Guia Completo: Como Declarar Imóvel Financiado no Imposto de Renda 2026
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Guia Completo: Como Declarar Imóvel Financiado no Imposto de Renda 2026

Índice

04/12/2025

A declaração de Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF) pode ser um momento de dúvidas para milhões de brasileiros, especialmente quando envolve a compra de bens de alto valor como um imóvel. Diferentemente de outros ativos, um imóvel financiado exige uma atenção especial para evitar cair na temida malha fina da Receita Federal.

Se você adquiriu um imóvel por meio de um financiamento, seja ele residencial, comercial ou até mesmo um terreno para construção, é fundamental entender a forma correta de reportar essa operação na sua Declaração de Ajuste Anual referente ao ano-calendário de 2025. O erro mais comum é confundir financiamento com dívida comum.

Este guia completo da LARYA foi elaborado para simplificar esse processo, focando na legislação mais atual para o IRPF 2026.

1. O Princípio Básico: Não é Dívida, é Bem

A primeira regra de ouro da Receita Federal é: o imóvel financiado não deve ser declarado na ficha “Dívidas e Ônus Reais”.

Por Quê?

Porque financiamentos imobiliários possuem garantia real (o próprio imóvel). A Receita entende que, à medida que você paga as parcelas, você está aumentando seu patrimônio (o custo de aquisição do bem), e não apenas diminuindo uma dívida.

Portanto, o financiamento de imóveis deve ser lançado exclusivamente na ficha “Bens e Direitos”, utilizando o custo efetivamente pago até 31 de dezembro do ano-calendário.

O Que Você Deve Reunir Antes de Começar:

  1. Contrato de Financiamento: Contém dados cruciais como nome e CNPJ da instituição financeira (Caixa, Santander, Itaú, etc.), valor total, número de parcelas e taxa de juros.
  2. Informe de Rendimentos da Dívida: Documento fornecido anualmente pelo banco que detalha o saldo devedor e os valores pagos no ano-calendário.
  3. Comprovantes de Pagamento: Recibos da entrada (sinal), das parcelas mensais, e comprovantes de quaisquer custos adicionais (ITBI, emolumentos de cartório).
  4. Uso de FGTS: Extrato do FGTS (fornecido pela Caixa Econômica Federal) caso tenha utilizado o fundo na entrada ou amortização.

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2. Passo a Passo: Declarando o Imóvel em “Bens e Direitos”

A declaração do imóvel financiado é feita em duas etapas principais, dentro da ficha “Bens e Direitos”.

Etapa 1: Localização da Ficha

  1. Acesse o Programa da Receita Federal (PGD, e-CAC ou App Meu IRPF).
  2. Vá até a aba “Bens e Direitos”.
  3. Clique em “Novo” (se for a primeira vez declarando o bem) ou “Editar” (se já o declarou em anos anteriores).
  4. Selecione o Grupo 01 – Bens Imóveis.
  5. Selecione o Código específico do seu bem:
    • 11: Apartamento
    • 12: Casa
    • 13: Terreno

Etapa 2: Preenchimento dos Campos

A. Campo “Discriminação”

Este é o campo mais importante e deve ser preenchido com o máximo de detalhes. Inclua:

  • Dados completos do imóvel (endereço, área total, número da matrícula no Cartório de Registro de Imóveis e nome do Cartório).
  • Forma de aquisição (Ex: “Imóvel adquirido em 15/07/2025, mediante financiamento imobiliário com o Banco [Nome do Banco], CNPJ [CNPJ do Banco]”).
  • Valor do financiamento, número total de parcelas e taxa de juros contratada.
  • Valores pagos: entrada, número de parcelas quitadas em 2025, e custos adicionais (ITBI, corretagem, escritura).
  • Se aplicável: Mencione o uso de Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) na aquisição ou amortização.

B. Campos “Situação em…”

O segredo da declaração de bens financiados é que o valor declarado é o custo acumulado até aquela data, e não o valor de mercado ou o valor total do contrato.

  • Situação em 31/12/2024:
    • Se o imóvel foi adquirido antes de 2025: informe o valor total acumulado de parcelas, entrada e custos pagos até 31/12/2024.
    • Se a compra foi feita em 2025: o valor deve ser R$ 0,00.
  • Situação em 31/12/2025:
    • Valor a ser informado: Some o valor de 31/12/2024 (ou zero, se aplicável) com todos os pagamentos feitos durante o ano de 2025 (parcelas, juros, seguros, ITBI e FGTS utilizado).

Lembre-se: A cada ano, você apenas soma o total pago no ano anterior ao custo acumulado do imóvel. O valor do bem na sua declaração nunca é corrigido pela inflação ou valor de mercado.

3. Financiamento para Construção: Atenção Especial

Se o seu financiamento se enquadra na categoria de financiamento para construção (como financiamento para construção em terreno próprio – um de nossos focos na LARYA), o processo de declaração é ligeiramente diferente enquanto a obra está em andamento.

Enquanto o projeto está sendo executado, você pode acumular os gastos na ficha “Bens e Direitos”, utilizando o código do terreno (13 – Terreno).

