Atualizado em: 29/04/2026 | Leitura estimada: 12 min

Em abril de 2026, a LARYA Go Casa analisou mais de 1.000 processos de compra de imóveis na planta. O resultado foi alarmante: 73% dos compradores chegaram sem ter consultado um especialista jurídico antes de assinar o contrato com a construtora. Pior: 1 em cada 4 empreendimentos apresentava irregularidades documentais que poderiam ter sido detectadas antes — memorial de incorporação sem registro válido, construtoras com certidões positivas, patrimônio de afetação não constituído.

Decidir comprar imóvel na planta é um dos maiores investimentos da vida. Você está comprando uma promessa de entrega futura. Entre a assinatura do contrato e a entrega das chaves, existe um caminho burocrático que exige atenção redobrada — e proteção jurídica especializada.

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Checklist: Documentos para Comprar Imóvel na Planta

A burocracia imobiliária existe para proteger as partes. Para facilitar sua organização, dividimos a lista de documentos para comprar imóvel em três pilares fundamentais: o comprador, a construtora e a obra.

1. Documentos do Comprador (Pessoa Física)

Esta é a etapa de análise de crédito inicial. Se você vai comprar imóvel com seu cônjuge, ambos devem apresentar a pasta completa (exceto comprovante de residência, se morarem juntos).

• Identificação: Cópia do RG e CPF ou CNH digital válida.
• Estado Civil: Certidão de nascimento (se solteiro) ou Certidão de casamento (se casado). Atenção: Se houver pacto antenupcial, ele deve ser apresentado. Divorciados precisam da certidão com averbação do divórcio.
• Residência: Comprovante de endereço atualizado (máximo 3 meses). Contas de consumo (luz, água) são as mais aceitas.
• Comprovação de Renda (CLT): 3 últimos holerites e Carteira de Trabalho (páginas de identificação, contrato e atualizações).
• Comprovação de Renda (Autônomo/Empresário): Pró-labore, Decore emitido por contador ou Extratos Bancários dos últimos 6 meses (dependendo da política do banco).
• Imposto de Renda: Declaração completa do IRPF do último exercício com o recibo de entrega.

2. Documentos da Construtora e Incorporadora

Antes de assinar qualquer papel e se comprometer com parcelas, você deve investigar a saúde financeira de quem vai construir seu sonho. Exija e verifique:

• Certidão Negativa de Débitos (CND) do INSS: Garante que a empresa paga seus funcionários e encargos.
• Certidão de Tributos Federais e Dívida Ativa da União: Disponível no site da Receita Federal.
• Certidões de Feitos Cíveis e Trabalhistas: Verifique se a construtora não está atolada em processos judiciais que possam bloquear as contas da empresa e paralisar a obra.
• Certidão Negativa de Protestos: Fundamental para saber se a empresa honra seus pagamentos com fornecedores.
• Contrato Social: Para verificar quem são os sócios e se eles têm poder para assinar a venda.

3. Documentos Jurídicos da Obra (Memorial de Incorporação)

Este é o coração jurídico do empreendimento. Pela Lei 4.591/64, nenhuma unidade pode ser vendida sem o registro do Memorial de Incorporação no Cartório de Registro de Imóveis (RGI).

Não aceite apenas o número do protocolo. Exija o número do registro.

O memorial deve conter:

• Matrícula do Terreno: Prova que o terreno pertence à incorporadora e está livre de hipotecas anteriores que impeçam a construção.
• Projeto Aprovado: O carimbo da prefeitura garantindo que o prédio respeita o zoneamento urbano.
• Memorial Descritivo: A lista técnica de tudo que será entregue (marca dos elevadores, tipo de piso, louças, metais, acabamento da fachada). É sua garantia contra a entrega de materiais inferiores.
• Quadro de Áreas (NB 12.721): Define exatamente o que é área privativa (seu apartamento) e o que é área comum.
• Minuta da Convenção de Condomínio: As regras futuras do prédio.

Entendendo o Ciclo Financeiro: INCC e Repasse

Ao comprar imóvel na planta, você passa por dois momentos financeiros distintos, e a documentação deve estar alinhada a eles.

