Documentos para Comprar Imóvel na Planta: Guia 2026

15/12/2025

Decidir comprar imóvel na planta é um dos movimentos financeiros mais importantes da vida de um brasileiro. É a oportunidade de adquirir um patrimônio novo, moderno e com alto potencial de valorização. No entanto, entre a assinatura do contrato e a entrega das chaves, existe um caminho burocrático que exige atenção redobrada.

Reunir os documentos para comprar imóvel não é apenas uma formalidade; é a sua garantia de segurança jurídica. Afinal, você está comprando uma promessa de entrega futura. Como garantir que a construtora é idônea? Como assegurar que seu crédito será aprovado no momento da entrega das chaves?

Neste dossiê completo e atualizado para o cenário imobiliário de 2026, vamos além do básico. Detalharemos a documentação, os custos extras (como ITBI e Registro), o impacto do INCC e como se preparar para o financiamento bancário (repasse).

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Checklist: Documentos para comprar imóvel na planta

A burocracia imobiliária existe para proteger as partes. Para facilitar sua organização, dividimos a lista de documentos para comprar imóvel em três pilares fundamentais: o comprador, a construtora e a obra.

1. Documentos do Comprador (Pessoa Física)

Esta é a etapa de análise de crédito inicial. Se você vai comprar imóvel com seu cônjuge, ambos devem apresentar a pasta completa (exceto comprovante de residência, se morarem juntos).

• Identificação: Cópia do RG e CPF ou CNH digital válida.
• Estado Civil: Certidão de nascimento (se solteiro) ou Certidão de casamento (se casado). Atenção: Se houver pacto antenupcial, ele deve ser apresentado. Divorciados precisam da certidão com averbação do divórcio.
• Residência: Comprovante de endereço atualizado (máximo 3 meses). Contas de consumo (luz, água) são as mais aceitas.
• Comprovação de Renda (CLT): 3 últimos holerites e Carteira de Trabalho (páginas de identificação, contrato e atualizações).
• Comprovação de Renda (Autônomo/Empresário): Pró-labore, Decore emitido por contador ou Extratos Bancários dos últimos 6 meses (dependendo da política do banco).
• Imposto de Renda: Declaração completa do IRPF do último exercício com o recibo de entrega.

2. Documentos da Construtora e Incorporadora

Antes de assinar qualquer papel e se comprometer com parcelas, você deve investigar a saúde financeira de quem vai construir seu sonho. Exija e verifique:

• Certidão Negativa de Débitos (CND) do INSS: Garante que a empresa paga seus funcionários e encargos.
• Certidão de Tributos Federais e Dívida Ativa da União: Disponível no site da Receita Federal.
• Certidões de Feitos Cíveis e Trabalhistas: Verifique se a construtora não está atolada em processos judiciais que possam bloquear as contas da empresa e paralisar a obra.
• Certidão Negativa de Protestos: Fundamental para saber se a empresa honra seus pagamentos com fornecedores.
• Contrato Social: Para verificar quem são os sócios e se eles têm poder para assinar a venda.

3. Documentos Jurídicos da Obra (Memorial de Incorporação)

Este é o coração jurídico do empreendimento. Pela Lei 4.591/64, nenhuma unidade pode ser vendida sem o registro do Memorial de Incorporação no Cartório de Registro de Imóveis (RGI).
Não aceite apenas o número do protocolo. Exija o número do registro.
O memorial deve conter:

• Matrícula do Terreno: Prova que o terreno pertence à incorporadora e está livre de hipotecas anteriores que impeçam a construção.
• Projeto Aprovado: O carimbo da prefeitura garantindo que o prédio respeita o zoneamento urbano.
• Memorial Descritivo: A lista técnica de tudo que será entregue (marca dos elevadores, tipo de piso, louças, metais, acabamento da fachada). É sua garantia contra a entrega de materiais inferiores.
• Quadro de Áreas (NB 12.721): Define exatamente o que é área privativa (seu apartamento) e o que é área comum.
• Minuta da Convenção de Condomínio: As regras futuras do prédio.

Entendendo o Ciclo Financeiro: INCC e Repasse

Ao comprar imóvel na planta, você passa por dois momentos financeiros distintos, e a documentação deve estar alinhada a eles.