  1. Durante a Construção: Você declara o valor do terreno + todas as parcelas do financiamento e os desembolsos com a obra (materiais, mão de obra, projetos, etc.) pagos em 2025.
  2. Imóvel Concluído: No ano em que a construção for finalizada e o habite-se for emitido, você muda o código do bem (por exemplo, de 13 – Terreno para 12 – Casa ou 11 – Apartamento) e, no campo de Discriminação, detalha a mudança e o custo total acumulado.

Dica LARYA: Se você está pensando em construir, a LARYA oferece soluções para financiamento para construção que simplificam a comparação de taxas. Clique aqui para simular a construção do seu imóvel e descubra a melhor linha de crédito!

4. Como Declarar o Uso do FGTS na Compra do Imóvel

O uso do Fundo de Garantia é comum na compra de imóveis, mas exige um lançamento duplo no IRPF. O FGTS é considerado um rendimento isento de tributação (não-tributável).

Onde Declarar o FGTS:

  1. Ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”:
    • Selecione o Código 04 – Indenizações por rescisão de contrato de trabalho, inclusive a título de PDV, e por acidente de trabalho; e FGTS.
    • Preencha o valor sacado do FGTS em 2025.
    • Informe o nome e o CNPJ da fonte pagadora (Caixa Econômica Federal).
  2. Ficha “Bens e Direitos”:
    • No campo “Discriminação” do seu imóvel, você deve detalhar que o valor do FGTS foi utilizado como parte do pagamento ou amortização, para justificar a origem do dinheiro.
    • O valor do FGTS deve ser incluído na soma total do campo “Situação em 31/12/2025“.

5. Erros Comuns e Atenção aos Detalhes

Evitar a malha fina depende de atenção aos detalhes. Confira os erros mais comuns:

Erro Comum Correção pela LARYA
Declarar o valor total do financiamento (valor de mercado). Declare apenas a soma dos valores pagos (entrada + parcelas + custos).
Lançar o financiamento na ficha “Dívidas e Ônus Reais”. Financiamento imobiliário é sempre em “Bens e Direitos”, exceto consórcio não contemplado.
Omitir custos adicionais. Inclua ITBI, despesas de cartório, corretagem (se pagas por você) no custo total do imóvel.
Não declarar o FGTS em rendimentos isentos. O FGTS deve ser lançado em “Rendimentos Isentos” e também na “Discriminação” do imóvel.

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6. A Importância de Comparar Taxas

Enquanto a Receita Federal exige o custo exato, a sua tranquilidade financeira exige a melhor taxa de juros. Uma variação de 1% na taxa pode significar dezenas de milhares de reais a mais ou a menos no final do seu contrato de 30 anos.

É por isso que a comparação de taxas é vital antes de assinar qualquer contrato de crédito imobiliário.

Taxas de Financiamento (Simulação LARYA)

Abaixo, apresentamos uma simulação de taxas de juros no mercado para um financiamento padrão de R$ 400.000,00 em 360 parcelas:

Banco Financiamento Taxa % Parcelas Primeira Parcela
Caixa R$ 400.000,00 10.5 % 360 R$ 3.897,20
Banco do Brasil R$ 400.000,00 12.00 % 360 R$ 4.114,45
Inter R$ 400.000,00 14.35 % 360 R$ 4.715,00
Itaú R$ 400.000,00 12.19 % 360 R$ 4.139,00
BRB R$ 400.000,00 11.36 % 360 R$ 3.918,00
Bradesco R$ 400.000,00 12.79 % 360 R$ 3.918,20
Santander R$ 400.000,00 12.50 % 360 R$ 4.222,00

Aviso: As taxas acima são meramente ilustrativas e podem variar de acordo com o perfil do cliente e o momento econômico. Utilize o simulador da LARYA para obter a taxa ideal para o seu perfil.

Conclusão: O Caminho Declaração sem Erros

Declarar um imóvel financiado no Imposto de Renda 2026 é um processo que exige disciplina e a correta compreensão do conceito de custo de aquisição. Lembre-se de que a Receita Federal rastreia seu patrimônio com base nos valores que você efetivamente desembolsa, e não no valor total do bem.

Ao seguir o passo a passo de preencher a ficha “Bens e Direitos” anualmente com o valor acumulado dos pagamentos, você garante a conformidade com a legislação e evita problemas futuros.

Para ter certeza de que você fez a melhor escolha no momento de contratar o seu crédito imobiliário ou de financiamento para construção, conte com a LARYA. Nossa tecnologia compara as melhores opções do mercado para você:

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FAQ

1. O que é a simulação de financiamento imobiliário?
A simulação de financiamento é uma ferramenta que permite estimar quanto você poderá financiar, quais serão as parcelas mensais, os juros aplicados e o valor total do contrato, com base em informações como renda, valor do imóvel, entrada e prazo desejado.


2. Como fazer a simulação de um financiamento online?
Você pode usar um simulador de financiamento imobiliário online grátis, como o oferecido pela LARYA. Basta preencher:

  • Valor do imóvel

  • Valor da entrada

  • Sua renda mensal

  • Prazo desejado para pagamento

Com isso, o sistema calcula automaticamente o valor aproximado da parcela, os juros e o total financiado.

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3. Quais dados são necessários para simular um financiamento?

  • Valor do imóvel

  • Percentual ou valor da entrada

  • Prazo em anos ou meses

  • Renda bruta mensal individual ou familiar

  • Perfil de crédito (em alguns casos)

Com esses dados, você já pode usar a calculadora de financiamento imobiliário de forma segura.


