Entenda os processos e documentos no financiamento imobiliário
Índice
- O que é financiamento imobiliário?
- Regras básicas do financiamento imobiliário
- As 8 etapas do processo de financiamento imobiliário
- Documentos essenciais no financiamento imobiliário
- Comparativo de Taxas de Juros (2025/2026)
- SAC ou Tabela Price?
- Como planejar o financiamento com segurança?
- Quer simular o financiamento do seu imóvel?
- FAQ
- Como funciona a carta de crédito na hora da compra?
- Como funciona o consórcio de imóvel para quem quer construir?
- Como ser contemplado no consórcio mais rápido usando o Lance Embutido?
- É possível obter dinheiro extra (“Troco”) ao fazer a portabilidade?
- O dinheiro liberado precisa ser usado apenas para reformas ou compra de outro imóvel?
- O que é consórcio e qual a diferença real para o financiamento bancário?
- Posso usar o consórcio para quitar um financiamento de imóvel existente?
- Qual melhor consórcio de imóvel: Bancos ou Administradoras Independentes?
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12/12/2025
Iniciar o processo de compra de um imóvel pode ser complicado, especialmente para quem está fazendo isso pela primeira vez. Por isso, é essencial conhecer os processos e reunir os documentos corretos para o financiamento imobiliário. Isso não só evita atrasos, mas também facilita a aprovação do crédito e torna o sonho da casa própria mais próximo.
Neste guia atualizado para 2026, detalharemos as 8 etapas do financiamento, a lista de documentos e as taxas de juros praticadas pelos principais bancos.
Quer aprovar seu crédito sem burocracia?
O que é financiamento imobiliário?
O financiamento imobiliário é uma das formas mais acessíveis de adquirir um imóvel, permitindo que o comprador pague o valor em parcelas ao longo de anos (até 420 meses em alguns casos). Bancos como Caixa Econômica Federal, Itaú e Santander oferecem condições competitivas, possibilitando o financiamento de até 80% ou 90% do valor do imóvel.
Para entender melhor as normas gerais, você pode consultar as diretrizes da ABECIP (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança).
Regras básicas do financiamento imobiliário
Antes de entrar nos detalhes, é essencial entender as principais condições de enquadramento:
- Entrada: Geralmente, é necessário pagar de 20% do valor do imóvel como entrada. O uso do FGTS é uma excelente estratégia para abater esse valor.
- Comprometimento de Renda: Pela regra do Banco Central, as parcelas não podem comprometer mais do que 30% da renda mensal familiar bruta.
Exemplo prático: Se o imóvel custa R$ 500 mil, será necessário uma entrada mínima aproximada de R$ 100 mil, e a renda familiar deve girar em torno de R$ 15 mil para aprovação.
As 8 etapas do processo de financiamento imobiliário
- Análise de crédito: O banco verifica seu “score”, histórico financeiro e capacidade de pagamento.
- Escolha do imóvel: Com o crédito pré-aprovado, você seleciona o imóvel. É vital que a propriedade tenha documentação regular (Habite-se e Matrícula).
- Avaliação de engenharia: Um engenheiro contratado pelo banco avalia o imóvel para garantir que o valor pedido condiz com o mercado e as condições físicas.
- Análise jurídica: O banco revisa a documentação do vendedor e do imóvel para garantir que não há dívidas ou processos que impeçam a venda.
- Elaboração do contrato: Aprovada a análise jurídica, o banco emite o contrato com força de escritura pública.
- Assinatura do contrato: Comprador e vendedor assinam o documento, muitas vezes na agência bancária.
- Pagamento de Taxas e Registro: O comprador deve pagar o ITBI (prefeitura) e registrar o contrato no Cartório de Registro de Imóveis.
- Liberação do crédito: Após o registro retornar ao banco, o valor é liberado na conta do vendedor.
Documentos essenciais no financiamento imobiliário
A organização é a chave para a agilidade. Tenha em mãos:
Documentos do comprador
- RG, CPF ou CNH (digital ou física).
