É possível fazer transferência de financiamento imobiliário para outra pessoa?
Índice
- Quando não é possível manter o financiamento imobiliário
- FAQ
- Como funciona a incidência de juros durante a fase de obra?
- Como funciona tecnicamente o financiamento de construção em terreno próprio?
- Como o banco operacionaliza o financiamento de material de construção dentro dessa linha?
- É financeiramente vantajoso financiar terreno e construção em comparação à compra de imóvel pronto?
- Existem linhas de “empréstimo para construção” para quem não se enquadra no perfil bancário tradicional?
- O que compõe a “Entrada” no financiamento de aquisição e construção?
- O que é e como funciona a Aquisição de Terreno e Construção?
- Qual a diferença entre “financiar um lote” isolado e a modalidade de construção associada?
- Qual a projeção de taxas e prazos para o financiamento de obras?
10/26/2025
Você já ouviu falar de transferência de financiamento imobiliário?
A grande maioria das pessoas sonha em conquistar a casa própria, mas nem todos têm condições de quitar o imóvel à vista. Nesses casos, o financiamento imobiliário se torna uma opção viável. Por meio dele, o comprador solicita o crédito a uma instituição financeira, que paga o valor total do imóvel, e o cliente se compromete a pagar em parcelas que geralmente se estendem por anos.
A princípio, o financiamento parece ter muitas vantagens, já que é possível financiar qualquer imóvel de acordo com as condições de cada cliente. Os bancos competem entre si oferecendo taxas de juros menores ou mais opções de parcelamento.
Mas e quando, por algum motivo, o comprador deixa de conseguir honrar com as parcelas ou precisa mudar-se para outro lugar? Como funciona a transferência de um financiamento imobiliário? Neste artigo, explicamos tudo sobre esse processo e as alternativas disponíveis.
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Quando não é possível manter o financiamento imobiliário
Essa situação é mais comum do que se imagina, pois os financiamentos de imóveis são dívidas de longo prazo — podendo durar 10, 20, 30 anos ou mais. Durante esse período, imprevistos como desemprego, mudança de cidade ou necessidade de uma casa maior podem ocorrer, tornando o financiamento mais difícil de manter.
Nesses casos, o proprietário tem algumas alternativas, como vender o imóvel ou transferir o financiamento para outro membro da família ou terceiro interessado.
Existem duas opções principais para esse tipo de transação:
- Transferir o financiamento existente para o nome de um novo comprador.
- Realizar portabilidade de crédito do imóvel no banco escolhido pelo novo comprador.
Transferência de financiamento imobiliário
Se a opção escolhida for transferir o financiamento para o novo comprador, as condições do contrato original permanecem as mesmas. Para assumir a dívida, o novo comprador deverá apresentar documentos ao banco que comprovem sua capacidade de honrar o financiamento, tais como:
- Comprovante de renda
- Movimentação bancária
- Declaração de imposto de renda
- Outros documentos exigidos pela instituição financeira
Vale destacar que a transferência de financiamento imobiliário não é um processo gratuito. Os custos variam de acordo com o banco e ficam, normalmente, a cargo do novo comprador. Além disso, é importante observar que as condições do financiamento original podem não ser tão favoráveis, considerando que as taxas e condições podem estar desatualizadas em relação às opções atuais do mercado.
Portabilidade de crédito para financiamento imobiliário
Uma alternativa interessante é a portabilidade de crédito, regulamentada pela Resolução nº 4.292 de 2013. Esse procedimento permite transferir o financiamento para outra instituição financeira que ofereça melhores condições de pagamento, como taxas de juros mais baixas.
Com a portabilidade, o novo comprador pode pesquisar as melhores ofertas entre os bancos e transferir o financiamento para a instituição que oferece os custos mais vantajosos. Vale ressaltar que essa operação altera apenas a taxa de juros, mantendo o prazo e o saldo devedor do contrato original.
Dicas para uma transação segura
Para garantir que a transação seja segura, o novo comprador pode pedir ao proprietário uma averbação de promessa de compra e venda na matrícula do imóvel no cartório de Registro de Imóveis. Esse procedimento ajuda a proteger todas as partes envolvidas e evita complicações no futuro.
