Termos do financiamento imobiliário 2026: um glossário completo

15/12/2025

Se essa é a sua primeira vez procurando crédito para adquirir uma propriedade, é bem provável que a “sopa de letrinhas” do mercado te deixe confuso. O que vale mais a pena: Tabela Price ou SAC? O que compõe o Custo Efetivo Total?

Pensando nisso, a Larya preparou um Glossário Completo e Atualizado para 2026. Aqui, traduzimos as expressões mais importantes para que você possa negociar seu financiamento imobiliário com segurança e evitar surpresas no bolso.

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Alienação Fiduciária

É o termo jurídico para a garantia do imóvel, regido pela Lei 9.514/97. No Brasil, ao contratar um crédito imobiliário, você transfere a propriedade do bem para o banco (credor) até que a dívida seja totalmente quitada.
Na prática: Você mora no imóvel, mas o banco pode retomá-lo rapidamente em caso de inadimplência, sem necessidade de um longo processo judicial. Isso reduz o risco para o banco e, consequentemente, os juros para você.

Amortização

É a parte da sua parcela mensal destinada a **reduzir o saldo devedor** (o valor principal que você pegou emprestado).
A prestação é composta por: Amortização + Juros + Seguros + Taxas.
No sistema SAC, a amortização é constante. Na Tabela Price, ela é crescente.

Avaliação de Crédito (Score)

Processo onde o banco analisa seu perfil de pagador. Inclui consultas ao SPC, Serasa e ao Cadastro Positivo.
Para ser aprovado, é essencial não ter restrições no CPF e comprovar que a parcela do financiamento não compromete mais de 30% da sua renda mensal.

Custo Efetivo Total (CET)

Talvez o termo mais importante deste glossário. O CET é a soma de todos os custos do financiamento, conforme regulamentação do Banco Central:

• Taxa de juros nominal;
• Seguros obrigatórios (MIP e DFI);
• Tarifas administrativas mensais;
• Impostos (IOF).

Dica Larya: Ao comparar bancos, nunca olhe apenas os juros. Olhe o CET. Um banco pode ter juros menores, mas seguros muito mais caros.

Entrada

É o valor que o banco não financia e que deve ser pago com recursos próprios. A regra geral do mercado é financiar até 80%, exigindo 20% de entrada.
Exemplo: Para um imóvel de R$ 500 mil, a entrada mínima é de R$ 100 mil. O saldo do seu FGTS pode ser usado para cobrir esse valor.

Escritura vs. Registro

Muitos confundem, mas são coisas diferentes:

• Escritura: O contrato de compra e venda. No financiamento, o contrato emitido pelo banco tem força de escritura pública.
• Registro: O ato de levar esse contrato ao Cartório de Registro de Imóveis (RGI). Só o registro transfere a propriedade legal e garante a alienação fiduciária.

ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis)

Imposto municipal obrigatório pago à prefeitura para oficializar a compra. A alíquota varia por cidade (geralmente entre 2% e 3% do valor do imóvel). Alguns bancos, como o Banco do Brasil, permitem financiar esse custo.

Minha Casa Minha Vida (MCMV)

Programa habitacional do Governo Federal reformulado para facilitar o acesso à moradia. Oferece taxas de juros reduzidas e subsídios para famílias com renda bruta de até R$ 8.000,00 mensais. Saiba mais no site oficial do Programa MCMV.

SAC vs. Tabela Price: Qual a melhor?

Esta é a dúvida campeã: Tabela SAC ou Price?

• SAC (Sistema de Amortização Constante): As parcelas começam mais altas e diminuem ao longo do tempo. O saldo devedor cai mais rápido, resultando em menos juros pagos no final. É a preferida de 90% dos especialistas.
• Tabela Price: As parcelas são fixas do início ao fim (corrigidas apenas pela TR). A parcela inicial é menor que no SAC, o que ajuda quem tem renda mais baixa a aprovar o crédito, mas o saldo devedor cai lentamente, tornando o financiamento mais caro no total.

SFH vs. SFI

• SFH (Sistema Financeiro da Habitação): Regido por leis federais, usa recursos da poupança (SBPE). Tem juros limitados a 12% a.a. e permite uso do FGTS. O teto do valor do imóvel é de R$ 1,5 milhão.
• SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário): Para imóveis de alto valor (acima do teto do SFH). As taxas são livres e reguladas pelo mercado, conforme dados da ABECIP.

Taxa Referencial (TR) vs. IPCA

Índices que corrigem o seu saldo devedor mensalmente:

• TR (Taxa Referencial): Historicamente baixa (ou zerada). Traz previsibilidade. A maioria dos contratos é Juros Fixos + TR.
• IPCA (Inflação): Atrelado à inflação oficial medida pelo IBGE. Oferece juros fixos menores na largada, mas se a inflação disparar, sua parcela dispara junto. É indicado para perfis arrojados.

Comparativo de Taxas: Entenda os números na prática

Para ilustrar como esses termos afetam seu bolso, veja as taxas nominais praticadas hoje:

Fonte: Larya (Dezembro/2025)

Simulador de Financiamento

O simulador de financiamento é a ferramenta mais poderosa para quem está começando. Ele cruza todos esses termos (juros, prazo, sistema de amortização) e te entrega o valor exato da parcela.

Use nossa calculadora abaixo para aplicar o que você aprendeu neste glossário:

FAQ

Carolina Especialista em Crédito Imobiliário

Carolina é especialista em crédito imobiliário com 6 anos de experiência na análise e aprovação de financiamentos. Domina a avaliação documental, a gestão de crédito e a otimização de processos, garantindo operações seguras e eficientes com precisão.

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