Documentos para Comprar Imóvel na Planta: Guia 2026
Índice
- Checklist: Documentos para comprar imóvel na planta
- Entendendo o Ciclo Financeiro: INCC e Repasse
- Uso do FGTS na compra de imóvel na planta
- Custos Extras: O que ninguém te conta
- Comparativo de Taxas para o Financiamento (Repasse)
- SAC ou Tabela Price?
- Como planejar a compra na planta sem sustos?
- Quer simular o financiamento do seu imóvel?
- FAQ
15/12/2025
Decidir comprar imóvel na planta é um dos movimentos financeiros mais importantes da vida de um brasileiro. É a oportunidade de adquirir um patrimônio novo, moderno e com alto potencial de valorização. No entanto, entre a assinatura do contrato e a entrega das chaves, existe um caminho burocrático que exige atenção redobrada.
Reunir os documentos para comprar imóvel não é apenas uma formalidade; é a sua garantia de segurança jurídica. Afinal, você está comprando uma promessa de entrega futura. Como garantir que a construtora é idônea? Como assegurar que seu crédito será aprovado no momento da entrega das chaves?
Neste dossiê completo e atualizado para o cenário imobiliário de 2026, vamos além do básico. Detalharemos a documentação, os custos extras (como ITBI e Registro), o impacto do INCC e como se preparar para o financiamento bancário (repasse).
Quer comprar na planta com segurança?
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Checklist: Documentos para comprar imóvel na planta
A burocracia imobiliária existe para proteger as partes. Para facilitar sua organização, dividimos a lista de documentos para comprar imóvel em três pilares fundamentais: o comprador, a construtora e a obra.
1. Documentos do Comprador (Pessoa Física)
Esta é a etapa de análise de crédito inicial. Se você vai comprar imóvel com seu cônjuge, ambos devem apresentar a pasta completa (exceto comprovante de residência, se morarem juntos).
- Identificação: Cópia do RG e CPF ou CNH digital válida.
- Estado Civil: Certidão de nascimento (se solteiro) ou Certidão de casamento (se casado). Atenção: Se houver pacto antenupcial, ele deve ser apresentado. Divorciados precisam da certidão com averbação do divórcio.
- Residência: Comprovante de endereço atualizado (máximo 3 meses). Contas de consumo (luz, água) são as mais aceitas.
- Comprovação de Renda (CLT): 3 últimos holerites e Carteira de Trabalho (páginas de identificação, contrato e atualizações).
- Comprovação de Renda (Autônomo/Empresário): Pró-labore, Decore emitido por contador ou Extratos Bancários dos últimos 6 meses (dependendo da política do banco).
- Imposto de Renda: Declaração completa do IRPF do último exercício com o recibo de entrega.
2. Documentos da Construtora e Incorporadora
Antes de assinar qualquer papel e se comprometer com parcelas, você deve investigar a saúde financeira de quem vai construir seu sonho. Exija e verifique:
- Certidão Negativa de Débitos (CND) do INSS: Garante que a empresa paga seus funcionários e encargos.
- Certidão de Tributos Federais e Dívida Ativa da União: Disponível no site da Receita Federal.
- Certidões de Feitos Cíveis e Trabalhistas: Verifique se a construtora não está atolada em processos judiciais que possam bloquear as contas da empresa e paralisar a obra.
- Certidão Negativa de Protestos: Fundamental para saber se a empresa honra seus pagamentos com fornecedores.
- Contrato Social: Para verificar quem são os sócios e se eles têm poder para assinar a venda.
3. Documentos Jurídicos da Obra (Memorial de Incorporação)
Este é o coração jurídico do empreendimento. Pela Lei 4.591/64, nenhuma unidade pode ser vendida sem o registro do Memorial de Incorporação no Cartório de Registro de Imóveis (RGI).
Não aceite apenas o número do protocolo. Exija o número do registro.
O memorial deve conter:
- Matrícula do Terreno: Prova que o terreno pertence à incorporadora e está livre de hipotecas anteriores que impeçam a construção.
- Projeto Aprovado: O carimbo da prefeitura garantindo que o prédio respeita o zoneamento urbano.
- Memorial Descritivo: A lista técnica de tudo que será entregue (marca dos elevadores, tipo de piso, louças, metais, acabamento da fachada). É sua garantia contra a entrega de materiais inferiores.