Por fim, transferir um financiamento de imóvel é uma solução viável para quem não pode ou não deseja mais manter as condições do contrato atual. Avalie bem as opções, como a transferência para um novo comprador ou a portabilidade de crédito, e busque sempre a ajuda de especialistas para garantir uma escolha acertada.
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FAQ
Durante o período de construção (fase de carência de amortização), o mutuário paga apenas os encargos mensais referentes aos juros sobre o valor já liberado pelo banco e a atualização monetária. Não há amortização do saldo devedor principal neste período. A parcela cheia do financiamento para construção só começa a ser cobrada após a conclusão da obra e a averbação do imóvel, momento em que a dívida começa a decair.
Para clientes que já possuem a matrícula do lote registrada em seu nome, aplica-se o financiamento de construção em terreno próprio. Nesta operação, o imóvel é alienado fiduciariamente ao banco como garantia, viabilizando taxas de juros habitacionais (as mais baixas do mercado). O banco libera o recurso financeiro gradualmente, mediante a aferição do cronograma físico-financeiro (PCI) por um engenheiro credenciado, garantindo a execução e a segurança da obra
É fundamental esclarecer que não se trata de um cartão de crédito para lojas. O financiamento de material de construção e mão de obra nesta modalidade ocorre via reembolso ou adiantamento por etapas. O banco libera os valores do financiamento de obra na conta do proponente conforme o percentual de evolução da construção é atestado pela engenharia. Isso oferece ao cliente poder de negociação para compras à vista com fornecedores.
Sim. Análises de mercado indicam que vale a pena financiar terreno e construção devido à formação de equity (patrimônio). Ao construir financiado, o custo final do imóvel tende a ser de 30% a 40% inferior ao valor de mercado de uma casa pronta equivalente. Além disso, a valorização imobiliária imediata após a averbação da construção (Habite-se) gera um ganho patrimonial instantâneo para o investidor ou morador.
O termo técnico correto é financiamento habitacional, mas popularmente busca-se por empréstimo para construção. Para perfis que buscam flexibilidade, existem modalidades como o Crédito com Garantia de Imóvel (Home Equity), onde se usa outro bem quitado para levantar capital. No entanto, para a construção da casa própria, o crédito construção tradicional da Caixa (SBPE ou Minha Casa Minha Vida) permanece imbatível em termos de Custo Efetivo Total (CET).
No crédito imobiliário, o banco financia até 80% do valor total de avaliação (soma do terreno + custo de obra). A diferença (20%) constitui os recursos próprios. Contudo, é possível utilizar o saldo do FGTS para compor esse valor, reduzindo o desembolso inicial. Realizar uma simulação detalhada é vital para entender como financiar terreno e construção adequando o fluxo de caixa pessoal às exigências de aporte inicial.
A modalidade de aquisição de terreno e construção é a solução financeira mais completa do mercado imobiliário. Diferente de um empréstimo comum, ela permite que, em um único contrato bancário (com força de escritura pública), você realize a compra do solo e obtenha o crédito para construção da edificação. Para o ciclo de 2026, esta modalidade continua sendo a líder em custo-benefício, permitindo que o cliente personalize o projeto e economize nos custos cartorários, já que a operação é unificada
Há uma distinção crucial. Quem busca apenas como financiar um lote (Lote Urbanizado) geralmente encontra prazos menores (até 240 meses) e taxas de juros comerciais, mais elevadas. Já ao optar pelo financiamento terreno e construção, a operação é enquadrada no SFH (Sistema Financeiro de Habitação), permitindo o uso de FGTS, taxas reduzidas e prazos estendidos de até 420 meses. Portanto, vincular a construção ao terreno é financeiramente superior.
Para o horizonte de 2026, a Caixa mantém a liderança com prazos de até 420 meses (35 anos), o que dilui significativamente a parcela mensal. A taxa de juros financiamento varia conforme o relacionamento do cliente e o indexador escolhido (TR, Poupança ou Taxa Fixa). Nossa consultoria monitora diariamente essas taxas para indicar o melhor momento e a melhor modalidade para sua aquisição e construção.