4. A simulação é uma aprovação de crédito?
Não. A simulação é apenas uma estimativa inicial para você entender as condições do financiamento. A aprovação depende da análise de crédito e da documentação entregue ao banco.


5. Posso comparar propostas de diferentes bancos?
Sim. É altamente recomendável comparar simulações de diferentes instituições, pois as taxas de juros e as condições variam bastante. No simulador da LARYA, você pode receber propostas de vários bancos em um só lugar.


6. Como saber qual é o melhor simulador de financiamento imobiliário?
O melhor simulador é aquele que:

  • É gratuito e fácil de usar

  • Apresenta resultados realistas

  • Permite comparar diferentes bancos

  • Oferece suporte personalizado após a simulação

O simulador da LARYA atende a todos esses critérios e ainda oferece consultoria gratuita para te ajudar a seguir com segurança até a aprovação do crédito.


7. Simular financiamento reduz meu score de crédito?
Não. A simulação não afeta o seu score, pois não envolve consulta direta aos órgãos de proteção ao crédito como Serasa ou SPC. Você pode simular quantas vezes quiser sem prejuízo.


8. Qual o próximo passo após simular um financiamento?
Após a simulação, você deve:

  • Verificar se as parcelas cabem no seu orçamento

  • Separar a documentação necessária

  • Solicitar a análise de crédito com o banco

A LARYA pode te acompanhar em todas essas etapas, garantindo um processo mais rápido e seguro.

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Financiar um imóvel no Brasil em 2025 exige atenção a diversos fatores econômicos e institucionais. A seguir, apresentamos um guia detalhado com informações atualizadas sobre taxas de juros, instituições financeiras e considerações importantes para quem deseja adquirir um imóvel financiado.​


1. Entendendo o Cenário Econômico Atual

Taxa Selic

A taxa Selic, que influencia diretamente os juros dos financiamentos, foi elevada para 14,25% ao ano em março de 2025 pelo Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central . Essa elevação visa conter a inflação, que tem mostrado resistência, especialmente no setor de serviços.

Impacto da Selic nos Financiamentos

Com a Selic em alta, os financiamentos imobiliários tendem a ter juros mais elevados, tornando as parcelas mensais mais onerosas para os compradores. É essencial considerar esse fator ao planejar a compra de um imóvel financiado.


2. Taxas de Juros dos Principais Bancos em 2025

As taxas de juros para financiamento imobiliário variam entre as instituições financeiras e dependem do perfil do cliente. Abaixo, apresentamos uma comparação das taxas mínimas praticadas pelos principais bancos

  • Caixa Econômica Federal: a partir de 11,29% a.a. + TR

  • Bradesco: a partir de 11,90% a.a. + TR

  • Santander: a partir de 11,99% a.a. + TR

  • Itaú Unibanco: a partir de 12,19% a.a. + TR

  • Banco do Brasil: a partir de 12,00% a.a. + TR

Essas taxas podem variar conforme o relacionamento do cliente com o banco, o valor do imóvel, o valor da entrada e o prazo do financiamento.


3. Simulação de Financiamento

Para entender melhor como as taxas de juros impactam o valor das parcelas, é recomendável utilizar simuladores de financiamento. A LARYA oferece uma ferramenta gratuita que permite comparar diferentes cenários e encontrar a melhor opção para o seu perfil.

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4. Dicas para Conseguir as Melhores Condições

  • Mantenha um bom histórico de crédito: um score elevado aumenta as chances de obter melhores taxas.

  • Ofereça uma entrada significativa: quanto maior o valor da entrada, menores serão as parcelas e os juros totais.

  • Compare diferentes instituições: as condições variam entre os bancos; portanto, é essencial pesquisar.

  • Considere o uso do FGTS: em alguns casos, é possível utilizar o saldo do FGTS para abater parte do valor financiado.


5. Conclusão

Em 2025, financiar um imóvel requer planejamento e atenção às condições econômicas, especialmente à taxa Selic e às taxas praticadas pelos bancos. Utilizar ferramentas de simulação e buscar orientação especializada pode fazer a diferença na obtenção de condições mais favoráveis.

Para mais informações e suporte personalizado, entre em contato com a LARYA

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Entender como funciona carta de credito é essencial: ela equivale a dinheiro à vista. Quando você é contemplado, a administradora paga o vendedor do imóvel (ou os fornecedores da obra) diretamente. Isso lhe dá enorme poder de barganha para negociar descontos no valor do imóvel. Importante ressaltar que a carta sofre reajustes anuais (geralmente pelo INCC para construção ou IPCA), garantindo que seu poder de compra não seja corroído pela inflação enquanto você aguarda a contemplação.

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Nosso processo é desenhado para ser ágil e sem burocracia. Através do nosso Simulador de Portabilidade, comparamos automaticamente as taxas dos principais players do mercado (Caixa, Santander, Itaú, Bradesco). Para avançar, você precisará basicamente de: documento de identidade, comprovante de renda atualizado e o extrato do saldo devedor do financiamento atual. Nossa equipe cuida de toda a análise jurídica e negociação interbancária via WhatsApp, garantindo que você só vá ao banco para assinar o novo contrato.

