Entenda os processos e documentos no financiamento imobiliário
Índice
- O que é financiamento imobiliário?
- Regras básicas do financiamento imobiliário
- As 8 etapas do processo de financiamento imobiliário
- Documentos essenciais no financiamento imobiliário
- Comparativo de Taxas de Juros (2025/2026)
- SAC ou Tabela Price?
- Como planejar o financiamento com segurança?
- Quer simular o financiamento do seu imóvel?
- FAQ
12/12/2025
Iniciar o processo de compra de um imóvel pode ser complicado, especialmente para quem está fazendo isso pela primeira vez. Por isso, é essencial conhecer os processos e reunir os documentos corretos para o financiamento imobiliário. Isso não só evita atrasos, mas também facilita a aprovação do crédito e torna o sonho da casa própria mais próximo.
Neste guia atualizado para 2026, detalharemos as 8 etapas do financiamento, a lista de documentos e as taxas de juros praticadas pelos principais bancos.
Quer aprovar seu crédito sem burocracia?
O que é financiamento imobiliário?
O financiamento imobiliário é uma das formas mais acessíveis de adquirir um imóvel, permitindo que o comprador pague o valor em parcelas ao longo de anos (até 420 meses em alguns casos). Bancos como Caixa Econômica Federal, Itaú e Santander oferecem condições competitivas, possibilitando o financiamento de até 80% ou 90% do valor do imóvel.
Para entender melhor as normas gerais, você pode consultar as diretrizes da ABECIP (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança).
Regras básicas do financiamento imobiliário
Antes de entrar nos detalhes, é essencial entender as principais condições de enquadramento:
- Entrada: Geralmente, é necessário pagar de 20% do valor do imóvel como entrada. O uso do FGTS é uma excelente estratégia para abater esse valor.
- Comprometimento de Renda: Pela regra do Banco Central, as parcelas não podem comprometer mais do que 30% da renda mensal familiar bruta.
Exemplo prático: Se o imóvel custa R$ 500 mil, será necessário uma entrada mínima aproximada de R$ 100 mil, e a renda familiar deve girar em torno de R$ 15 mil para aprovação.
As 8 etapas do processo de financiamento imobiliário
- Análise de crédito: O banco verifica seu “score”, histórico financeiro e capacidade de pagamento.
- Escolha do imóvel: Com o crédito pré-aprovado, você seleciona o imóvel. É vital que a propriedade tenha documentação regular (Habite-se e Matrícula).
- Avaliação de engenharia: Um engenheiro contratado pelo banco avalia o imóvel para garantir que o valor pedido condiz com o mercado e as condições físicas.
- Análise jurídica: O banco revisa a documentação do vendedor e do imóvel para garantir que não há dívidas ou processos que impeçam a venda.
- Elaboração do contrato: Aprovada a análise jurídica, o banco emite o contrato com força de escritura pública.
- Assinatura do contrato: Comprador e vendedor assinam o documento, muitas vezes na agência bancária.
- Pagamento de Taxas e Registro: O comprador deve pagar o ITBI (prefeitura) e registrar o contrato no Cartório de Registro de Imóveis.
- Liberação do crédito: Após o registro retornar ao banco, o valor é liberado na conta do vendedor.
Documentos essenciais no financiamento imobiliário
A organização é a chave para a agilidade. Tenha em mãos:
Documentos do comprador
- RG, CPF ou CNH (digital ou física).
- Certidão de nascimento ou casamento (com averbação, se aplicável).
- Comprovante de endereço recente (máximo 3 meses).
- Extrato atualizado do FGTS (disponível no app do Gov.br).
- Declaração de Imposto de Renda completa com recibo de entrega.
Documentos do imóvel e vendedor
- Matrícula atualizada do imóvel (Certidão de Inteiro Teor).
- Certidão negativa de IPTU.
- Certidão conjunta de débitos relativos aos tributos federais (para o vendedor).
Plantão Imobiliário: O que muda em 2026?
O mercado imobiliário segue aquecido e novas tecnologias estão desburocratizando o processo.
Destaques (Atualizado 12/12/2025):
- ✅ Registro Eletrônico (SREI): Em 2026, a integração dos cartórios está mais robusta, permitindo registros de contratos de financiamento de forma 100% digital em muitos estados, reduzindo o prazo da etapa 7.
- Teto SFH Ampliado: Com o teto do SFH em R$ 2,25 milhões, mais imóveis de alto padrão podem acessar taxas de juros reguladas, mais baratas que as taxas de mercado (SFI).
- Portabilidade de Crédito: A concorrência aumentou. Se você já tem um financiamento, vale a pena simular a portabilidade para bancos como o Itaú, que está agressivo nas taxas.
