.
1. Documentos do Comprador (Pessoa Física)
Esta é a etapa de análise de crédito inicial. Se você vai comprar imóvel com seu cônjuge, ambos devem apresentar a pasta completa (exceto comprovante de residência, se morarem juntos).
- Identificação: Cópia do RG e CPF ou CNH digital válida.
- Estado Civil: Certidão de nascimento (se solteiro) ou Certidão de casamento (se casado). Atenção: Se houver pacto antenupcial, ele deve ser apresentado. Divorciados precisam da certidão com averbação do divórcio.
- Residência: Comprovante de endereço atualizado (máximo 3 meses). Contas de consumo (luz, água) são as mais aceitas.
- Comprovação de Renda (CLT): 3 últimos holerites e Carteira de Trabalho (páginas de identificação, contrato e atualizações).
- Comprovação de Renda (Autônomo/Empresário): Pró-labore, Decore emitido por contador ou Extratos Bancários dos últimos 6 meses (dependendo da política do banco).
- Imposto de Renda: Declaração completa do IRPF do último exercício com o recibo de entrega.
2. Documentos da Construtora e Incorporadora
Antes de assinar qualquer papel e se comprometer com parcelas, você deve investigar a saúde financeira de quem vai construir seu sonho. Exija e verifique:
- Certidão Negativa de Débitos (CND) do INSS: Garante que a empresa paga seus funcionários e encargos.
- Certidão de Tributos Federais e Dívida Ativa da União: Disponível no site da Receita Federal.
- Certidões de Feitos Cíveis e Trabalhistas: Verifique se a construtora não está atolada em processos judiciais que possam bloquear as contas da empresa e paralisar a obra.
- Certidão Negativa de Protestos: Fundamental para saber se a empresa honra seus pagamentos com fornecedores.
- Contrato Social: Para verificar quem são os sócios e se eles têm poder para assinar a venda.
Dos empreendimentos com irregularidades identificados pela LARYA em Q1/2026, 60% apresentavam certidões positivas da construtora que o comprador não havia solicitado antes de assinar o contrato particular. Processos trabalhistas e dívidas tributárias podem resultar em bloqueio judicial da obra — e você perde tudo.
Não assine nada antes de verificar a idoneidade da construtora:
Verificar Construtora com a LARYA →
Análise jurídica sem custo para o comprador.
3. Documentos Jurídicos da Obra (Memorial de Incorporação)
Este é o coração jurídico do empreendimento. Pela Lei 4.591/64, nenhuma unidade pode ser vendida sem o registro do Memorial de Incorporação no Cartório de Registro de Imóveis (RGI).
Não aceite apenas o número do protocolo. Exija o número do registro.
O memorial deve conter:
- Matrícula do Terreno: Prova que o terreno pertence à incorporadora e está livre de hipotecas anteriores que impeçam a construção.
- Projeto Aprovado: O carimbo da prefeitura garantindo que o prédio respeita o zoneamento urbano.
- Memorial Descritivo: A lista técnica de tudo que será entregue (marca dos elevadores, tipo de piso, louças, metais, acabamento da fachada). É sua garantia contra a entrega de materiais inferiores.
- Quadro de Áreas (NB 12.721): Define exatamente o que é área privativa (seu apartamento) e o que é área comum.
- Minuta da Convenção de Condomínio: As regras futuras do prédio.
📰 Plantão Imobiliário: O que muda em 2026?
O mercado de lançamentos está cada vez mais digital e seguro. Veja as tendências que impactam a documentação:
Atualizações Regulatórias (Abril/2026):
- ✅ Patrimônio de Afetação: Em 2026, consolidou-se como regra de mercado. Verifique se o documento da obra cita este regime. Ele separa o dinheiro da sua obra das outras dívidas da construtora, blindando seu investimento em caso de falência da empresa.
- ✅ Escritura Digital e Blockchain: Cartórios de grandes capitais já realizam o registro de compra e venda na planta via blockchain e assinatura Gov.br nível Ouro, eliminando a necessidade de idas físicas ao cartório.
- ✅ Seguro de Obra Obrigatório: Bancos financiadores estão exigindo apólices de seguro mais robustas das construtoras para garantir a entrega (Performance Bond), o que deve constar no contrato.
Entendendo o Ciclo Financeiro: INCC e Repasse
Ao comprar imóvel na planta, você passa por dois momentos financeiros distintos, e a documentação deve estar alinhada a eles.
Fase 1: Obras (INCC)
Durante a construção, você paga cerca de 20% a 30% do valor do imóvel diretamente para a construtora.
Atenção ao INCC: O saldo devedor é corrigido mensalmente pelo Índice Nacional de Custo da Construção. Isso não são juros, é correção monetária. Certifique-se de que seu orçamento comporta essa variação, pois ela impactará o valor que você precisará financiar lá na frente.