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Muitos têm dúvidas sobre como funciona consorcio de imovel voltado para obras. A dinâmica é flexível: você pode usar a carta de crédito primeiro para comprar o terreno e usar o saldo restante para construir. A administradora libera o dinheiro conforme o cronograma físico-financeiro da obra (medições de engenharia). Diferente de comprar uma casa pronta, aqui você tem o poder de negociação de compra à vista com fornecedores de material, maximizando o poder de compra da sua carta.

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1. O que é a análise de crédito para financiamento imobiliário?
A análise de crédito é a etapa onde o banco avalia se você pode assumir um financiamento. Ela considera fatores como sua renda mensal, seu score de crédito, histórico financeiro e se você tem outras dívidas ativas. O objetivo é verificar a capacidade de pagamento e reduzir o risco de inadimplência.


2. Como ser aprovado na análise de crédito em 2025?
Para ter seu financiamento aprovado rápido, siga estas boas práticas:

  • Tenha o nome limpo e o score em alta

  • Comprove sua renda com documentos claros e atualizados

  • Evite ter grande parte da sua renda já comprometida com outros financiamentos

  • Tenha um bom valor de entrada

  • Organize toda a documentação exigida


3. Qual o score mínimo para aprovação em um financiamento?
Cada banco tem critérios diferentes, mas, em geral, um score de crédito acima de 700 pontos é considerado ideal. Ainda assim, com comprovação de renda sólida e boa entrada, é possível ser aprovado com um score mais baixo.


4. Quais documentos são exigidos para a análise de crédito?
Os documentos para financiamento imobiliário mais comuns incluem:

  • RG e CPF

  • Comprovante de residência

  • Comprovantes de renda (holerite, extrato bancário, IR)

  • Certidão de nascimento ou casamento

  • Documentação do imóvel, quando aplicável


5. O que pode reprovar minha análise de crédito?
Os principais motivos de reprovação são:

  • Nome negativado ou score muito baixo

  • Renda incompatível com o valor financiado

  • Documentação incompleta ou inconsistência de dados

  • Alto nível de endividamento


6. Quanto da minha renda posso comprometer com o financiamento?
A maioria dos bancos aceita que até 30% da renda familiar bruta seja usada na parcela mensal. Acima disso, o risco é maior e pode resultar na reprovação do crédito.


7. Como melhorar meu score para financiamento imobiliário?

  • Pague contas em dia

  • Limpe seu nome, se estiver negativado

  • Reduza o número de empréstimos ou cartões

  • Mantenha seu CPF ativo em serviços de crédito

  • Atualize seus dados em birôs como Serasa ou Boa Vista


8. A LARYA pode me ajudar a ser aprovado na análise de crédito?
Sim. Nossa equipe oferece consultoria gratuita para financiamento imobiliário, ajudando você a:

  • Simular o valor ideal de financiamento

  • Escolher o banco mais compatível com seu perfil

  • Organizar toda a documentação

  • Aumentar suas chances de aprovação, com menos burocracia

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A grande dúvida é como ser contemplado no consórcio sem depender apenas da sorte. Além do lance livre (dinheiro do bolso), existe a estratégia do Lance Embutido. Nela, você utiliza parte da própria carta de crédito (geralmente até 30%) para ofertar o lance. Exemplo: numa carta de R$ 500 mil, você oferta R$ 150 mil da própria carta. Se contemplado, você recebe R$ 350 mil líquidos. É a estratégia mais eficiente para quem não tem capital disponível mas quer antecipar a liberação do crédito.

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O medo da perda é comum, mas o processo é extremamente regulamentado e seguro. Na prática, o imóvel permanece em sua posse direta — você continua morando, alugando ou utilizando o bem normalmente. A alienação fiduciária apenas insere o banco como coproprietário indireto até a quitação do contrato. O objetivo das instituições financeiras, parceiras da LARYA, é receber o pagamento das parcelas, não retomar imóveis. Com prazos longos (até 20 anos) e juros baixos, as parcelas tornam-se suaves e adequadas ao seu orçamento, tornando o risco de inadimplência muito menor do que em dívidas de curto prazo.

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Sim, em 2025 é possível financiar um imóvel sem entrada, mas essa modalidade é oferecida de forma limitada e com critérios rigorosos. Em geral, os bancos exigem entrada de pelo menos 10% a 20% do valor do imóvel. No entanto, algumas instituições financeiras e programas habitacionais estão oferecendo linhas de crédito com 100% de financiamento, especialmente para:

  • Imóveis de baixa renda (até R$ 264 mil) por meio do programa Minha Casa Minha Vida.

  • Clientes com bom score de crédito e relacionamento forte com o banco.

  • Servidores públicos ou profissionais de setores prioritários (educação, segurança, saúde).

Além disso, é possível conseguir entrada zero através de construtoras que:

  • Assumem o valor da entrada como forma de incentivo.

  • Oferecem parcelamento da entrada em até 60 vezes diretamente com a incorporadora.

Atenção: financiar 100% do valor do imóvel aumenta o risco e o valor final da dívida, já que os juros são aplicados sobre todo o montante. É essencial simular o financiamento imobiliário com diferentes cenários antes de tomar a decisão.

