Termos do financiamento imobiliário 2026: um glossário completo
Índice
- Alienação Fiduciária
- Amortização
- Avaliação de Crédito (Score)
- Custo Efetivo Total (CET)
- Entrada
- Escritura vs. Registro
- ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis)
- Minha Casa Minha Vida (MCMV)
- SAC vs. Tabela Price: Qual a melhor?
- SFH vs. SFI
- Taxa Referencial (TR) vs. IPCA
- Comparativo de Taxas: Entenda os números na prática
- Simulador de Financiamento
- FAQ
- Como funciona a carta de crédito na hora da compra?
- Como funciona o consórcio de imóvel para quem quer construir?
- Como ser contemplado no consórcio mais rápido usando o Lance Embutido?
- O que é consórcio e qual a diferença real para o financiamento bancário?
- Qual melhor consórcio de imóvel: Bancos ou Administradoras Independentes?
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15/12/2025
Se essa é a sua primeira vez procurando crédito para adquirir uma propriedade, é bem provável que a “sopa de letrinhas” do mercado te deixe confuso. O que vale mais a pena: Tabela Price ou SAC? O que compõe o Custo Efetivo Total?
Pensando nisso, a Larya preparou um Glossário Completo e Atualizado para 2026. Aqui, traduzimos as expressões mais importantes para que você possa negociar seu financiamento imobiliário com segurança e evitar surpresas no bolso.
Quer traduzir esses termos em números reais?
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Alienação Fiduciária
É o termo jurídico para a garantia do imóvel, regido pela Lei 9.514/97. No Brasil, ao contratar um crédito imobiliário, você transfere a propriedade do bem para o banco (credor) até que a dívida seja totalmente quitada.
Na prática: Você mora no imóvel, mas o banco pode retomá-lo rapidamente em caso de inadimplência, sem necessidade de um longo processo judicial. Isso reduz o risco para o banco e, consequentemente, os juros para você.
Amortização
É a parte da sua parcela mensal destinada a **reduzir o saldo devedor** (o valor principal que você pegou emprestado).
A prestação é composta por: Amortização + Juros + Seguros + Taxas.
No sistema SAC, a amortização é constante. Na Tabela Price, ela é crescente.
Avaliação de Crédito (Score)
Processo onde o banco analisa seu perfil de pagador. Inclui consultas ao SPC, Serasa e ao Cadastro Positivo.
Para ser aprovado, é essencial não ter restrições no CPF e comprovar que a parcela do financiamento não compromete mais de 30% da sua renda mensal.
Custo Efetivo Total (CET)
Talvez o termo mais importante deste glossário. O CET é a soma de todos os custos do financiamento, conforme regulamentação do Banco Central:
- Taxa de juros nominal;
- Seguros obrigatórios (MIP e DFI);
- Tarifas administrativas mensais;
- Impostos (IOF).
Dica Larya: Ao comparar bancos, nunca olhe apenas os juros. Olhe o CET. Um banco pode ter juros menores, mas seguros muito mais caros.
Entrada
É o valor que o banco não financia e que deve ser pago com recursos próprios. A regra geral do mercado é financiar até 80%, exigindo 20% de entrada.
Exemplo: Para um imóvel de R$ 500 mil, a entrada mínima é de R$ 100 mil. O saldo do seu FGTS pode ser usado para cobrir esse valor.
Escritura vs. Registro
Muitos confundem, mas são coisas diferentes:
- Escritura: O contrato de compra e venda. No financiamento, o contrato emitido pelo banco tem força de escritura pública.
- Registro: O ato de levar esse contrato ao Cartório de Registro de Imóveis (RGI). Só o registro transfere a propriedade legal e garante a alienação fiduciária.
ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis)
Imposto municipal obrigatório pago à prefeitura para oficializar a compra. A alíquota varia por cidade (geralmente entre 2% e 3% do valor do imóvel). Alguns bancos, como o Banco do Brasil, permitem financiar esse custo.
Minha Casa Minha Vida (MCMV)
Programa habitacional do Governo Federal reformulado para facilitar o acesso à moradia. Oferece taxas de juros reduzidas e subsídios para famílias com renda bruta de até R$ 8.000,00 mensais. Saiba mais no site oficial do Programa MCMV.
SAC vs. Tabela Price: Qual a melhor?
Esta é a dúvida campeã: Tabela SAC ou Price?
- SAC (Sistema de Amortização Constante): As parcelas começam mais altas e diminuem ao longo do tempo. O saldo devedor cai mais rápido, resultando em menos juros pagos no final. É a preferida de 90% dos especialistas.
- Tabela Price: As parcelas são fixas do início ao fim (corrigidas apenas pela TR). A parcela inicial é menor que no SAC, o que ajuda quem tem renda mais baixa a aprovar o crédito, mas o saldo devedor cai lentamente, tornando o financiamento mais caro no total.