- Quadro de Áreas (NB 12.721): Define exatamente o que é área privativa (seu apartamento) e o que é área comum.
- Minuta da Convenção de Condomínio: As regras futuras do prédio.
Plantão Imobiliário: O que muda em 2026?
O mercado de lançamentos está cada vez mais digital e seguro. Veja as tendências que impactam a documentação:
Atualizações Regulatórias (Dezembro/2025):
- ✅ Patrimônio de Afetação: Em 2026, consolidou-se como regra de mercado. Verifique se o documento da obra cita este regime. Ele separa o dinheiro da sua obra das outras dívidas da construtora, blindando seu investimento em caso de falência da empresa.
- Escritura Digital e Blockchain: Cartórios de grandes capitais já realizam o registro de compra e venda na planta via blockchain e assinatura Gov.br nível Ouro, eliminando a necessidade de idas físicas ao cartório.
- Seguro de Obra Obrigatório: Bancos financiadores estão exigindo apólices de seguro mais robustas das construtoras para garantir a entrega (Performance Bond), o que deve constar no contrato.
Entendendo o Ciclo Financeiro: INCC e Repasse
Ao comprar imóvel na planta, você passa por dois momentos financeiros distintos, e a documentação deve estar alinhada a eles.
Fase 1: Obras (INCC)
Durante a construção, você paga cerca de 20% a 30% do valor do imóvel diretamente para a construtora.
Atenção ao INCC: O saldo devedor é corrigido mensalmente pelo Índice Nacional de Custo da Construção. Isso não são juros, é correção monetária. Certifique-se de que seu orçamento comporta essa variação, pois ela impactará o valor que você precisará financiar lá na frente.
Fase 2: Entrega das Chaves (O Repasse)
Quando sai o “Habite-se” (documento da prefeitura atestando que a obra está pronta), você deve quitar o saldo devedor (os 70% ou 80% restantes). A maioria das pessoas faz isso através de um financiamento imobiliário bancário.
É aqui que o banco fará uma nova análise de crédito. Por isso, manter o “nome limpo” e a renda estável durante os anos de obra é crucial.
Os documentos exigidos pelo banco no repasse são:
- Documentos pessoais e de renda atualizados (holerites do mês vigente).
- Declaração de IR do ano corrente.
- Matrícula do imóvel já individualizada (após a averbação da construção).
Uso do FGTS na compra de imóvel na planta
O Fundo de Garantia (FGTS) é um grande aliado, mas tem regras. Geralmente, ele é usado no momento da entrega das chaves para abater o saldo devedor do financiamento.
Para usar o FGTS, adicione à sua pasta de documentos:
- Extrato analítico da conta vinculada ao FGTS (obtido no app FGTS ou Gov.br).
- Cópia da Carteira de Trabalho (CTPS) física ou digital.
- Declaração de que é seu primeiro imóvel financiado pelo SFH na região (regra do sistema).
Custos Extras: O que ninguém te conta
Muitos compradores separam apenas o valor da entrada e esquecem da “papelada final”. Para registrar o imóvel no seu nome, você precisará desembolsar cerca de 4% a 5% do valor do imóvel em custos cartorários e impostos.
São eles:
- ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis): Pago à prefeitura. A alíquota varia por cidade (geralmente 2% a 3%).
- Registro de Imóveis: Taxa paga ao cartório para transferir a propriedade para o seu nome e registrar a alienação fiduciária (garantia do banco).
- Taxa de Avaliação do Banco: Tarifa cobrada pela instituição financeira para vistoriar o imóvel pronto.
Simule agora o valor da sua parcela no Repasse:
Comparativo de Taxas para o Financiamento (Repasse)
Ao receber as chaves, você terá que escolher um banco. Veja as taxas praticadas hoje para se planejar:
| Banco | Taxa Nominal (% a.a. + TR) | Destaque |
|---|---|---|
|
Caixa
|
A partir de 10.50% | Maior carteira de crédito |
|
Itaú
|
A partir de 11.70% | Agilidade no processo digital |
|
Bradesco
|
A partir de 12.79% | Condições para correntistas |
|
Santander
|
A partir de 12.50% | Flexibilidade na análise |
Fonte: Larya (Simulação baseada em taxas de balcão dez/2025)
SAC ou Tabela Price?
