Home equity: como usar seu imóvel como garantia com taxas baixas
Índice
- O que é home equity?
- Diferença entre home equity e financiamento imobiliário
- Como funciona o home equity?
- Quais são as taxas do home equity?
- Vantagens do home equity
- Quem pode fazer home equity?
- Diferença entre home equity e hipoteca
- Para quem o home equity é indicado?
- FAQ
- Como funciona a incidência de juros durante a fase de obra?
- Como funciona tecnicamente o financiamento de construção em terreno próprio?
- Como o banco operacionaliza o financiamento de material de construção dentro dessa linha?
- É financeiramente vantajoso financiar terreno e construção em comparação à compra de imóvel pronto?
- Existem linhas de “empréstimo para construção” para quem não se enquadra no perfil bancário tradicional?
- O que compõe a “Entrada” no financiamento de aquisição e construção?
- O que é e como funciona a Aquisição de Terreno e Construção?
- Qual a diferença entre “financiar um lote” isolado e a modalidade de construção associada?
- Qual a projeção de taxas e prazos para o financiamento de obras?
07/07/2025
Se você está em busca de uma solução financeira vantajosa, com taxas de juros baixas e prazos mais longos, o home equity pode ser a escolha ideal. Essa modalidade de crédito permite que você utilize seu imóvel como garantia, oferecendo segurança para o credor e condições atrativas para quem toma o crédito. Neste artigo, vamos explicar o que é o home equity, como funciona, as taxas envolvidas e como aproveitar essa oportunidade ao máximo.
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O que é home equity?
O home equity, também conhecido como crédito com garantia de imóvel ou refinanciamento imobiliário, é uma modalidade de empréstimo onde você utiliza um imóvel quitado ou quase quitado como garantia para a instituição financeira. Em troca, você consegue empréstimos de valores maiores, com taxas de juros mais baixas e prazos mais longos.
Essa modalidade funciona porque o imóvel, como garantia, reduz os riscos para os bancos, permitindo condições mais vantajosas. As taxas de juros geralmente giram em torno de 1% ao mês, e os prazos de pagamento podem chegar a 35 anos (420 meses).
Diferença entre home equity e financiamento imobiliário
Enquanto o financiamento imobiliário tradicional destina os recursos exclusivamente à compra de imóveis, o home equity oferece maior flexibilidade, permitindo que o dinheiro seja utilizado para qualquer finalidade. Você pode usá-lo para quitar dívidas, investir em um negócio, reformar sua casa ou até adquirir outro imóvel à vista, aproveitando as melhores condições de negociação.
Como funciona o home equity?
O processo de contratação do home equity é simples. Veja os principais passos:
- Escolha do imóvel como garantia
O imóvel utilizado como garantia precisa estar quitado (ou com saldo devedor baixo) e ter matrícula atualizada. Os bancos aceitam casas, apartamentos, salas comerciais e terrenos urbanos. Porém, imóveis em inventário, com impostos atrasados ou localizados em zonas rurais geralmente não são aceitos. - Avaliação do imóvel
A instituição financeira realiza uma avaliação para determinar o valor do imóvel. O empréstimo é limitado a uma porcentagem desse valor, normalmente entre 50% e 60%. - Alienação fiduciária
Ao assinar o contrato, o imóvel passa para o nome do banco por meio de alienação fiduciária, o que significa que, enquanto a dívida não for quitada, o banco é o proprietário oficial, mas você continua com o direito de uso e posse. - Liberação do crédito
Com o contrato aprovado, o dinheiro é liberado em até 15 dias, dependendo da instituição, e você pode usá-lo para qualquer objetivo, sem necessidade de comprovação.
Quais são as taxas do home equity?
Uma das grandes vantagens do home equity é a taxa de juros, que é mais baixa do que a de outras linhas de crédito, como cartão de crédito ou cheque especial.
- Taxas variáveis: em algumas instituições, as taxas são pós-fixadas e vinculadas ao IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo). Isso pode trazer variações, mas tende a ser vantajoso em momentos de inflação controlada.
- Taxas fixas: outros bancos oferecem taxas fixas, garantindo mais previsibilidade durante todo o período de pagamento. Porém, é preciso considerar custos adicionais, como tarifas de avaliação do imóvel e seguros, que podem ser cobrados.
Vantagens do home equity
Veja as principais vantagens dessa modalidade de crédito:
- Juros baixos
Como o imóvel serve de garantia, os bancos conseguem oferecer taxas mais competitivas, geralmente abaixo de 1% ao mês. - Prazos longos
Os prazos de quitação podem chegar até 35 anos. - Valores elevados
É possível financiar até 60% do valor avaliado do imóvel, oferecendo valores maiores do que outras modalidades de crédito. - Flexibilidade no uso
Não é necessário comprovar o destino do dinheiro. Você pode utilizá-lo conforme suas necessidades, seja para quitar dívidas, investir ou realizar reformas. - Uso do imóvel durante o contrato
Mesmo com a alienação fiduciária, você continua morando ou usufruindo do imóvel enquanto paga o empréstimo.
Quem pode fazer home equity?
O home equity está disponível para pessoas físicas e jurídicas que possuam imóveis registrados e em boas condições. O requisito principal é que o imóvel esteja quitado ou com saldo devedor baixo. Nos casos em que há um financiamento pendente, parte do valor do empréstimo pode ser usada para quitá-lo.
