O que é financiamento imobiliário e como ele auxilia na compra do seu imóvel
Índice
- O que é financiamento imobiliário?
- Quem pode fazer um financiamento imobiliário?
- Quais documentos são necessários?
- Quais são os tipos de financiamento imobiliário?
- Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)
- Etapas do processo de financiamento
- Modelos de amortização utilizados
- Custos envolvidos no financiamento
- É possível antecipar parcelas?
- Como transferir ou fazer a portabilidade do financiamento?
- O que acontece se não pagar o financiamento?
- FAQ
- Como funciona a carta de crédito na hora da compra?
- Como funciona o consórcio de imóvel para quem quer construir?
- Como ser contemplado no consórcio mais rápido usando o Lance Embutido?
- É possível obter dinheiro extra (“Troco”) ao fazer a portabilidade?
- O dinheiro liberado precisa ser usado apenas para reformas ou compra de outro imóvel?
- O que é consórcio e qual a diferença real para o financiamento bancário?
- Posso usar o consórcio para quitar um financiamento de imóvel existente?
- Qual melhor consórcio de imóvel: Bancos ou Administradoras Independentes?
08/02/2025
Adquirir a casa própria é um dos maiores desejos do brasileiro. Mais do que um sonho, representa estabilidade, patrimônio e segurança. No entanto, os altos valores envolvidos tornam essa conquista difícil sem apoio financeiro — é aí que entra o financiamento imobiliário, uma das opções mais viáveis para quem deseja sair do aluguel e garantir seu imóvel. Neste artigo, você entenderá como funciona o financiamento imobiliário, seus tipos, documentos necessários, prazos, custos envolvidos e muito mais.
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O que é financiamento imobiliário?
O financiamento imobiliário é um tipo de crédito concedido por instituições financeiras para quem deseja comprar, construir ou reformar um imóvel, seja ele residencial ou comercial, novo ou usado. Em vez de pagar o valor total do imóvel à vista, o comprador parcela o montante ao longo de vários anos, com acréscimos de juros e correções monetárias. Os prazos de pagamento podem chegar a 35 anos, e as taxas de juros são geralmente mais baixas em comparação com outros tipos de empréstimos.
Alguns bancos podem cobrir até 90% do valor do imóvel, utilizando recursos como Poupança, FGTS, LCIs, CRIs e CCIs.
Quem pode fazer um financiamento imobiliário?
Para contratar um financiamento imobiliário, é necessário atender a alguns requisitos básicos:
- Ter 18 anos ou mais
- Ter renda compatível com o valor das parcelas
- Estar com o CPF regularizado
- Estar com o nome limpo em órgãos como Serasa e SPC
Quais documentos são necessários?
Os documentos exigidos para a contratação de um financiamento imobiliário variam de acordo com o banco, mas geralmente incluem:
- CPF e RG
- Carteira de trabalho
- Comprovante de renda
- Comprovante de residência
- Certidão de estado civil
- Declaração de Imposto de Renda
- Documentação completa do imóvel e do vendedor
Quais são os tipos de financiamento imobiliário?
Existem dois principais tipos de financiamento imobiliário:
Sistema Financeiro da Habitação (SFH)
- Valor do imóvel: até R$ 1,5 milhão
- Financia até 80% do valor do imóvel
- Prestação: até 30% da renda
- Juros máximos: 12% ao ano
- Permite o uso do FGTS
- O imóvel deve ser residencial, urbano e na mesma região onde o comprador vive ou trabalha
Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)
- Para imóveis acima de R$ 1,5 milhão
- Pode financiar até 90% do valor do imóvel
- Juros: negociáveis
- Não há limite de renda comprometida
- Pode ser usado para imóveis comerciais ou secundários
- O FGTS pode ser utilizado para abater parcelas
Etapas do processo de financiamento
O processo de financiamento imobiliário envolve diversas etapas importantes:
- Análise de crédito: avaliação do perfil financeiro do solicitante
- Escolha do imóvel: preferencialmente com crédito pré-aprovado
- Avaliação técnica: vistoria feita por um engenheiro do banco
- Análise jurídica: verificação de documentos do imóvel e vendedor
- Assinatura do contrato
- Registro em cartório: pagamento de ITBI e outras taxas
- Liberação do crédito
Modelos de amortização utilizados
Os modelos de amortização mais comuns são:
- SAC (Sistema de Amortização Constante): amortização constante, com parcelas mais altas no início, mas decrescentes ao longo do tempo.
- Tabela Price: parcelas de valor fixo, com maior concentração de juros no início.
- Sacre (Sistema de Amortização Crescente): combina características do SAC e da Price, com parcelas que começam mais altas e reduzem com o tempo.
Custos envolvidos no financiamento
Além dos juros, existem outras despesas importantes que devem ser consideradas:
- Taxa de avaliação do imóvel
- Seguros obrigatórios: MIP (morte ou invalidez) e DFI (danos físicos ao imóvel)
- Taxa de administração (SFH): até R$ 25 por mês
- ITBI: imposto municipal, que pode chegar a 3% do valor do imóvel
- Custas cartoriais de registro e escritura
É possível antecipar parcelas?
Sim! Antecipar parcelas pode reduzir o tempo ou o valor total do financiamento. Quem tem FGTS pode usá-lo para:
- Abater até 80% de 12 parcelas futuras
- Quitar parcelas vencidas (até 3 em atraso)
- Reduzir o saldo devedor
Como transferir ou fazer a portabilidade do financiamento?