No momento do repasse, você escolherá o sistema de amortização:
- SAC (Sistema de Amortização Constante): As parcelas começam mais altas e diminuem com o tempo. É a preferida pois amortiza a dívida mais rápido e gera menos juros totais.
- Tabela Price: Parcelas fixas (iniciais menores que no SAC). Porém, o saldo devedor cai mais devagar, tornando o custo final do imóvel mais alto.
Como planejar a compra na planta sem sustos?
- Reserva de Emergência: Não use todo o seu dinheiro na entrada. Mantenha uma reserva para as “chaves” (ITBI, registro, pisos, armários).
- Monitore o INCC: Acompanhe mensalmente o índice para saber quanto seu saldo devedor está crescendo antes do financiamento.
- Crédito Pré-aprovado: Consulte um correspondente bancário (como a Larya) meses antes da entrega das chaves para garantir que seu perfil está apto para o financiamento.
Quer simular o financiamento do seu imóvel?
Agora que você tem o checklist completo de documentos para comprar imóvel, é hora de fazer as contas. O simulador da Larya permite comparar as condições de financiamento para o momento da entrega das chaves, ajudando você a se planejar financeiramente desde agora.
Recomendamos também acompanhar as notícias sobre o mercado e a taxa Selic no site do Banco Central, pois elas influenciam diretamente os juros do seu futuro contrato.
Com organização documental e planejamento financeiro, a compra do imóvel na planta é uma excelente estratégia de construção de patrimônio.
FAQ
1. O que é o IPTU e por que ele é cobrado?
O IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) é um tributo municipal cobrado anualmente de proprietários de imóveis urbanos. Ele é utilizado para financiar serviços públicos como educação, saúde, limpeza e infraestrutura urbana.
2. Como calcular o valor do IPTU de um imóvel?
O cálculo do IPTU segue a fórmula:
IPTU = Valor Venal do Imóvel × Alíquota (%)
-
Valor venal: é uma estimativa feita pela prefeitura sobre quanto o imóvel vale para fins fiscais, considerando localização, metragem, uso, padrão e idade.
-
Alíquota: varia conforme a cidade, tipo e uso do imóvel (residencial, comercial, terreno).
Por exemplo, se o valor venal for R$ 500.000 e a alíquota for 0,8%, o IPTU será:
R$ 500.000 × 0,008 = R$ 4.000
3. Como saber o valor venal do meu imóvel em 2025?
Você pode consultar o valor venal:
-
No carnê do IPTU do ano anterior
-
No site da prefeitura da sua cidade (ex: SP, RJ, BH)
-
Ou usar uma ferramenta como a Calculadora de Valor Venal e Avaliação de Imóveis da LARYA, que te ajuda a estimar valores por localização e características reais.
4. Qual a alíquota do IPTU nas principais cidades em 2025?
As alíquotas variam por município e tipo de imóvel. Exemplo:
| Cidade | Residencial (%) | Comercial (%) |
|---|---|---|
| São Paulo | 0,5% a 1,0% | até 1,5% |
| Rio de Janeiro | 0,6% a 1,2% | até 2,5% |
| Belo Horizonte | 0,6% a 1,0% | até 2,0% |
Verifique a tabela atualizada no site da prefeitura da sua cidade.
5. Existe desconto para pagamento à vista do IPTU?
Sim. A maioria dos municípios oferece desconto de 3% a 10% para pagamento em cota única, geralmente no início do ano.
6. IPTU é calculado sobre a área construída ou total?
O valor venal considera tanto a área construída quanto a do terreno, além de outros fatores como localização, padrão e uso. Quanto maior e mais valorizada a área, maior tende a ser o imposto.
7. Imóveis isentos de IPTU: quem tem direito?
Podem ter isenção:
-
Aposentados com renda limitada
-
Imóveis de valor muito baixo
-
Entidades sociais, ONGs ou religiosas
-
Pessoas com doenças graves (em alguns municípios)
Cada cidade possui regras próprias. Consulte a legislação local.
8. Onde posso verificar o IPTU 2025 do meu imóvel?
Você pode consultar:
-
No site oficial da prefeitura da sua cidade
-
Com o número de inscrição imobiliária ou cadastro municipal
-
Ou através de um serviço como o da LARYA, que ajuda você a entender o valor do seu imóvel e compará-lo com imóveis semelhantes da sua região.
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