Diferença entre home equity e hipoteca
Embora o home equity e a hipoteca tenham semelhanças, a principal diferença está na alienação do imóvel. No home equity, o banco se torna o proprietário do bem até que a dívida seja quitada, enquanto na hipoteca, o imóvel permanece no nome do proprietário até a inadimplência.
Isso impacta as condições de crédito, pois, como o banco assume menos riscos no home equity, as taxas são mais baixas e o processo de aprovação é mais rápido.
Para quem o home equity é indicado?
O home equity é ideal para quem precisa de valores altos com condições favoráveis de pagamento. Alguns exemplos de uso incluem:
- Quitação de dívidas: substituir débitos com juros altos por um empréstimo mais barato.
- Investimentos: financiar a abertura ou expansão de um negócio.
- Reformas e construções: renovar sua casa ou construir em um terreno.
- Aquisição de outro imóvel: comprar à vista e negociar melhores preços.
Vale a pena apostar no home equity?
Sim, o home equity é uma solução financeira vantajosa e acessível para quem possui um imóvel e deseja obter crédito com condições diferenciadas. Ao optar por essa modalidade, você aproveita taxas de juros mais baixas, prazos estendidos e valores elevados, mantendo o uso do imóvel durante o contrato.
Se você está considerando essa opção, compare as ofertas de diferentes instituições financeiras e faça uma simulação de empréstimo com garantia de imóvel.
FAQ
Durante o período de construção (fase de carência de amortização), o mutuário paga apenas os encargos mensais referentes aos juros sobre o valor já liberado pelo banco e a atualização monetária. Não há amortização do saldo devedor principal neste período. A parcela cheia do financiamento para construção só começa a ser cobrada após a conclusão da obra e a averbação do imóvel, momento em que a dívida começa a decair.
Para clientes que já possuem a matrícula do lote registrada em seu nome, aplica-se o financiamento de construção em terreno próprio. Nesta operação, o imóvel é alienado fiduciariamente ao banco como garantia, viabilizando taxas de juros habitacionais (as mais baixas do mercado). O banco libera o recurso financeiro gradualmente, mediante a aferição do cronograma físico-financeiro (PCI) por um engenheiro credenciado, garantindo a execução e a segurança da obra
É fundamental esclarecer que não se trata de um cartão de crédito para lojas. O financiamento de material de construção e mão de obra nesta modalidade ocorre via reembolso ou adiantamento por etapas. O banco libera os valores do financiamento de obra na conta do proponente conforme o percentual de evolução da construção é atestado pela engenharia. Isso oferece ao cliente poder de negociação para compras à vista com fornecedores.
Sim. Análises de mercado indicam que vale a pena financiar terreno e construção devido à formação de equity (patrimônio). Ao construir financiado, o custo final do imóvel tende a ser de 30% a 40% inferior ao valor de mercado de uma casa pronta equivalente. Além disso, a valorização imobiliária imediata após a averbação da construção (Habite-se) gera um ganho patrimonial instantâneo para o investidor ou morador.
O termo técnico correto é financiamento habitacional, mas popularmente busca-se por empréstimo para construção. Para perfis que buscam flexibilidade, existem modalidades como o Crédito com Garantia de Imóvel (Home Equity), onde se usa outro bem quitado para levantar capital. No entanto, para a construção da casa própria, o crédito construção tradicional da Caixa (SBPE ou Minha Casa Minha Vida) permanece imbatível em termos de Custo Efetivo Total (CET).
No crédito imobiliário, o banco financia até 80% do valor total de avaliação (soma do terreno + custo de obra). A diferença (20%) constitui os recursos próprios. Contudo, é possível utilizar o saldo do FGTS para compor esse valor, reduzindo o desembolso inicial. Realizar uma simulação detalhada é vital para entender como financiar terreno e construção adequando o fluxo de caixa pessoal às exigências de aporte inicial.
A modalidade de aquisição de terreno e construção é a solução financeira mais completa do mercado imobiliário. Diferente de um empréstimo comum, ela permite que, em um único contrato bancário (com força de escritura pública), você realize a compra do solo e obtenha o crédito para construção da edificação. Para o ciclo de 2026, esta modalidade continua sendo a líder em custo-benefício, permitindo que o cliente personalize o projeto e economize nos custos cartorários, já que a operação é unificada
Há uma distinção crucial. Quem busca apenas como financiar um lote (Lote Urbanizado) geralmente encontra prazos menores (até 240 meses) e taxas de juros comerciais, mais elevadas. Já ao optar pelo financiamento terreno e construção, a operação é enquadrada no SFH (Sistema Financeiro de Habitação), permitindo o uso de FGTS, taxas reduzidas e prazos estendidos de até 420 meses. Portanto, vincular a construção ao terreno é financeiramente superior.
Para o horizonte de 2026, a Caixa mantém a liderança com prazos de até 420 meses (35 anos), o que dilui significativamente a parcela mensal. A taxa de juros financiamento varia conforme o relacionamento do cliente e o indexador escolhido (TR, Poupança ou Taxa Fixa). Nossa consultoria monitora diariamente essas taxas para indicar o melhor momento e a melhor modalidade para sua aquisição e construção.