- Transferência: requer uma nova análise de crédito do comprador interessado e aprovação do banco.
- Portabilidade: possibilita levar a dívida para outro banco com juros menores. As etapas incluem solicitar saldo e contrato no banco atual, simular em outros bancos, escolher a melhor proposta e finalizar a migração com a Câmara Interbancária de Pagamentos (CIP).
O que acontece se não pagar o financiamento?
A inadimplência pode levar à perda do imóvel, já que ele é a garantia do empréstimo. O banco pode retomar o bem e leiloá-lo para cobrir a dívida.
Por fim, o financiamento imobiliário é uma ferramenta poderosa para realizar o sonho da casa própria, mas exige planejamento, atenção aos detalhes e consciência sobre os compromissos assumidos. Conhecer as regras, os custos e os tipos de contratos disponíveis é fundamental para fazer uma escolha inteligente e garantir que o investimento traga segurança e estabilidade para o futuro.
Antes de assinar qualquer contrato, compare propostas, avalie as condições do seu orçamento e não hesite em buscar orientação especializada. Com informação e organização, o financiamento deixa de ser um obstáculo e se torna um aliado na conquista do seu imóvel.
FAQ
Entender como funciona carta de credito é essencial: ela equivale a dinheiro à vista. Quando você é contemplado, a administradora paga o vendedor do imóvel (ou os fornecedores da obra) diretamente. Isso lhe dá enorme poder de barganha para negociar descontos no valor do imóvel. Importante ressaltar que a carta sofre reajustes anuais (geralmente pelo INCC para construção ou IPCA), garantindo que seu poder de compra não seja corroído pela inflação enquanto você aguarda a contemplação.
Muitos têm dúvidas sobre como funciona consorcio de imovel voltado para obras. A dinâmica é flexível: você pode usar a carta de crédito primeiro para comprar o terreno e usar o saldo restante para construir. A administradora libera o dinheiro conforme o cronograma físico-financeiro da obra (medições de engenharia). Diferente de comprar uma casa pronta, aqui você tem o poder de negociação de compra à vista com fornecedores de material, maximizando o poder de compra da sua carta.
A grande dúvida é como ser contemplado no consórcio sem depender apenas da sorte. Além do lance livre (dinheiro do bolso), existe a estratégia do Lance Embutido. Nela, você utiliza parte da própria carta de crédito (geralmente até 30%) para ofertar o lance. Exemplo: numa carta de R$ 500 mil, você oferta R$ 150 mil da própria carta. Se contemplado, você recebe R$ 350 mil líquidos. É a estratégia mais eficiente para quem não tem capital disponível mas quer antecipar a liberação do crédito.
Embora a portabilidade estrita transfira apenas o saldo devedor exato, existe uma estratégia poderosa conhecida como “Refinanciamento com Troco” ou Home Equity. Se o seu imóvel valorizou e você já amortizou parte da dívida, é possível migrar para um novo banco refinanciando um valor maior. A diferença entre o saldo devedor antigo e o novo crédito aprovado é depositada na sua conta. É a maneira mais barata de conseguir capital de giro ou dinheiro para reformas, pagando taxas de juros imobiliárias (muito inferiores às de empréstimos pessoais).
Não. Uma das maiores vantagens do crédito com garantia da LARYA é o conceito de “Uso Livre” (Free Use). Diferente de um financiamento imobiliário tradicional, onde o recurso vai para o vendedor do imóvel, no Home Equity o dinheiro é depositado integralmente na sua conta corrente após o registro em cartório. Para o planejamento financeiro de 2026, isso é vital: você pode utilizar o capital para consolidação de dívidas caras, capital de giro para expandir seu negócio, investimentos, reformas ou até projetos pessoais, sem precisar justificar a destinação do recurso ao banco.
Para entender o que é consórcio, imagine um grupo de pessoas financiando-se mutuamente, sem a cobrança de juros compostos, apenas uma taxa de administração. Enquanto no financiamento você paga “o aluguel do dinheiro” ao banco (juros), no consórcio você paga pela gestão do grupo. Isso torna o Custo Efetivo Total (CET) geralmente muito inferior a longo prazo. É a modalidade ideal para quem busca como fazer um consórcio visando planejamento financeiro, seja para aquisição de terreno e construção ou compra de imóvel pronto, sem a urgência de mudança imediata.
Sim. Esta é uma das estratégias financeiras mais inteligentes para quem busca como fazer um consórcio de alavancagem. Se você já tem um financiamento bancário pagando juros altos, você pode entrar em um consórcio e, ao ser contemplado, usar a carta de crédito para quitar o saldo devedor do financiamento (Lei dos Consórcios nº 11.795/2008). Isso troca uma dívida cara (juros bancários) por uma dívida mais barata (taxa de administração), gerando uma economia significativa no montante final pago.
Não existe uma resposta única para qual melhor consorcio de imovel, mas sim o melhor para o seu perfil. Bancos tradicionais (como Caixa e BB) oferecem solidez, mas muitas vezes possuem grupos muito grandes, o que aumenta a concorrência nos sorteios. Já administradoras independentes (fiscalizadas pelo Banco Central) costumam oferecer maior flexibilidade em como funciona a carta de crédito, permitindo lances embutidos maiores e taxas de administração mais competitivas. A escolha deve ser baseada na saúde financeira do grupo e na média histórica de lances para contemplação.