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1. É possível financiar terreno e construção juntos em 2025?
Sim! Em 2025, o financiamento de terreno e construção continua sendo uma das formas mais práticas de realizar o sonho da casa própria. Diversos bancos oferecem a opção de financiar a compra do terreno e a obra na mesma operação, com prazos que podem chegar a 35 anos e taxas competitivas.


2. Como funciona o financiamento de terreno e construção?
O financiamento é feito em duas etapas:

  1. Compra do terreno – você recebe o valor para adquirir o terreno.

  2. Liberação da construção – o valor da obra é liberado em etapas (parcelas) conforme o andamento da construção, seguindo um cronograma físico-financeiro aprovado pelo banco.

A cada fase concluída, o banco envia um engenheiro para vistoria e libera o próximo valor.


3. Quais são os requisitos para financiar terreno e construção?

  • Projeto arquitetônico aprovado na prefeitura

  • Documentação do terreno regularizada

  • Renda compatível com o valor do financiamento

  • Cronograma físico-financeiro da obra

  • Avaliação de crédito e análise técnica do banco

Com a consultoria da LARYA, te ajudamos a organizar toda a documentação e encontrar o banco ideal.


4. Posso usar o FGTS para financiar terreno e construção?
Sim, desde que o terreno e a construção estejam dentro das regras do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). O uso do FGTS é permitido para reduzir a entrada, compor renda ou amortizar o saldo devedor.


5. Quais bancos oferecem financiamento para terreno e construção em 2025?
Em 2025, os principais bancos que oferecem esse tipo de financiamento são:

  • Caixa Econômica Federal

  • Banco do Brasil

  • Itaú

  • Bradesco

  • Santander

Cada um tem regras específicas sobre prazo, percentual financiado e etapas da obra. Por isso, a comparação entre propostas é essencial — e é aí que entra o suporte da LARYA.


6. Qual o valor máximo que posso financiar?
Depende do banco, da sua renda e da avaliação do terreno e da obra. Em média, os bancos financiam de 70% a 90% do valor total do projeto (terreno + construção).


7. É melhor financiar terreno e construção juntos ou separado?
Na maioria dos casos, financiar tudo em uma única operação é mais vantajoso, pois:

  • As taxas costumam ser melhores

  • O processo é unificado

  • É mais fácil de organizar financeiramente
    A LARYA pode simular as duas alternativas para você e indicar o melhor caminho.


8. Como começar o financiamento de terreno e construção?
Você pode começar com uma simulação gratuita no nosso site e contar com nossa consultoria personalizada para acompanhar desde o projeto até a aprovação do crédito.

 

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Embora a portabilidade estrita transfira apenas o saldo devedor exato, existe uma estratégia poderosa conhecida como “Refinanciamento com Troco” ou Home Equity. Se o seu imóvel valorizou e você já amortizou parte da dívida, é possível migrar para um novo banco refinanciando um valor maior. A diferença entre o saldo devedor antigo e o novo crédito aprovado é depositada na sua conta. É a maneira mais barata de conseguir capital de giro ou dinheiro para reformas, pagando taxas de juros imobiliárias (muito inferiores às de empréstimos pessoais).

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Não. Uma das maiores vantagens do crédito com garantia da LARYA é o conceito de “Uso Livre” (Free Use). Diferente de um financiamento imobiliário tradicional, onde o recurso vai para o vendedor do imóvel, no Home Equity o dinheiro é depositado integralmente na sua conta corrente após o registro em cartório. Para o planejamento financeiro de 2026, isso é vital: você pode utilizar o capital para consolidação de dívidas caras, capital de giro para expandir seu negócio, investimentos, reformas ou até projetos pessoais, sem precisar justificar a destinação do recurso ao banco.

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A Portabilidade de Crédito Imobiliário é o direito garantido pelo Banco Central de transferir sua dívida de um banco para outro que ofereça juros mais baixos ou melhores condições contratuais. Na prática, o novo banco (como Caixa, Itaú ou Bradesco) quita seu saldo devedor original e cria um novo contrato. O resultado é a redução direta do Custo Efetivo Total (CET), permitindo que você diminua o valor das parcelas mensais ou encurte o prazo de pagamento, economizando milhares de reais em juros compostos ao longo dos anos.

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Para entender o que é consórcio, imagine um grupo de pessoas financiando-se mutuamente, sem a cobrança de juros compostos, apenas uma taxa de administração. Enquanto no financiamento você paga “o aluguel do dinheiro” ao banco (juros), no consórcio você paga pela gestão do grupo. Isso torna o Custo Efetivo Total (CET) geralmente muito inferior a longo prazo. É a modalidade ideal para quem busca como fazer um consórcio visando planejamento financeiro, seja para aquisição de terreno e construção ou compra de imóvel pronto, sem a urgência de mudança imediata.

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O Home Equity, popularmente conhecido no Brasil como Empréstimo com Garantia de Imóvel (CGI), é uma modalidade de crédito inteligente onde seu imóvel (quitado ou quase quitado) serve como lastro para a operação. Diferente do empréstimo pessoal ou do cheque especial, que possuem juros exorbitantes devido ao alto risco de inadimplência, o Home Equity oferece as menores taxas do mercado — chegando a ser até 10x mais baratas. Isso ocorre porque a alienação fiduciária do bem oferece segurança à instituição financeira (como Caixa, Itaú ou Santander), que repassa essa segurança ao cliente em forma de juros baixos, prazos estendidos de até 240 meses e volumes de crédito superiores (alto LTV).

