Home equity: o que é, como funciona e quais as suas vantagens
Índice
- O que é home equity
- FAQ
- Como funciona a simulação digital da LARYA e quais documentos preciso?
- É possível obter dinheiro extra (“Troco”) ao fazer a portabilidade?
- O que é a Portabilidade de Crédito Imobiliário e como ela reduz minha dívida?
- Posso fazer a portabilidade se meu imóvel vale mais de R$ 1,5 milhão?
- Quais são os custos para transferir meu financiamento para outro banco?
- Vale a pena fazer a portabilidade de financiamento em 2026?
08/11/2025
O mercado financeiro oferece diversas modalidades de crédito, cada uma com características e finalidades específicas. Entre essas opções, está o home equity, também conhecido no Brasil como empréstimo com garantia de imóvel.
Embora seja amplamente utilizado em países como os Estados Unidos, no Brasil essa modalidade ainda é pouco difundida, mas vem ganhando destaque entre pessoas que buscam crédito com taxas de juros mais baixas e prazos de pagamento maiores.
Neste artigo, vamos explicar de forma clara e detalhada o que é o home equity, como ele funciona, quais são as vantagens, quais tipos de imóveis são aceitos, as exigências mais comuns e por que ele pode ser uma excelente alternativa para quem precisa de recursos financeiros de forma mais acessível.
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O que é home equity
O home equity é uma modalidade de empréstimo em que o solicitante utiliza o próprio imóvel como garantia para obter crédito junto a uma instituição financeira. Na prática, significa que o proprietário coloca o bem como garantia de pagamento e, em troca, recebe o valor solicitado de forma única, com liberdade para utilizar os recursos como desejar.
Diferentemente de outros tipos de empréstimos, o home equity costuma oferecer taxas de juros reduzidas e prazos longos, podendo chegar a até 240 meses (20 anos).
A garantia imobiliária reduz o risco para o banco, o que permite condições mais atrativas para o cliente.
Um ponto importante é que, durante o período do contrato, o imóvel fica alienado à instituição financeira por meio de alienação fiduciária. Isso significa que, até a quitação da dívida, a propriedade formalmente pertence ao banco, embora o tomador continue usufruindo do imóvel normalmente.
Home equity x financiamento imobiliário
Apesar de ambos envolverem imóveis, home equity e financiamento imobiliário são produtos financeiros com objetivos distintos.
| Característica | Home Equity | Financiamento Imobiliário |
| Finalidade | Crédito livre, sem destinação específica | Compra de imóvel específico |
| Imóvel exigido | Já deve ser de propriedade do solicitante | Imóvel a ser adquirido |
| Uso do crédito | Livre: reforma, viagem, quitação de dívidas, investimento | Exclusivamente para aquisição do imóvel |
| Prazos | Até 20 anos | Geralmente até 35 anos |
| Taxa de juros média | Baixa, devido à garantia real | Variável, dependendo da linha de crédito |
| Garantia | Imóvel do tomador ou de terceiros | O próprio imóvel financiado |
Fonte: Larya
Enquanto o financiamento imobiliário é direcionado à compra de um bem específico, o home equity é indicado para quem já possui um imóvel e busca liquidez para qualquer objetivo, desde ampliar um negócio até financiar um curso internacional.
Principais vantagens do home equity
A modalidade apresenta benefícios relevantes em comparação a outros tipos de crédito:
- Taxas de juros mais baixas
Como o risco para a instituição financeira é menor, o custo do crédito também é reduzido. - Prazos de pagamento mais longos
É possível parcelar o empréstimo em até 240 meses, facilitando a gestão financeira. - Flexibilidade de uso
Não há restrição quanto à aplicação do valor, que pode ser destinado a:- Quitação de dívidas;
- Reformas e ampliações;
- Investimentos imobiliários;
- Abertura ou expansão de empresas;
- Estudos no exterior.
- Possibilidade de continuar usufruindo do imóvel
O bem permanece em posse do proprietário durante todo o contrato, desde que as parcelas sejam pagas em dia.
Requisitos para contratar o home equity
Para solicitar o home equity, é preciso atender a alguns critérios básicos:
- Composição de renda
A renda pode ser composta por até duas pessoas. Todos os proprietários do imóvel devem constar no contrato, seja como devedores ou como intervenientes garantidores. - Situação fiscal do imóvel
Não são aceitos imóveis com IPTU atrasado ou pendências fiscais. - Tipos de imóveis aceitos
São elegíveis imóveis novos ou usados, residenciais ou comerciais, terrenos e apartamentos em boas condições de conservação. Obras não estruturais são permitidas.