Fase 1: Obras (INCC)

Durante a construção, você paga cerca de 20% a 30% do valor do imóvel diretamente para a construtora.
Atenção ao INCC: O saldo devedor é corrigido mensalmente pelo Índice Nacional de Custo da Construção. Isso não são juros, é correção monetária. Certifique-se de que seu orçamento comporta essa variação, pois ela impactará o valor que você precisará financiar lá na frente.

Fase 2: Entrega das Chaves (O Repasse)

Quando sai o “Habite-se” (documento da prefeitura atestando que a obra está pronta), você deve quitar o saldo devedor (os 70% ou 80% restantes). A maioria das pessoas faz isso através de um financiamento imobiliário bancário.
É aqui que o banco fará uma nova análise de crédito. Por isso, manter o “nome limpo” e a renda estável durante os anos de obra é crucial.

Os documentos exigidos pelo banco no repasse são:

• Documentos pessoais e de renda atualizados (holerites do mês vigente).
• Declaração de IR do ano corrente.
• Matrícula do imóvel já individualizada (após a averbação da construção).

Uso do FGTS na compra de imóvel na planta

O Fundo de Garantia (FGTS) é um grande aliado, mas tem regras. Geralmente, ele é usado no momento da entrega das chaves para abater o saldo devedor do financiamento.
Para usar o FGTS, adicione à sua pasta de documentos:

• Extrato analítico da conta vinculada ao FGTS (obtido no app FGTS ou Gov.br).
• Cópia da Carteira de Trabalho (CTPS) física ou digital.
• Declaração de que é seu primeiro imóvel financiado pelo SFH na região (regra do sistema).

Custos Extras: O que ninguém te conta

Muitos compradores separam apenas o valor da entrada e esquecem da “papelada final”. Para registrar o imóvel no seu nome, você precisará desembolsar cerca de 4% a 5% do valor do imóvel em custos cartorários e impostos.
São eles:

• ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis): Pago à prefeitura. A alíquota varia por cidade (geralmente 2% a 3%).
• Registro de Imóveis: Taxa paga ao cartório para transferir a propriedade para o seu nome e registrar a alienação fiduciária (garantia do banco).
• Taxa de Avaliação do Banco: Tarifa cobrada pela instituição financeira para vistoriar o imóvel pronto.

Comparativo de Taxas para o Financiamento (Repasse)

Ao receber as chaves, você terá que escolher um banco. Veja as taxas praticadas hoje para se planejar:

Fonte: Larya (Simulação baseada em taxas de balcão dez/2025)

SAC ou Tabela Price?

No momento do repasse, você escolherá o sistema de amortização:

• SAC (Sistema de Amortização Constante): As parcelas começam mais altas e diminuem com o tempo. É a preferida pois amortiza a dívida mais rápido e gera menos juros totais.
• Tabela Price: Parcelas fixas (iniciais menores que no SAC). Porém, o saldo devedor cai mais devagar, tornando o custo final do imóvel mais alto.

Como planejar a compra na planta sem sustos?

• Reserva de Emergência: Não use todo o seu dinheiro na entrada. Mantenha uma reserva para as “chaves” (ITBI, registro, pisos, armários).
• Monitore o INCC: Acompanhe mensalmente o índice para saber quanto seu saldo devedor está crescendo antes do financiamento.
• Crédito Pré-aprovado: Consulte um correspondente bancário (como a Larya) meses antes da entrega das chaves para garantir que seu perfil está apto para o financiamento.

Quer simular o financiamento do seu imóvel?

Agora que você tem o checklist completo de documentos para comprar imóvel, é hora de fazer as contas. O simulador da Larya permite comparar as condições de financiamento para o momento da entrega das chaves, ajudando você a se planejar financeiramente desde agora.

Recomendamos também acompanhar as notícias sobre o mercado e a taxa Selic no site do Banco Central, pois elas influenciam diretamente os juros do seu futuro contrato.

Com organização documental e planejamento financeiro, a compra do imóvel na planta é uma excelente estratégia de construção de patrimônio.

FAQ

Nathan Varda

Nathan Varda is an urban planner, digital strategist and entrepreneur in the real estate sector. Master in Urban Planning from Technion, combines territorial vision with technology to create affordable and intelligent solutions in the real estate credit market. He currently leads projects that combine automation, data and user experience to facilitate access to their own home in Brazil.

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