- Certidão de nascimento ou casamento (com averbação, se aplicável).
- Comprovante de endereço recente (máximo 3 meses).
- Extrato atualizado do FGTS (disponível no app do Gov.br).
- Declaração de Imposto de Renda completa com recibo de entrega.
Documentos do imóvel e vendedor
- Matrícula atualizada do imóvel (Certidão de Inteiro Teor).
- Certidão negativa de IPTU.
- Certidão conjunta de débitos relativos aos tributos federais (para o vendedor).
Plantão Imobiliário: O que muda em 2026?
O mercado imobiliário segue aquecido e novas tecnologias estão desburocratizando o processo.
Destaques (Atualizado 12/12/2025):
- ✅ Registro Eletrônico (SREI): Em 2026, a integração dos cartórios está mais robusta, permitindo registros de contratos de financiamento de forma 100% digital em muitos estados, reduzindo o prazo da etapa 7.
- Teto SFH Ampliado: Com o teto do SFH em R$ 2,25 milhões, mais imóveis de alto padrão podem acessar taxas de juros reguladas, mais baratas que as taxas de mercado (SFI).
- Portabilidade de Crédito: A concorrência aumentou. Se você já tem um financiamento, vale a pena simular a portabilidade para bancos como o Itaú, que está agressivo nas taxas.
Comparativo de Taxas de Juros (2025/2026)
Veja como estão as taxas nominais praticadas pelos principais bancos para um perfil padrão:
| Banco | Taxa Mínima (% a.a. + TR) | Perfil Ideal |
|---|---|---|
|
Caixa
|
A partir de 10.50% | Servidores públicos e correntistas antigos |
|
Itaú
|
A partir de 11.70% | Agilidade na aprovação e setor privado |
|
Bradesco
|
A partir de 12.79% | Correntistas com bom relacionamento |
|
Santander
|
A partir de 12.50% | Profissionais liberais e autônomos |
Fonte: Larya (Média de mercado Junho/2025)
SAC ou Tabela Price?
Existem dois sistemas principais de amortização no financiamento imobiliário: o SAC (Sistema de Amortização Constante) e a Tabela Price. No SAC, as parcelas são mais altas no início, mas diminuem ao longo do tempo, pois os juros são recalculados e o saldo devedor é reduzido. Já na Tabela Price, as parcelas são fixas, mas a amortização do saldo devedor aumenta com o tempo.
O SAC é geralmente o mais recomendado, pois, embora as parcelas iniciais sejam mais altas, ele proporciona uma redução mais rápida do saldo devedor e o total pago ao final costuma ser menor.
Como planejar o financiamento com segurança?
Aqui estão algumas dicas para ajudar no planejamento:
- Organize suas finanças: Controle seus gastos mensais e evite dívidas novas (como parcelamentos de carro) antes de pedir o crédito.
- Pesquise as condições dos bancos: As taxas de juros variam. Realize simulações em vários bancos para encontrar o melhor Custo Efetivo Total (CET).
- Conte com um especialista: Uma assessoria de crédito pode aprovar seu financiamento mais rápido e evitar erros na documentação.
Quer simular o financiamento do seu imóvel?
Agora que você entende as etapas e documentos do financiamento imobiliário, o próximo passo é realizar uma simulação. O simulador da Larya permite comparar as condições oferecidas por diferentes bancos e encontrar a melhor opção para o seu perfil.
Recomendamos também acompanhar as variações da Selic no site oficial do Banco Central para garantir que você esteja sempre por dentro das taxas de juros vigentes.
FAQ
Entender como funciona carta de credito é essencial: ela equivale a dinheiro à vista. Quando você é contemplado, a administradora paga o vendedor do imóvel (ou os fornecedores da obra) diretamente. Isso lhe dá enorme poder de barganha para negociar descontos no valor do imóvel. Importante ressaltar que a carta sofre reajustes anuais (geralmente pelo INCC para construção ou IPCA), garantindo que seu poder de compra não seja corroído pela inflação enquanto você aguarda a contemplação.