Fase 2: Entrega das Chaves (O Repasse)
Quando sai o “Habite-se” (documento da prefeitura atestando que a obra está pronta), você deve quitar o saldo devedor (os 70% ou 80% restantes). A maioria das pessoas faz isso através de um financiamento imobiliário bancário.
É aqui que o banco fará uma nova análise de crédito. Por isso, manter o “nome limpo” e a renda estável durante os anos de obra é crucial.
Os documentos exigidos pelo banco no repasse são:
- Documentos pessoais e de renda atualizados (holerites do mês vigente).
- Declaração de IR do ano corrente.
- Matrícula do imóvel já individualizada (após a averbação da construção).
Março de 2026 bateu R$18,5 bilhões em financiamentos — o 4º maior volume da história brasileira, com crescimento de 53,9% vs. 2025. A Caixa liderou com R$21,4 bilhões desembolsados no trimestre (+68,5%). Isso significa melhores condições de repasse para quem está comprando na planta agora e vai financiar em 2027-2028.
Simule agora o valor da sua parcela no Repasse:
Uso do FGTS na Compra de Imóvel na Planta
O Fundo de Garantia (FGTS) é um grande aliado, mas tem regras. Geralmente, ele é usado no momento da entrega das chaves para abater o saldo devedor do financiamento.
Para usar o FGTS, adicione à sua pasta de documentos:
- Extrato analítico da conta vinculada ao FGTS (obtido no app FGTS ou Gov.br).
- Cópia da Carteira de Trabalho (CTPS) física ou digital.
- Declaração de que é seu primeiro imóvel financiado pelo SFH na região (regra do sistema).
Custos Extras: O que Ninguém te Conta
Muitos compradores separam apenas o valor da entrada e esquecem da “papelada final”. Para registrar o imóvel no seu nome, você precisará desembolsar cerca de 4% a 5% do valor do imóvel em custos cartorários e impostos.
São eles:
- ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis): Pago à prefeitura. A alíquota varia por cidade (geralmente 2% a 3%). Use nossa calculadora de ITBI para descobrir o valor exato na sua cidade.
- Registro de Imóveis: Taxa paga ao cartório para transferir a propriedade para o seu nome e registrar a alienação fiduciária (garantia do banco). Se for seu primeiro imóvel pelo SFH, exija 50% de desconto pela Lei 6.015/73.
- Taxa de Avaliação do Banco: Tarifa cobrada pela instituição financeira para vistoriar o imóvel pronto.
Comparativo de Taxas para o Financiamento (Repasse)
Ao receber as chaves, você terá que escolher um banco. Veja as taxas praticadas em abril de 2026:
| Banco | Taxa Nominal (% a.a. + TR) | Destaque |
|---|---|---|
| Caixa | A partir de 11.19% | Maior carteira de crédito (+68,5% em Q1/2026) |
| Itaú | A partir de 11.60% | Agilidade no processo digital |
| Bradesco | A partir de 11.69% | Condições para correntistas |
| Santander | A partir de 11.70% | Flexibilidade na análise |
Fonte: LARYA (Simulação baseada em taxas de balcão abril/2026)
SAC ou Tabela Price?
No momento do repasse, você escolherá o sistema de amortização:
- SAC (Sistema de Amortização Constante): As parcelas começam mais altas e diminuem com o tempo. É a preferida pois amortiza a dívida mais rápido e gera menos juros totais.
- Tabela Price: Parcelas fixas (iniciais menores que no SAC). Porém, o saldo devedor cai mais devagar, tornando o custo final do imóvel mais alto.
Leia nosso guia completo: Tabela Price Vale a Pena? Quando Escolher
🛡️ Compre na Planta com Risco Zero
A LARYA Go Casa analisa construtora, memorial de incorporação e contrato antes de você assinar. Se encontrar problemas, renegocia ou cancela sem custo para você.
Como Planejar a Compra na Planta Sem Sustos?
- Reserva de Emergência: Não use todo o seu dinheiro na entrada. Mantenha uma reserva para as “chaves” (ITBI, registro, pisos, armários).
- Monitore o INCC: Acompanhe mensalmente o índice para saber quanto seu saldo devedor está crescendo antes do financiamento.
- Crédito Pré-aprovado: Consulte um correspondente bancário (como a LARYA) meses antes da entrega das chaves para garantir que seu perfil está apto para o financiamento.
Quer Simular o Financiamento do Seu Imóvel?
Agora que você tem o checklist completo de documentos para comprar imóvel, é hora de fazer as contas. O simulador da LARYA permite comparar as condições de financiamento para o momento da entrega das chaves, ajudando você a se planejar financeiramente desde agora.
