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03/01/2026

Comprar um imóvel de R$ 800.000,00 coloca você em um novo patamar no mercado imobiliário. Nesta faixa de valor, estamos falando de apartamentos de alto padrão em regiões nobres, coberturas ou casas em condomínios fechados com segurança e lazer. É o tipo de aquisição que define o patrimônio de uma vida.

No entanto, a exigência bancária sobe na mesma proporção. Para aprovar um crédito deste porte, os bancos analisam a renda com lupa. A dúvida comum é: “Minha renda de R$ 15 mil é suficiente? Ou preciso somar com meu cônjuge para chegar aos R$ 22 mil exigidos?”.

Neste Dossiê Técnico LARYA 2026, vamos detalhar a engenharia financeira por trás de um financiamento de 800 mil. Você verá a simulação exata das parcelas (Caixa vs Itaú), o valor da entrada e os custos “invisíveis” de cartório que você precisa ter em caixa antes de assinar.

Financiamento de R$ 800 mil: A Matemática Real

Para financiar um imóvel de alto padrão, utilizaremos o cenário do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Com o aumento do teto em 2026 (agora em R$ 2,25 milhões), imóveis de R$ 800k entram nas taxas mais baixas e permitem uso do FGTS.

O Cenário Base (Regra dos 20%):

• Valor de Avaliação: R$ 800.000,00
• Entrada Mínima (20%): R$ 160.000,00
• Valor a Financiar (80%): R$ 640.000,00
• Prazo: 360 meses (30 anos)

Tabela de taxas e parcelas (Janeiro 2026)

Abaixo, apresentamos uma simulação real para um saldo devedor de R$ 640.000,00 (Imóvel de 800k – Entrada de 160k), prazo de 360 meses, utilizando a Tabela PRICE (parcelas iniciais menores):

Fonte: Larya (Valores baseados na Tabela Price para menor parcela inicial).

Análise de Renda: Como chegar aos R$ 20.600?

Para aprovar R$ 640 mil de crédito, a régua sobe.

Se você ganha R$ 12.000,00, o banco aprovará no máximo R$ 400 mil. Para atingir os R$ 800 mil, a estratégia obrigatória é a Composição de Renda.

Estratégia de Casal / Sócios:

• Proponente 1: Renda de R$ 12.000.
• Proponente 2: Renda de R$ 9.000.
• Soma: R$ 21.000 (Aprovado com folga).

Lembre-se: A dívida será solidária e o imóvel ficará no nome de ambos (50%/50%).

Os Custos Invisíveis: Prepare R$ 40.000

Ao comprar um imóvel de R$ 800 mil, o custo de “papelada” é significativo. Muitos compradores são surpreendidos no momento da assinatura.

Checklist de Custos de Fechamento (Estimativa para imóvel de 800k):

1. ITBI (Imposto de Transmissão): Média de 3% sobre o valor venal. Custo Estimado: R$ 24.000,00.
2. Registro de Imóveis (RGI): Escritura com força de contrato bancário. Custo Estimado: ~ R$ 5.500,00.
3. Avaliação de Engenharia: Taxa bancária. Custo Estimado: ~ R$ 3.800,00.

Total Extra Necessário: Aproximadamente R$ 33.000,00 a R$ 40.000,00.
Dica LARYA: O FGTS pode ser usado para pagar a entrada, liberando seu dinheiro guardado para pagar esses custos.

Batalha de Tabelas: SAC vs. PRICE para 800k

Com uma dívida de R$ 640 mil, a diferença de juros entre as tabelas é brutal.

Opção A: Tabela SAC (A Inteligente)

• Parcela Inicial: ~ R$ 6.800,00
• Parcela Final: ~ R$ 1.900,00
• Veredito: Amortiza rápido. Em 10 anos, sua parcela já caiu para R$ 4.500 (efeito da inflação a seu favor).

Opção B: Tabela Price (A Arriscada)

• Parcela Fixa: ~ R$ 6.168,00
• Vantagem: Exige renda menor (aprox. R$ 20.600).
• Risco: Você paga quase R$ 400.000 a mais de juros no final do contrato. Use apenas se for a única forma de aprovar.

Estratégia de Amortização: O Poder do FGTS

Ninguém quer pagar juros por 30 anos. A estratégia de ouro para quem financia 800 mil é usar o “Interstício de 2 anos”.

Se você e seu cônjuge são CLT e acumulam cerca de R$ 40.000 de FGTS a cada 2 anos, vocês devem usar esse valor religiosamente para Amortizar o Saldo Devedor (reduzindo o prazo).

• Fazendo isso 5 vezes (em 10 anos), você elimina quase 15 anos de dívida.

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Perguntas Frequentes (FAQ)

Posso dar uma entrada menor que R$ 160 mil?

Muito difícil. A regra geral do Banco Central é 20%. Em casos raros de “Promoção de Superavaliação” do imóvel, o Bradesco pode financiar até 90% (exigindo apenas 10% de entrada), mas a taxa de juros costuma ser maior.

Vale a pena dar mais de 20% de entrada?

Sim! Se você der 40% ou 50% de entrada, você se torna um cliente de “Baixo Risco”. Bancos como Itaú e Santander oferecem descontos na taxa de juros (Bonificação) para quem financia menos de 60% do valor do imóvel.

Quanto preciso ganhar para aprovar R$ 800 mil no Santander?

O Santander costuma ser um pouco mais flexível na análise de crédito informal, mas a regra dos 30% permanece. Espere uma exigência de renda comprovada próxima a R$ 21.000,00.

FAQ – Financiamento de Alto Padrão