Quais são os riscos da portabilidade de crédito imobiliário? Confira
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10/17/2025
A portabilidade de crédito imobiliário é uma alternativa cada vez mais utilizada por quem deseja reduzir juros, alongar prazos ou buscar condições mais vantajosas para o seu financiamento habitacional. Essa operação, regulamentada pelo Banco Central, permite transferir o contrato de financiamento para outro banco, sem precisar contratar um novo crédito.
Apesar dos benefícios, é importante entender que o processo também envolve riscos e cuidados. Neste artigo, explicamos o que é a portabilidade de crédito imobiliário e quais os principais pontos de atenção antes de decidir pela mudança de instituição financeira.
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O que é a portabilidade de crédito imobiliário?
A portabilidade de crédito imobiliário é o processo de transferir o seu financiamento de um banco para outro, mantendo o saldo devedor e as características do contrato, mas alterando condições como taxa de juros, prazo ou sistema de amortização.
O objetivo é reduzir o custo total do financiamento, aproveitando propostas mais competitivas de outras instituições. O processo é gratuito — o novo banco quita a dívida junto ao anterior e o contrato é transferido para a nova instituição.
Riscos da portabilidade de crédito imobiliário
Embora seja uma operação vantajosa em muitos casos, a portabilidade também apresenta riscos e pontos de atenção. Confira os principais:
1. Diferença pequena no benefício real
Nem sempre a redução da taxa de juros representa uma grande economia. Se o contrato original já estiver em fase avançada de pagamento, a troca pode gerar ganho financeiro mínimo, já que a maior parte dos juros é paga nas primeiras parcelas.
2. Custos adicionais não previstos
Apesar de o processo de portabilidade em si ser gratuito, podem surgir custos com cartório, avaliação do imóvel e taxas administrativas cobradas pelo novo banco. É importante solicitar uma simulação detalhada e comparar o Custo Efetivo Total (CET) antes de confirmar a operação.
3. Prazos e burocracias no processo
O processo de portabilidade depende da comunicação entre as duas instituições financeiras. Em alguns casos, atrasos na transferência do contrato ou erros na documentação podem prolongar o prazo e gerar incômodos para o cliente.
4. Possibilidade de perda de benefícios anteriores
Alguns contratos antigos podem incluir benefícios ou condições específicas, como seguros ou descontos atrelados ao relacionamento com o banco original. É importante verificar se esses benefícios serão mantidos ou perdidos ao migrar para outra instituição.
Cuidados ao optar pela portabilidade de crédito imobiliário
Avalie o momento ideal
Antes de solicitar a portabilidade, verifique em que estágio está o seu contrato. Quanto mais recente for o financiamento, maior tende a ser o impacto positivo da mudança de taxa.
Compare propostas de diferentes bancos
Solicite simulações em várias instituições e analise o CET (Custo Efetivo Total), não apenas a taxa de juros nominal. O CET reflete o custo real da operação, incluindo tarifas e seguros obrigatórios.
Planeje-se financeiramente
Tenha clareza sobre sua renda e gastos fixos. Mesmo com parcelas menores, mudanças em prazos ou condições podem afetar o planejamento de longo prazo.
Escolha instituições confiáveis
Dê preferência a bancos consolidados e regulamentados pelo Banco Central, com boa reputação e atendimento transparente. Isso evita riscos de cláusulas abusivas e garante segurança na transação.
Conte com o apoio de especialistas
Contar com consultores ou correspondentes bancários especializados em crédito imobiliário pode ajudar a identificar as melhores oportunidades de portabilidade e evitar erros durante o processo.
Por fim, a portabilidade de crédito imobiliário pode ser uma excelente estratégia para reduzir juros e equilibrar o orçamento, mas exige análise criteriosa. Avaliar o momento certo, comparar propostas e compreender todos os custos envolvidos são passos essenciais para garantir que a mudança seja realmente vantajosa. Com planejamento financeiro e atenção aos detalhes, é possível aproveitar os benefícios da portabilidade de forma segura, sustentável e alinhada aos seus objetivos, transformando seu financiamento em uma solução mais eficiente e adequada às suas necessidades.
FAQ
Embora a portabilidade estrita transfira apenas o saldo devedor exato, existe uma estratégia poderosa conhecida como “Refinanciamento com Troco” ou Home Equity. Se o seu imóvel valorizou e você já amortizou parte da dívida, é possível migrar para um novo banco refinanciando um valor maior. A diferença entre o saldo devedor antigo e o novo crédito aprovado é depositada na sua conta. É a maneira mais barata de conseguir capital de giro ou dinheiro para reformas, pagando taxas de juros imobiliárias (muito inferiores às de empréstimos pessoais).
Não. Uma das maiores vantagens do crédito com garantia da LARYA é o conceito de “Uso Livre” (Free Use). Diferente de um financiamento imobiliário tradicional, onde o recurso vai para o vendedor do imóvel, no Home Equity o dinheiro é depositado integralmente na sua conta corrente após o registro em cartório. Para o planejamento financeiro de 2026, isso é vital: você pode utilizar o capital para consolidação de dívidas caras, capital de giro para expandir seu negócio, investimentos, reformas ou até projetos pessoais, sem precisar justificar a destinação do recurso ao banco.
O Home Equity, popularmente conhecido no Brasil como Empréstimo com Garantia de Imóvel (CGI), é uma modalidade de crédito inteligente onde seu imóvel (quitado ou quase quitado) serve como lastro para a operação. Diferente do empréstimo pessoal ou do cheque especial, que possuem juros exorbitantes devido ao alto risco de inadimplência, o Home Equity oferece as menores taxas do mercado — chegando a ser até 10x mais baratas. Isso ocorre porque a alienação fiduciária do bem oferece segurança à instituição financeira (como Caixa, Itaú ou Santander), que repassa essa segurança ao cliente em forma de juros baixos, prazos estendidos de até 240 meses e volumes de crédito superiores (alto LTV).
O processo de assessoria da LARYA é 100% gratuito, pois somos remunerados pelos bancos parceiros. O banco de origem é proibido de cobrar tarifas pela transferência. No entanto, o cliente deve estar ciente dos custos cartoriais: será necessário averbar a nova Alienação Fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis e, em alguns casos, pagar por uma nova avaliação do imóvel. Mesmo com essas taxas, a economia gerada pela redução dos juros costuma cobrir esses custos em poucos meses (Payback rápido).
