O que é financiamento imobiliário e como ele auxilia na compra do seu imóvel
Índice
- O que é financiamento imobiliário?
- Quem pode fazer um financiamento imobiliário?
- Quais documentos são necessários?
- Quais são os tipos de financiamento imobiliário?
- Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)
- Etapas do processo de financiamento
- Modelos de amortização utilizados
- Custos envolvidos no financiamento
- É possível antecipar parcelas?
- Como transferir ou fazer a portabilidade do financiamento?
- O que acontece se não pagar o financiamento?
- FAQ
08/02/2025
Adquirir a casa própria é um dos maiores desejos do brasileiro. Mais do que um sonho, representa estabilidade, patrimônio e segurança. No entanto, os altos valores envolvidos tornam essa conquista difícil sem apoio financeiro — é aí que entra o financiamento imobiliário, uma das opções mais viáveis para quem deseja sair do aluguel e garantir seu imóvel. Neste artigo, você entenderá como funciona o financiamento imobiliário, seus tipos, documentos necessários, prazos, custos envolvidos e muito mais.
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O que é financiamento imobiliário?
O financiamento imobiliário é um tipo de crédito concedido por instituições financeiras para quem deseja comprar, construir ou reformar um imóvel, seja ele residencial ou comercial, novo ou usado. Em vez de pagar o valor total do imóvel à vista, o comprador parcela o montante ao longo de vários anos, com acréscimos de juros e correções monetárias. Os prazos de pagamento podem chegar a 35 anos, e as taxas de juros são geralmente mais baixas em comparação com outros tipos de empréstimos.
Alguns bancos podem cobrir até 90% do valor do imóvel, utilizando recursos como Poupança, FGTS, LCIs, CRIs e CCIs.
Quem pode fazer um financiamento imobiliário?
Para contratar um financiamento imobiliário, é necessário atender a alguns requisitos básicos:
- Ter 18 anos ou mais
- Ter renda compatível com o valor das parcelas
- Estar com o CPF regularizado
- Estar com o nome limpo em órgãos como Serasa e SPC
Quais documentos são necessários?
Os documentos exigidos para a contratação de um financiamento imobiliário variam de acordo com o banco, mas geralmente incluem:
- CPF e RG
- Carteira de trabalho
- Comprovante de renda
- Comprovante de residência
- Certidão de estado civil
- Declaração de Imposto de Renda
- Documentação completa do imóvel e do vendedor
Quais são os tipos de financiamento imobiliário?
Existem dois principais tipos de financiamento imobiliário:
Sistema Financeiro da Habitação (SFH)
- Valor do imóvel: até R$ 1,5 milhão
- Financia até 80% do valor do imóvel
- Prestação: até 30% da renda
- Juros máximos: 12% ao ano
- Permite o uso do FGTS
- O imóvel deve ser residencial, urbano e na mesma região onde o comprador vive ou trabalha
Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)
- Para imóveis acima de R$ 1,5 milhão
- Pode financiar até 90% do valor do imóvel
- Juros: negociáveis
- Não há limite de renda comprometida
- Pode ser usado para imóveis comerciais ou secundários
- O FGTS pode ser utilizado para abater parcelas
Etapas do processo de financiamento
O processo de financiamento imobiliário envolve diversas etapas importantes:
- Análise de crédito: avaliação do perfil financeiro do solicitante
- Escolha do imóvel: preferencialmente com crédito pré-aprovado
- Avaliação técnica: vistoria feita por um engenheiro do banco
- Análise jurídica: verificação de documentos do imóvel e vendedor
- Assinatura do contrato
- Registro em cartório: pagamento de ITBI e outras taxas
- Liberação do crédito
Modelos de amortização utilizados
Os modelos de amortização mais comuns são:
- SAC (Sistema de Amortização Constante): amortização constante, com parcelas mais altas no início, mas decrescentes ao longo do tempo.
- Tabela Price: parcelas de valor fixo, com maior concentração de juros no início.
- Sacre (Sistema de Amortização Crescente): combina características do SAC e da Price, com parcelas que começam mais altas e reduzem com o tempo.