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1. O que é um correspondente bancário?
Um correspondente bancário é uma pessoa física ou jurídica autorizada por uma instituição financeira para oferecer serviços bancários de forma terceirizada. Ele atua como uma ponte entre o banco e o cliente, principalmente em regiões onde não há agência física ou para facilitar o acesso a produtos como crédito, financiamento e abertura de conta.


2. O que faz um correspondente bancário na prática?
Entre os principais serviços prestados por um correspondente bancário, estão:

  • Simulações e propostas de financiamento imobiliário e crédito pessoal

  • Recolhimento e envio de documentação para análise de crédito

  • Abertura de contas simplificadas

  • Recebimento de boletos e faturas

  • Consultoria financeira básica sobre produtos oferecidos pelo banco parceiro

  • Acompanhamento do processo até a assinatura do contrato


3. Qual é a diferença entre um correspondente bancário e um banco?
O correspondente não é um banco: ele apenas representa o banco em algumas operações autorizadas. Ele não decide sobre a aprovação de crédito, mas intermedia e auxilia no processo. A responsabilidade final sempre é da instituição financeira.


4. Correspondente bancário pode atuar com financiamento imobiliário?
Sim. Muitos atuam especificamente como correspondentes bancários imobiliários, auxiliando clientes a encontrar as melhores opções de crédito para a compra de imóveis. Eles fazem a simulação, coleta de documentos e acompanham a liberação do financiamento com o banco.


5. É possível ser correspondente da Caixa Econômica, Santander ou Itaú?
Sim. Diversos bancos mantêm programas para correspondente Caixa, correspondente bancário Itaú, Santander e outros. Cada um tem critérios específicos de credenciamento, incluindo certificações e análise de reputação.


6. O correspondente bancário recebe comissão?
Sim. O correspondente bancário ganha comissão sobre cada operação concluída, como a liberação de crédito, assinatura de financiamento ou venda de um produto financeiro.


7. Como posso me tornar um correspondente bancário?
Você precisa:

  • Ter CNPJ e regularização fiscal

  • Obter uma certificação (como a FEBRABAN – Resolução CMN 3.954)

  • Estabelecer contrato com uma instituição financeira autorizada pelo Banco Central

  • Passar por treinamento específico do banco parceiro

A LARYA também atua com parceiros que querem operar como colaboradores de financiamento. Saiba mais aqui.

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Absolutamente. A portabilidade atende tanto imóveis enquadrados no SFH (Sistema Financeiro da Habitação) quanto no SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário), incluindo imóveis de alto padrão. Para 2026, a tendência é que bancos busquem agressivamente clientes com esse perfil (LTV seguro), oferecendo taxas personalizadas e competitivas. A LARYA possui acesso direto às mesas de crédito dos grandes bancos para negociar condições exclusivas para saldos devedores elevados.

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Sim. Esta é uma das estratégias financeiras mais inteligentes para quem busca como fazer um consórcio de alavancagem. Se você já tem um financiamento bancário pagando juros altos, você pode entrar em um consórcio e, ao ser contemplado, usar a carta de crédito para quitar o saldo devedor do financiamento (Lei dos Consórcios nº 11.795/2008). Isso troca uma dívida cara (juros bancários) por uma dívida mais barata (taxa de administração), gerando uma economia significativa no montante final pago.

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Para financiar um imóvel em 2025, os bancos exigem uma documentação padronizada que serve para comprovar a capacidade de pagamento, a situação jurídica do comprador e a regularidade do imóvel. Ter esses documentos em mãos agiliza o processo de análise de crédito e aprovação do financiamento.

Documentos do comprador (pessoa física):

  • RG e CPF ou CNH;

  • Comprovante de estado civil (certidão de nascimento ou casamento);

  • Comprovante de residência atualizado;

  • Comprovante de renda (holerites, extratos bancários, declaração do IRPF);

  • Carteira de trabalho e/ou contrato de prestação de serviços (para autônomos);

  • Extrato do FGTS (caso deseje usá-lo);

  • Autorização para consulta ao SCR/Serasa.

Documentos do imóvel:

  • Matrícula atualizada do imóvel (até 30 dias);

  • Certidão de ônus reais e negativa de débitos municipais (IPTU);

  • Habite-se e planta aprovada (quando exigido);

  • Comprovante de pagamento do ITBI (Imposto de Transmissão);

  • Declaração do vendedor de que o imóvel está livre de dívidas e disputas judiciais.

Documentos do vendedor (pessoa física):

  • RG e CPF;

  • Certidões negativas civis, fiscais e trabalhistas;

  • Comprovante de residência.

Dica: O processo pode variar conforme o banco, tipo de imóvel (novo, usado, em construção) e se o comprador é autônomo, assalariado ou PJ. Plataformas como a LARYA oferecem orientação gratuita em todo o processo.

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O processo de assessoria da LARYA é 100% gratuito, pois somos remunerados pelos bancos parceiros. O banco de origem é proibido de cobrar tarifas pela transferência. No entanto, o cliente deve estar ciente dos custos cartoriais: será necessário averbar a nova Alienação Fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis e, em alguns casos, pagar por uma nova avaliação do imóvel. Mesmo com essas taxas, a economia gerada pela redução dos juros costuma cobrir esses custos em poucos meses (Payback rápido).