SFH vs. SFI
- SFH (Sistema Financeiro da Habitação): Regido por leis federais, usa recursos da poupança (SBPE). Tem juros limitados a 12% a.a. e permite uso do FGTS. O teto do valor do imóvel é de R$ 1,5 milhão.
- SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário): Para imóveis de alto valor (acima do teto do SFH). As taxas são livres e reguladas pelo mercado, conforme dados da ABECIP.
Taxa Referencial (TR) vs. IPCA
Índices que corrigem o seu saldo devedor mensalmente:
- TR (Taxa Referencial): Historicamente baixa (ou zerada). Traz previsibilidade. A maioria dos contratos é Juros Fixos + TR.
- IPCA (Inflação): Atrelado à inflação oficial medida pelo IBGE. Oferece juros fixos menores na largada, mas se a inflação disparar, sua parcela dispara junto. É indicado para perfis arrojados.
Glossário 2.0: Termos para 2026
O mercado evoluiu. Fique atento a estas novas siglas:
Tendências (15/12/2025):
- ✅ Open Finance: O compartilhamento de dados bancários que permite que o Itaú ou Santander vejam seu bom histórico em outro banco e ofereçam taxas menores instantaneamente.
- Portabilidade de Crédito: O direito de transferir sua dívida imobiliária de um banco caro para um mais barato, sem custos de nova escritura.
- Home Equity: Empréstimo com garantia de imóvel (CGI). Você usa um imóvel quitado para obter crédito com juros baixos para reformar ou investir.
Comparativo de Taxas: Entenda os números na prática
Para ilustrar como esses termos afetam seu bolso, veja as taxas nominais praticadas hoje:
| Banco | Taxa Nominal (% a.a. + TR) | Destaque do Glossário |
|---|---|---|
|
Caixa
|
A partir de 10.50% | Líder no SFH |
|
Itaú
|
A partir de 11.70% | Melhor Avaliação de Crédito |
|
Bradesco
|
A partir de 12.79% | Flexibilidade na Composição de Renda |
|
Santander
|
A partir de 12.50% | Prazo longo de Amortização (35 anos) |
Fonte: Larya (Dezembro/2025)
Simulador de Financiamento
O simulador de financiamento é a ferramenta mais poderosa para quem está começando. Ele cruza todos esses termos (juros, prazo, sistema de amortização) e te entrega o valor exato da parcela.
Use nossa calculadora abaixo para aplicar o que você aprendeu neste glossário:
FAQ
Entender como funciona carta de credito é essencial: ela equivale a dinheiro à vista. Quando você é contemplado, a administradora paga o vendedor do imóvel (ou os fornecedores da obra) diretamente. Isso lhe dá enorme poder de barganha para negociar descontos no valor do imóvel. Importante ressaltar que a carta sofre reajustes anuais (geralmente pelo INCC para construção ou IPCA), garantindo que seu poder de compra não seja corroído pela inflação enquanto você aguarda a contemplação.
Muitos têm dúvidas sobre como funciona consorcio de imovel voltado para obras. A dinâmica é flexível: você pode usar a carta de crédito primeiro para comprar o terreno e usar o saldo restante para construir. A administradora libera o dinheiro conforme o cronograma físico-financeiro da obra (medições de engenharia). Diferente de comprar uma casa pronta, aqui você tem o poder de negociação de compra à vista com fornecedores de material, maximizando o poder de compra da sua carta.
A grande dúvida é como ser contemplado no consórcio sem depender apenas da sorte. Além do lance livre (dinheiro do bolso), existe a estratégia do Lance Embutido. Nela, você utiliza parte da própria carta de crédito (geralmente até 30%) para ofertar o lance. Exemplo: numa carta de R$ 500 mil, você oferta R$ 150 mil da própria carta. Se contemplado, você recebe R$ 350 mil líquidos. É a estratégia mais eficiente para quem não tem capital disponível mas quer antecipar a liberação do crédito.
Para entender o que é consórcio, imagine um grupo de pessoas financiando-se mutuamente, sem a cobrança de juros compostos, apenas uma taxa de administração. Enquanto no financiamento você paga “o aluguel do dinheiro” ao banco (juros), no consórcio você paga pela gestão do grupo. Isso torna o Custo Efetivo Total (CET) geralmente muito inferior a longo prazo. É a modalidade ideal para quem busca como fazer um consórcio visando planejamento financeiro, seja para aquisição de terreno e construção ou compra de imóvel pronto, sem a urgência de mudança imediata.
Não existe uma resposta única para qual melhor consorcio de imovel, mas sim o melhor para o seu perfil. Bancos tradicionais (como Caixa e BB) oferecem solidez, mas muitas vezes possuem grupos muito grandes, o que aumenta a concorrência nos sorteios. Já administradoras independentes (fiscalizadas pelo Banco Central) costumam oferecer maior flexibilidade em como funciona a carta de crédito, permitindo lances embutidos maiores e taxas de administração mais competitivas. A escolha deve ser baseada na saúde financeira do grupo e na média histórica de lances para contemplação.
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