Comparativo de Taxas de Juros (2025/2026)
Veja como estão as taxas nominais praticadas pelos principais bancos para um perfil padrão:
| Banco | Taxa Mínima (% a.a. + TR) | Perfil Ideal |
|---|---|---|
|
Caixa
|
A partir de 10.50% | Servidores públicos e correntistas antigos |
|
Itaú
|
A partir de 11.70% | Agilidade na aprovação e setor privado |
|
Bradesco
|
A partir de 12.79% | Correntistas com bom relacionamento |
|
Santander
|
A partir de 12.50% | Profissionais liberais e autônomos |
Fonte: Larya (Média de mercado Junho/2025)
SAC ou Tabela Price?
Existem dois sistemas principais de amortização no financiamento imobiliário: o SAC (Sistema de Amortização Constante) e a Tabela Price. No SAC, as parcelas são mais altas no início, mas diminuem ao longo do tempo, pois os juros são recalculados e o saldo devedor é reduzido. Já na Tabela Price, as parcelas são fixas, mas a amortização do saldo devedor aumenta com o tempo.
O SAC é geralmente o mais recomendado, pois, embora as parcelas iniciais sejam mais altas, ele proporciona uma redução mais rápida do saldo devedor e o total pago ao final costuma ser menor.
Como planejar o financiamento com segurança?
Aqui estão algumas dicas para ajudar no planejamento:
- Organize suas finanças: Controle seus gastos mensais e evite dívidas novas (como parcelamentos de carro) antes de pedir o crédito.
- Pesquise as condições dos bancos: As taxas de juros variam. Realize simulações em vários bancos para encontrar o melhor Custo Efetivo Total (CET).
- Conte com um especialista: Uma assessoria de crédito pode aprovar seu financiamento mais rápido e evitar erros na documentação.
Quer simular o financiamento do seu imóvel?
Agora que você entende as etapas e documentos do financiamento imobiliário, o próximo passo é realizar uma simulação. O simulador da Larya permite comparar as condições oferecidas por diferentes bancos e encontrar a melhor opção para o seu perfil.
Recomendamos também acompanhar as variações da Selic no site oficial do Banco Central para garantir que você esteja sempre por dentro das taxas de juros vigentes.
FAQ
O medo da perda é comum, mas o processo é extremamente regulamentado e seguro. Na prática, o imóvel permanece em sua posse direta — você continua morando, alugando ou utilizando o bem normalmente. A alienação fiduciária apenas insere o banco como coproprietário indireto até a quitação do contrato. O objetivo das instituições financeiras, parceiras da LARYA, é receber o pagamento das parcelas, não retomar imóveis. Com prazos longos (até 20 anos) e juros baixos, as parcelas tornam-se suaves e adequadas ao seu orçamento, tornando o risco de inadimplência muito menor do que em dívidas de curto prazo.
Não. Uma das maiores vantagens do crédito com garantia da LARYA é o conceito de “Uso Livre” (Free Use). Diferente de um financiamento imobiliário tradicional, onde o recurso vai para o vendedor do imóvel, no Home Equity o dinheiro é depositado integralmente na sua conta corrente após o registro em cartório. Para o planejamento financeiro de 2026, isso é vital: você pode utilizar o capital para consolidação de dívidas caras, capital de giro para expandir seu negócio, investimentos, reformas ou até projetos pessoais, sem precisar justificar a destinação do recurso ao banco.
O Home Equity, popularmente conhecido no Brasil como Empréstimo com Garantia de Imóvel (CGI), é uma modalidade de crédito inteligente onde seu imóvel (quitado ou quase quitado) serve como lastro para a operação. Diferente do empréstimo pessoal ou do cheque especial, que possuem juros exorbitantes devido ao alto risco de inadimplência, o Home Equity oferece as menores taxas do mercado — chegando a ser até 10x mais baratas. Isso ocorre porque a alienação fiduciária do bem oferece segurança à instituição financeira (como Caixa, Itaú ou Santander), que repassa essa segurança ao cliente em forma de juros baixos, prazos estendidos de até 240 meses e volumes de crédito superiores (alto LTV).
O valor do crédito depende da avaliação do seu imóvel e da sua capacidade de pagamento. O mercado trabalha com o conceito de LTV (Loan-to-Value), que geralmente permite levantar até 60% do valor de avaliação do imóvel. Por exemplo, se seu imóvel vale R$ 500.000,00, é possível obter até R$ 300.000,00 em crédito. Em 2026, com a digitalização dos processos de avaliação imobiliária, essa análise da LARYA tornou-se mais precisa, garantindo que você maximize o potencial de liquidez do seu patrimônio com agilidade.
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