Custos envolvidos no financiamento
Além dos juros, existem outras despesas importantes que devem ser consideradas:
- Taxa de avaliação do imóvel
- Seguros obrigatórios: MIP (morte ou invalidez) e DFI (danos físicos ao imóvel)
- Taxa de administração (SFH): até R$ 25 por mês
- ITBI: imposto municipal, que pode chegar a 3% do valor do imóvel
- Custas cartoriais de registro e escritura
É possível antecipar parcelas?
Sim! Antecipar parcelas pode reduzir o tempo ou o valor total do financiamento. Quem tem FGTS pode usá-lo para:
- Abater até 80% de 12 parcelas futuras
- Quitar parcelas vencidas (até 3 em atraso)
- Reduzir o saldo devedor
Como transferir ou fazer a portabilidade do financiamento?
- Transferência: requer uma nova análise de crédito do comprador interessado e aprovação do banco.
- Portabilidade: possibilita levar a dívida para outro banco com juros menores. As etapas incluem solicitar saldo e contrato no banco atual, simular em outros bancos, escolher a melhor proposta e finalizar a migração com a Câmara Interbancária de Pagamentos (CIP).
O que acontece se não pagar o financiamento?
A inadimplência pode levar à perda do imóvel, já que ele é a garantia do empréstimo. O banco pode retomar o bem e leiloá-lo para cobrir a dívida.
Por fim, o financiamento imobiliário é uma ferramenta poderosa para realizar o sonho da casa própria, mas exige planejamento, atenção aos detalhes e consciência sobre os compromissos assumidos. Conhecer as regras, os custos e os tipos de contratos disponíveis é fundamental para fazer uma escolha inteligente e garantir que o investimento traga segurança e estabilidade para o futuro.
Antes de assinar qualquer contrato, compare propostas, avalie as condições do seu orçamento e não hesite em buscar orientação especializada. Com informação e organização, o financiamento deixa de ser um obstáculo e se torna um aliado na conquista do seu imóvel.
FAQ
O medo da perda é comum, mas o processo é extremamente regulamentado e seguro. Na prática, o imóvel permanece em sua posse direta — você continua morando, alugando ou utilizando o bem normalmente. A alienação fiduciária apenas insere o banco como coproprietário indireto até a quitação do contrato. O objetivo das instituições financeiras, parceiras da LARYA, é receber o pagamento das parcelas, não retomar imóveis. Com prazos longos (até 20 anos) e juros baixos, as parcelas tornam-se suaves e adequadas ao seu orçamento, tornando o risco de inadimplência muito menor do que em dívidas de curto prazo.
Não. Uma das maiores vantagens do crédito com garantia da LARYA é o conceito de “Uso Livre” (Free Use). Diferente de um financiamento imobiliário tradicional, onde o recurso vai para o vendedor do imóvel, no Home Equity o dinheiro é depositado integralmente na sua conta corrente após o registro em cartório. Para o planejamento financeiro de 2026, isso é vital: você pode utilizar o capital para consolidação de dívidas caras, capital de giro para expandir seu negócio, investimentos, reformas ou até projetos pessoais, sem precisar justificar a destinação do recurso ao banco.
O Home Equity, popularmente conhecido no Brasil como Empréstimo com Garantia de Imóvel (CGI), é uma modalidade de crédito inteligente onde seu imóvel (quitado ou quase quitado) serve como lastro para a operação. Diferente do empréstimo pessoal ou do cheque especial, que possuem juros exorbitantes devido ao alto risco de inadimplência, o Home Equity oferece as menores taxas do mercado — chegando a ser até 10x mais baratas. Isso ocorre porque a alienação fiduciária do bem oferece segurança à instituição financeira (como Caixa, Itaú ou Santander), que repassa essa segurança ao cliente em forma de juros baixos, prazos estendidos de até 240 meses e volumes de crédito superiores (alto LTV).
O valor do crédito depende da avaliação do seu imóvel e da sua capacidade de pagamento. O mercado trabalha com o conceito de LTV (Loan-to-Value), que geralmente permite levantar até 60% do valor de avaliação do imóvel. Por exemplo, se seu imóvel vale R$ 500.000,00, é possível obter até R$ 300.000,00 em crédito. Em 2026, com a digitalização dos processos de avaliação imobiliária, essa análise da LARYA tornou-se mais precisa, garantindo que você maximize o potencial de liquidez do seu patrimônio com agilidade.
