Como declarar imóvel financiado no imposto de renda 2026
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20/01/2026 | Escrito por Equipe de Contabilidade Imobiliária LARYA | Baseado nas Regras da Receita Federal 2026
Como declarar imóvel financiado no IR 2026?
O imóvel financiado deve ser declarado exclusivamente na ficha “Bens e Direitos” (Código 11 ou 12), e nunca na ficha de “Dívidas”. Você deve informar apenas o valor efetivamente pago até 31/12/2025 (soma da entrada + parcelas + custos de cartório + ITBI). A cada ano, você soma as novas parcelas pagas ao saldo anterior, aumentando o custo de aquisição do bem.
A declaração do Imposto de Renda 2026 traz desafios específicos para quem comprou imóvel financiado no último ano. O erro mais comum que leva contribuintes à malha fina é lançar o saldo devedor do banco como uma “Dívida”. Para a Receita Federal, o financiamento imobiliário (Alienação Fiduciária) não é uma dívida comum, mas sim uma aquisição gradual de patrimônio.
Neste guia, a LARYA explica passo a passo como preencher o programa, como usar os juros pagos para reduzir seu lucro imobiliário futuro e o que muda com a nova Lei 14.973.
Atenção: O campo “Situação em 31/12” é cumulativo, não o valor de mercado.
A Matemática Tributária: Por que declarar os Juros?
Muitos não sabem, mas você deve somar os juros do financiamento, o ITBI e os custos de cartório ao valor do imóvel. Isso aumenta seu “Custo de Aquisição”. Quanto maior o custo declarado, menor será o lucro (Ganho de Capital) na hora da venda, e menor será o imposto a pagar no futuro (15% a 22%).
Veja a simulação de economia para um imóvel vendido daqui a 5 anos por R$ 800 mil:
| Cenário | Valor Declarado (Custo) | Lucro na Venda (Ganho) | Imposto a Pagar (15%) |
|---|---|---|---|
| ❌ Declaração Errada | R$ 500.000 (Só o valor à vista) | R$ 300.000 | R$ 45.000 |
| ✅ Método LARYA (Correto) | R$ 650.000 (Incluindo Juros + ITBI) | R$ 150.000 | R$ 22.500 |
| Economia Real | – | – | R$ 22.500 no Bolso |
*Simulação simplificada considerando alíquota base de 15% sobre Ganho de Capital.
Passo a Passo no Programa IRPF 2026
1. Onde declarar?
Abra a ficha “Bens e Direitos”. Selecione o grupo “01 – Bens Imóveis”.
- Código 11: Apartamento
- Código 12: Casa
- Código 13: Terreno
2. O que escrever na “Discriminação”?
Este é o campo mais importante para a auditoria da Receita. Use este modelo padrão:
“IMÓVEL: [Apartamento/Casa], situado à [Endereço], Matrícula [Nº] no [Cartório]. Adquirido em [Data] de [Vendedor CPF/CNPJ]. Valor total do contrato R$ [XXX]. Financiamento de R$ [YYY] junto ao [Banco], contrato [Nº], em [Nº] meses. SOMA DE PAGAMENTOS 2025: Entrada R$ [Valor] + Parcelas R$ [Valor] + FGTS R$ [Valor] + ITBI/Cartório R$ [Valor].”
3. Preenchendo os Valores (A Regra de Ouro)
- Situação em 31/12/2024: Se comprou em 2025, coloque ZERO. Se já tinha, repita o valor do ano anterior.
- Situação em 31/12/2025: É aqui que você soma tudo o que saiu do seu bolso durante o ano de 2025 (Entrada + Parcelas + Taxas). Não coloque o valor total do imóvel!
Contexto de Mercado: Vale a pena manter esse financiamento?
Enquanto você declara seu imóvel, vale a pena conferir se a taxa de juros que você está pagando (e declarando) está competitiva com o mercado atual de 2026. Se sua taxa for maior que as atuais, considere a Portabilidade.
| Banco | Taxa Atual (Jan/2026) | Status |
|---|---|---|
| Caixa Econômica | 11,19% a.a. | Líder de Mercado |
| BRB | 11,36% a.a. | Muito Competitivo |
| Itaú | 11,60% a.a. | Agilidade Digital |
| Santander | 11,69% a.a. | Boa Aprovação |
| Banco Inter | 13,76% a.a. | Taxa Elevada |
Casos Especiais: FGTS e Reformas
Usei FGTS na compra, como declaro?
O valor do FGTS usado entra como parte do pagamento na ficha “Bens e Direitos”. No entanto, para justificar a origem desse dinheiro, você também deve ir na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, linha 04, e declarar o valor sacado.
Reforma aumenta o valor do imóvel?
Sim! Guarde todas as notas fiscais de materiais e mão de obra. No programa de computador, você pode somar esses valores ao custo do imóvel. No aplicativo “Meu Imposto de Renda”, pode ser necessário criar um item separado ou editar o valor total, dependendo da versão.
📹 Entenda: Como funciona o financiamento imobiliário
Atenção à Nova Lei 14.973
Se você optou por atualizar o valor do seu imóvel para o valor de mercado pagando 4% de imposto até dezembro de 2024, o valor em “Situação em 31/12/2024” já deve refletir esse aumento. Caso contrário, mantenha o Custo de Aquisição histórico. Não atualize o valor do imóvel “por conta própria” baseando-se na valorização de mercado, pois isso é ilegal e gera multa.
Perguntas Frequentes (FAQ)
Onde lanço o financiamento no Imposto de Renda?
Financiamento habitacional (SFH/SFI) deve ser lançado apenas na ficha “Bens e Direitos”. Nunca utilize a ficha “Dívidas e Ônus Reais” para crédito imobiliário com o bem em garantia.
Posso somar os juros ao valor do imóvel?
Sim. Todos os juros e taxas pagos nas parcelas mensais devem ser somados ao custo de aquisição do imóvel, o que ajuda a reduzir o imposto sobre ganho de capital no futuro.
Como declarar imóvel comprado em 2025?
Deixe o campo “Situação em 31/12/2024” zerado. No campo “Situação em 31/12/2025”, informe a soma da entrada, parcelas pagas no ano, FGTS utilizado e custos de cartório/ITBI.
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