Terrenos e imóveis aceitos
O home equity também pode ser feito utilizando terrenos, desde que atendam a regras específicas:
- Terrenos devem estar em condomínio fechado em área urbana, comprovado por matrícula ou convenção de condomínio.
- O imóvel precisa passar por avaliação técnica para atestar seu valor de mercado e estado de conservação.
Imóveis não aceitos incluem:
- Lotes com construção irregular ou inacabada;
- Sítios e fazendas (exceto chácaras em áreas urbanas);
- Imóveis em regiões não urbanizadas ou em áreas de risco;
- Imóveis em processo de inventário;
- Terrenos rurais ou com cadastro no INCRA;
- Bens tombados.
Imóvel de uso misto no home equity
É possível utilizar imóveis de uso misto (residencial e comercial), desde que as duas finalidades estejam devidamente registradas na matrícula e comprovadas por laudo técnico e IPTU.
Cuidados e observações importantes
Antes de contratar o home equity, é essencial:
- Avaliar sua capacidade de pagamento
Embora os prazos sejam longos e as taxas menores, o não pagamento pode resultar na perda do imóvel. - Comparar propostas
Nem todas as instituições oferecem as mesmas condições. Analise taxas, prazos e custos adicionais. - Utilizar o crédito de forma planejada
Como se trata de um valor significativo, o ideal é aplicá-lo em finalidades que tragam retorno ou melhorem sua situação financeira.
O home equity é uma das modalidades de crédito mais atrativas para quem já possui imóvel e precisa de recursos para diferentes objetivos. Com taxas menores, prazos estendidos e liberdade de uso, ele se destaca frente a alternativas como o crédito pessoal ou o cheque especial.
No entanto, é fundamental compreender que o imóvel ficará como garantia até a quitação do contrato. Por isso, a decisão deve ser tomada com planejamento, considerando não apenas o valor a ser obtido, mas também o impacto das parcelas no orçamento.
Se você está avaliando essa opção, converse com especialistas da Larya para entender todas as etapas, simular valores e garantir a melhor negociação para o seu perfil.
FAQ
Nosso processo é desenhado para ser ágil e sem burocracia. Através do nosso Simulador de Portabilidade, comparamos automaticamente as taxas dos principais players do mercado (Caixa, Santander, Itaú, Bradesco). Para avançar, você precisará basicamente de: documento de identidade, comprovante de renda atualizado e o extrato do saldo devedor do financiamento atual. Nossa equipe cuida de toda a análise jurídica e negociação interbancária via WhatsApp, garantindo que você só vá ao banco para assinar o novo contrato.
Embora a portabilidade estrita transfira apenas o saldo devedor exato, existe uma estratégia poderosa conhecida como “Refinanciamento com Troco” ou Home Equity. Se o seu imóvel valorizou e você já amortizou parte da dívida, é possível migrar para um novo banco refinanciando um valor maior. A diferença entre o saldo devedor antigo e o novo crédito aprovado é depositada na sua conta. É a maneira mais barata de conseguir capital de giro ou dinheiro para reformas, pagando taxas de juros imobiliárias (muito inferiores às de empréstimos pessoais).
Absolutamente. A portabilidade atende tanto imóveis enquadrados no SFH (Sistema Financeiro da Habitação) quanto no SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário), incluindo imóveis de alto padrão. Para 2026, a tendência é que bancos busquem agressivamente clientes com esse perfil (LTV seguro), oferecendo taxas personalizadas e competitivas. A LARYA possui acesso direto às mesas de crédito dos grandes bancos para negociar condições exclusivas para saldos devedores elevados.
O processo de assessoria da LARYA é 100% gratuito, pois somos remunerados pelos bancos parceiros. O banco de origem é proibido de cobrar tarifas pela transferência. No entanto, o cliente deve estar ciente dos custos cartoriais: será necessário averbar a nova Alienação Fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis e, em alguns casos, pagar por uma nova avaliação do imóvel. Mesmo com essas taxas, a economia gerada pela redução dos juros costuma cobrir esses custos em poucos meses (Payback rápido).
Sim, especialmente em cenários de volatilidade da Taxa Selic. Com as projeções econômicas para 2026, contratos antigos firmados em momentos de alta dos juros tornam-se obsoletos. Especialistas indicam que uma redução de apenas 0,5% a 1% na taxa de juros nominal já justifica a migração. Ao fazer a portabilidade com a LARYA, você blinda seu orçamento contra a inflação e aproveita janelas de oportunidade para amortizar sua dívida de forma mais acelerada e inteligente.