Fase 1: Obras (INCC)

Durante a construção, você paga cerca de 20% a 30% do valor do imóvel diretamente para a construtora.

Atenção ao INCC: O saldo devedor é corrigido mensalmente pelo Índice Nacional de Custo da Construção. Isso não são juros, é correção monetária. Certifique-se de que seu orçamento comporta essa variação, pois ela impactará o valor que você precisará financiar lá na frente.

Fase 2: Entrega das Chaves (O Repasse)

Quando sai o “Habite-se” (documento da prefeitura atestando que a obra está pronta), você deve quitar o saldo devedor (os 70% ou 80% restantes). A maioria das pessoas faz isso através de um financiamento imobiliário bancário.

É aqui que o banco fará uma nova análise de crédito. Por isso, manter o “nome limpo” e a renda estável durante os anos de obra é crucial.

Os documentos exigidos pelo banco no repasse são:

• Documentos pessoais e de renda atualizados (holerites do mês vigente).
• Declaração de IR do ano corrente.
• Matrícula do imóvel já individualizada (após a averbação da construção).

Uso do FGTS na Compra de Imóvel na Planta

O Fundo de Garantia (FGTS) é um grande aliado, mas tem regras. Geralmente, ele é usado no momento da entrega das chaves para abater o saldo devedor do financiamento.

Para usar o FGTS, adicione à sua pasta de documentos:

• Extrato analítico da conta vinculada ao FGTS (obtido no app FGTS ou Gov.br).
• Cópia da Carteira de Trabalho (CTPS) física ou digital.
• Declaração de que é seu primeiro imóvel financiado pelo SFH na região (regra do sistema).

Custos Extras: O que Ninguém te Conta

Muitos compradores separam apenas o valor da entrada e esquecem da “papelada final”. Para registrar o imóvel no seu nome, você precisará desembolsar cerca de 4% a 5% do valor do imóvel em custos cartorários e impostos.

São eles:

• ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis): Pago à prefeitura. A alíquota varia por cidade (geralmente 2% a 3%). Use nossa calculadora de ITBI para descobrir o valor exato na sua cidade.
• Registro de Imóveis: Taxa paga ao cartório para transferir a propriedade para o seu nome e registrar a alienação fiduciária (garantia do banco). Se for seu primeiro imóvel pelo SFH, exija 50% de desconto pela Lei 6.015/73.
• Taxa de Avaliação do Banco: Tarifa cobrada pela instituição financeira para vistoriar o imóvel pronto.

Comparativo de Taxas para o Financiamento (Repasse)

Ao receber as chaves, você terá que escolher um banco. Veja as taxas praticadas em abril de 2026:

Fonte: LARYA (Simulação baseada em taxas de balcão abril/2026)

SAC ou Tabela Price?

No momento do repasse, você escolherá o sistema de amortização:

• SAC (Sistema de Amortização Constante): As parcelas começam mais altas e diminuem com o tempo. É a preferida pois amortiza a dívida mais rápido e gera menos juros totais.
• Tabela Price: Parcelas fixas (iniciais menores que no SAC). Porém, o saldo devedor cai mais devagar, tornando o custo final do imóvel mais alto.

Leia nosso guia completo: Tabela Price Vale a Pena? Quando Escolher

Como Planejar a Compra na Planta Sem Sustos?

• Reserva de Emergência: Não use todo o seu dinheiro na entrada. Mantenha uma reserva para as “chaves” (ITBI, registro, pisos, armários).
• Monitore o INCC: Acompanhe mensalmente o índice para saber quanto seu saldo devedor está crescendo antes do financiamento.
• Crédito Pré-aprovado: Consulte um correspondente bancário (como a LARYA) meses antes da entrega das chaves para garantir que seu perfil está apto para o financiamento.

Quer Simular o Financiamento do Seu Imóvel?

Agora que você tem o checklist completo de documentos para comprar imóvel, é hora de fazer as contas. O simulador da LARYA permite comparar as condições de financiamento para o momento da entrega das chaves, ajudando você a se planejar financeiramente desde agora.

Recomendamos também acompanhar as notícias sobre o mercado e a taxa Selic no site do Banco Central, pois elas influenciam diretamente os juros do seu futuro contrato.

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Perguntas Frequentes (FAQ)