Recomendamos também acompanhar as notícias sobre o mercado e a taxa Selic no site do Banco Central, pois elas influenciam diretamente os juros do seu futuro contrato.
ITBI: O que é, Como Funciona e Links Oficiais das Prefeituras
O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal cobrado na transferência de propriedade de imóveis, pago pelo comprador no momento da escritura ou registro. Use nossa Calculadora de ITBI para descobrir o valor exato na sua cidade.
Cada município define suas próprias regras, alíquotas e prazos. É fundamental consultar sempre o portal oficial da prefeitura ou usar o atalho: larya.com.br/itbi.
Quando o ITBI é Cobrado?
O ITBI é devido em compra e venda, cessão de direitos e adjudicação. Não incide em heranças ou doações (aplica-se o ITCMD estadual nesses casos).
🇧🇷 Links Oficiais do ITBI — Principais Cidades
- São Paulo (SP) — ITBI – Serviços e Informações | Portal de emissão
- Rio de Janeiro (RJ) — ITBI – Portal Carioca Digital
- Curitiba (PR) — Solicitação da Guia de ITBI
- Belo Horizonte (MG) — ITBI – Secretaria da Fazenda
- Porto Alegre (RS) — ITBI – Carta de Serviços
- Brasília (DF) — ITBI – Secretaria de Economia do DF
- Salvador (BA) — ITBI – Secretaria da Fazenda Municipal
- Fortaleza (CE) — ITBI – Secretaria Municipal das Finanças
- Recife (PE) — ITBI – Secretaria de Finanças
- Manaus (AM) — ITBI – Secretaria Municipal de Finanças
- Goiânia (GO) — ITBI – Secretaria Municipal da Fazenda
- Campinas (SP) — ITBI – Prefeitura de Campinas
- Florianópolis (SC) — ITBI – Secretaria da Fazenda
- Vitória (ES) — ITBI – Secretaria de Fazenda
- Belém (PA) — ITBI – Secretaria Municipal de Finanças
⚠️ As regras do ITBI variam por município. Para valores oficiais, use os portais das Prefeituras ou nossa calculadora centralizada.
Perguntas Frequentes (FAQ)
1. Qual o valor médio do m² para construir em 2025?
Em 2025, o custo médio para construir uma casa no Brasil varia entre R$ 1.800 e R$ 4.500 por metro quadrado, dependendo do padrão da obra e da região. O valor do m² para construção de alto padrão pode ultrapassar os R$ 5.000/m², especialmente em grandes centros urbanos como São Paulo, Brasília e Florianópolis.
Para saber o custo exato, acesse nossa Calculadora de Reforma gratuita e faça a simulação personalizada.
2. Quanto custa construir uma casa de 100m² em 2025?
Considerando um padrão médio de construção, o custo estimado é de R$ 200.000 a R$ 350.000, dependendo dos acabamentos e da localização. Para casas de alto padrão, o valor pode chegar a R$ 500.000 ou mais.
Use nossa calculadora online e veja quanto custa construir exatamente a casa dos seus sonhos.
3. E quanto custa construir uma casa de 150m²?
Seguindo os mesmos parâmetros, o custo de construção de uma casa de 150m² pode variar entre R$ 270.000 e R$ 700.000, com variações conforme o projeto, padrão de acabamento e terreno.
Dica: Utilize a nossa calculadora de construção para ajustar os valores ao seu orçamento real.
4. Como calcular o valor para construir uma casa em 2025?
O cálculo básico é:
área construída (m²) × custo médio por m²
Por exemplo:
150 m² × R$ 3.200 = R$ 480.000
Mas esse valor pode mudar com o padrão do imóvel, terreno, mão de obra e acabamento. Para um resultado mais preciso, recomendamos o uso da Calculadora de Reforma da LARYA, que já considera tendências de 2025.
5. Como calcular o preço do metro quadrado de um terreno?
Para calcular o valor por m² de um terreno, basta dividir o preço total pela metragem:
Exemplo: terreno de R$ 180.000 com 300 m² → R$ 600/m²
Você pode comparar esse valor com outros terrenos da mesma região acessando o nosso índice de valor do metro quadrado por bairro e rua, disponível no site da LARYA.
6. Construir ainda é mais barato que comprar em 2025?
Em muitas regiões, sim. Construir pode gerar uma economia de até 30% em relação à compra de imóveis prontos, especialmente se o terreno já estiver quitado. Mas o ideal é comparar com os dados reais de mercado – e a LARYA oferece essas comparações gratuitamente.
7. Onde posso acompanhar o valor do metro quadrado por região?
Acesse o portal da LARYA e consulte valores por m² em mais de 50 mil ruas e bairros do Brasil. Os dados são atualizados com base em transações reais, tendências do mercado e índices como o CUB/m².