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Em 2025, a concorrência entre bancos se intensificou no crédito imobiliário, fazendo com que as taxas de juros variem bastante conforme o perfil do cliente, o valor do imóvel, o tipo de financiamento (SBPE, FGTS, poupança, prefixado) e o relacionamento com a instituição financeira. Ainda assim, é possível apontar os bancos com taxas mais competitivas:

Comparativo de taxas médias em 2025 (valores aproximados):

  • Caixa Econômica Federal: a partir de 8,99% a.a. + TR para imóveis do programa Casa Verde e Amarela.

  • Itaú Unibanco: taxas a partir de 9,2% a.a. + TR com opções de taxa fixa e IPCA.

  • Bradesco: cerca de 9,4% a.a. + TR, com bom atendimento para quem já é cliente.

  • Santander: taxas a partir de 9,3% a.a., com campanhas sazonais de redução.

  • Banco do Brasil: variando entre 9,5% e 10% a.a., com vantagens para servidores públicos.

  • Creditas e fintechs: algumas alternativas digitais oferecem taxas a partir de 0,79% ao mês no crédito com garantia de imóvel (home equity).

Como comparar?

Use um simulador de financiamento imobiliário online gratuito como o da LARYA . Ele mostra as taxas reais dos bancos para o seu perfil e ajuda a escolher a melhor proposta, 100% online e sem custo.

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O valor do crédito depende da avaliação do seu imóvel e da sua capacidade de pagamento. O mercado trabalha com o conceito de LTV (Loan-to-Value), que geralmente permite levantar até 60% do valor de avaliação do imóvel. Por exemplo, se seu imóvel vale R$ 500.000,00, é possível obter até R$ 300.000,00 em crédito. Em 2026, com a digitalização dos processos de avaliação imobiliária, essa análise da LARYA tornou-se mais precisa, garantindo que você maximize o potencial de liquidez do seu patrimônio com agilidade.

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Comparativo de Bancos para Financiamento Imobiliário em 2025

 

Banco Taxa de Juros Efetiva Anual Sistema de Amortização Observações
Caixa Econômica Federal A partir de 7,15% a.a. + TR SAC ou Price Líder em taxas baixas; opções com TR ou poupança; ideal para longo prazo.
Bradesco A partir de 10,44% a.a. + TR SAC ou Price Condições competitivas; ampla rede de atendimento.
Itaú Unibanco A partir de 10,70% a.a. + TR SAC ou Price Flexibilidade e serviços personalizados.
Banco Inter A partir de 10,77% a.a. + TR SAC ou Price Operação 100% digital; sem taxas administrativas.
Santander A partir de 11,32% a.a. + TR SAC ou Price Vantagens para correntistas; programas de fidelidade.
Banco do Brasil A partir de 16% a.a. + TR SAC ou Price Taxas mais elevadas; financiamento de até 80% do imóvel.

Considerações Importantes

  • Taxa Referencial (TR): A maioria dos financiamentos utiliza a TR como indexador. Em 2025, a TR permanece zerada, o que favorece financiamentos atrelados a esse índice.

  • Sistema de Amortização:

    • SAC (Sistema de Amortização Constante): Parcelas decrescentes ao longo do tempo.

    • Price: Parcelas fixas, porém com maior incidência de juros no início do contrato.

  • Prazo Máximo: Até 420 meses (35 anos), dependendo da instituição e do perfil do cliente.​

  • Uso do FGTS: Permitido na maioria dos bancos para imóveis enquadrados no Sistema Financeiro da Habitação (SFH).​


Conclusão

A Caixa Econômica Federal destaca-se como a instituição com as melhores condições de financiamento imobiliário em Abril 2025, oferecendo as menores taxas de juros e diversas modalidades adaptáveis ao perfil do comprador. Entretanto, é fundamental que o interessado realize simulações personalizadas e considere fatores como relacionamento com o banco, valor do imóvel, capacidade de pagamento e objetivos a longo prazo.​

Para facilitar esse processo, recomendamos o uso do Simulador de Financiamento Imobiliário da LARYA, que permite comparar propostas de diferentes bancos e encontrar a opção mais adequada às suas necessidades.

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Não existe uma resposta única para qual melhor consorcio de imovel, mas sim o melhor para o seu perfil. Bancos tradicionais (como Caixa e BB) oferecem solidez, mas muitas vezes possuem grupos muito grandes, o que aumenta a concorrência nos sorteios. Já administradoras independentes (fiscalizadas pelo Banco Central) costumam oferecer maior flexibilidade em como funciona a carta de crédito, permitindo lances embutidos maiores e taxas de administração mais competitivas. A escolha deve ser baseada na saúde financeira do grupo e na média histórica de lances para contemplação.

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1. Existe limite de idade para financiar um imóvel?
Sim. O Banco Central e as instituições financeiras impõem um limite de idade somado ao prazo do financiamento, conhecido como “regra 80”:

Idade do cliente + prazo do financiamento ≤ 80 anos


2. Qual a idade máxima para contratar um financiamento imobiliário?
O limite é de 80 anos e 6 meses no momento da quitação do contrato. Isso significa que, se você tem 65 anos, o prazo máximo do seu financiamento será de 15 anos e meio (aproximadamente 186 meses).