Muitos têm dúvidas sobre como funciona consorcio de imovel voltado para obras. A dinâmica é flexível: você pode usar a carta de crédito primeiro para comprar o terreno e usar o saldo restante para construir. A administradora libera o dinheiro conforme o cronograma físico-financeiro da obra (medições de engenharia). Diferente de comprar uma casa pronta, aqui você tem o poder de negociação de compra à vista com fornecedores de material, maximizando o poder de compra da sua carta.
A grande dúvida é como ser contemplado no consórcio sem depender apenas da sorte. Além do lance livre (dinheiro do bolso), existe a estratégia do Lance Embutido. Nela, você utiliza parte da própria carta de crédito (geralmente até 30%) para ofertar o lance. Exemplo: numa carta de R$ 500 mil, você oferta R$ 150 mil da própria carta. Se contemplado, você recebe R$ 350 mil líquidos. É a estratégia mais eficiente para quem não tem capital disponível mas quer antecipar a liberação do crédito.
Embora a portabilidade estrita transfira apenas o saldo devedor exato, existe uma estratégia poderosa conhecida como “Refinanciamento com Troco” ou Home Equity. Se o seu imóvel valorizou e você já amortizou parte da dívida, é possível migrar para um novo banco refinanciando um valor maior. A diferença entre o saldo devedor antigo e o novo crédito aprovado é depositada na sua conta. É a maneira mais barata de conseguir capital de giro ou dinheiro para reformas, pagando taxas de juros imobiliárias (muito inferiores às de empréstimos pessoais).
Não. Uma das maiores vantagens do crédito com garantia da LARYA é o conceito de “Uso Livre” (Free Use). Diferente de um financiamento imobiliário tradicional, onde o recurso vai para o vendedor do imóvel, no Home Equity o dinheiro é depositado integralmente na sua conta corrente após o registro em cartório. Para o planejamento financeiro de 2026, isso é vital: você pode utilizar o capital para consolidação de dívidas caras, capital de giro para expandir seu negócio, investimentos, reformas ou até projetos pessoais, sem precisar justificar a destinação do recurso ao banco.
Para entender o que é consórcio, imagine um grupo de pessoas financiando-se mutuamente, sem a cobrança de juros compostos, apenas uma taxa de administração. Enquanto no financiamento você paga “o aluguel do dinheiro” ao banco (juros), no consórcio você paga pela gestão do grupo. Isso torna o Custo Efetivo Total (CET) geralmente muito inferior a longo prazo. É a modalidade ideal para quem busca como fazer um consórcio visando planejamento financeiro, seja para aquisição de terreno e construção ou compra de imóvel pronto, sem a urgência de mudança imediata.
Sim. Esta é uma das estratégias financeiras mais inteligentes para quem busca como fazer um consórcio de alavancagem. Se você já tem um financiamento bancário pagando juros altos, você pode entrar em um consórcio e, ao ser contemplado, usar a carta de crédito para quitar o saldo devedor do financiamento (Lei dos Consórcios nº 11.795/2008). Isso troca uma dívida cara (juros bancários) por uma dívida mais barata (taxa de administração), gerando uma economia significativa no montante final pago.
Não existe uma resposta única para qual melhor consorcio de imovel, mas sim o melhor para o seu perfil. Bancos tradicionais (como Caixa e BB) oferecem solidez, mas muitas vezes possuem grupos muito grandes, o que aumenta a concorrência nos sorteios. Já administradoras independentes (fiscalizadas pelo Banco Central) costumam oferecer maior flexibilidade em como funciona a carta de crédito, permitindo lances embutidos maiores e taxas de administração mais competitivas. A escolha deve ser baseada na saúde financeira do grupo e na média histórica de lances para contemplação.
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