3. Posso financiar um imóvel com mais de 60 anos?
Sim. Muitas pessoas entre 60 e 75 anos financiam imóveis normalmente. A diferença é que o prazo do contrato será mais curto, o que pode aumentar o valor das parcelas mensais.


4. Como bancos calculam o prazo baseado na idade?
Cada banco aplica a regra da seguinte forma:

 

Idade do comprador Prazo máximo permitido
30 anos até 420 meses (35 anos)
50 anos até 360 meses (30 anos)
65 anos até 180 meses (15 anos)
75 anos até 60 meses (5 anos)

5. Qual banco aceita financiamento para pessoas mais velhas?
Todos os principais bancos aplicam a regra da idade, incluindo:

    1. Banco do Brasil: O limite de idade geralmente segue o padrão de 80 anos e 6 meses. Portanto, o prazo do financiamento é ajustado de acordo com a idade do cliente, para que o contrato seja quitado até essa idade.
    2. Bradesco: O prazo máximo de financiamento é de até 30 anos, mas o contrato deve ser quitado até que o cliente complete 80 anos. Se um cliente tem 65 anos, por exemplo, o prazo máximo do financiamento seria de 15 anos.
    3. Itaú: O Itaú permite que o financiamento seja quitado até os 80 anos. O prazo máximo pode variar, mas o financiamento deve ser estruturado de forma que o saldo devedor seja pago até essa idade.
    4. Santander: No Santander, a regra é semelhante, com o limite de idade sendo de 80 anos ao término do contrato. O prazo do financiamento será ajustado conforme a idade do cliente no momento da contratação.

A LARYA pode te ajudar a encontrar o banco com as melhores condições de acordo com seu perfil de idade e renda.


6. E se eu financiar junto com outra pessoa mais jovem?
Neste caso, os bancos podem considerar a idade do mais jovem como base para o cálculo do prazo máximo. Isso é chamado de composição de renda com cônjuge ou familiar, e pode ser uma excelente estratégia para ampliar o financiamento.


7. Posso usar o FGTS para financiar mesmo com idade avançada?
Sim. O uso do FGTS é permitido em qualquer idade, desde que o imóvel esteja dentro das regras do SFH (Sistema Financeiro da Habitação) e você atenda aos demais requisitos.


8. Como saber até quantos anos posso financiar?
Você pode usar o simulador da LARYA para entender quanto você pode financiar, por quantos anos e com quais parcelas — levando em conta sua idade e renda atual.

É importante ressaltar que, além da idade, os bancos também consideram a capacidade de pagamento do cliente, o valor do imóvel, e o relacionamento do cliente com a instituição. Esses fatores podem influenciar o prazo e as condições do financiamento.

Consulte com nossa assessoria de crédito! Faça agora uma simulação online grátis, em nossa calculadora de Financiamento Imobiliário!

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Em 2025, o score de crédito continua sendo um dos principais critérios utilizados pelas instituições financeiras para aprovar financiamentos imobiliários. Embora cada banco tenha suas próprias políticas, de forma geral, um score acima de 700 pontos é considerado excelente, indicando um histórico financeiro sólido e aumentando significativamente as chances de aprovação com condições favoráveis

Pontuações entre 501 e 700 pontos são vistas como boas, oferecendo boas chances de aprovação, embora possivelmente com taxas de juros um pouco mais altas. Já scores abaixo de 500 pontos são considerados de alto risco, podendo resultar em dificuldades na aprovação ou em exigências mais rigorosas, como entradas maiores ou garantias adicionais.

Para melhorar seu score, é recomendável:

  • Pagar contas em dia;

  • Negociar e quitar dívidas pendentes;

  • Evitar solicitar múltimos créditos em curto período;

  • Manter seus dados atualizados nos bureaus de crédito

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O simulador de financiamento imobiliário é uma ferramenta essencial para quem planeja comprar um imóvel em 2025. Ele permite calcular quanto você pode financiar com base na sua renda familiar, entrada disponível, taxa de juros, prazo do empréstimo e outros critérios.

Ao preencher os dados no simulador — como na LARYA — você recebe estimativas sobre:

  • Valor máximo do imóvel que pode adquirir;

  • Valor da entrada necessária;

  • Valor das parcelas mensais;

  • Custo total do financiamento;

  • Taxas de juros estimadas por banco.

É fundamental interpretar os resultados com atenção: compare as simulações entre diferentes instituições financeiras e avalie se as parcelas cabem no seu orçamento (normalmente até 30% da renda familiar). Também é importante verificar o CET (Custo Efetivo Total) e o tipo de sistema de amortização (SAC ou PRICE).

O simulador ajuda a evitar surpresas, entender sua capacidade de compra e escolher o melhor banco para seu perfil.

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Sim, especialmente em cenários de volatilidade da Taxa Selic. Com as projeções econômicas para 2026, contratos antigos firmados em momentos de alta dos juros tornam-se obsoletos. Especialistas indicam que uma redução de apenas 0,5% a 1% na taxa de juros nominal já justifica a migração. Ao fazer a portabilidade com a LARYA, você blinda seu orçamento contra a inflação e aproveita janelas de oportunidade para amortizar sua dívida de forma mais acelerada e inteligente.

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