Qual a renda necessária para financiar um imóvel de R$1,4 milhão?
Índice
- A Engenharia Financeira de R$ 1.400.000,00
- Tabela de Simulação: Financiando R$ 1.12 Milhão
- Qual a renda exata para aprovar R$ 1,4 milhão?
- O “Ponto de Atenção”: O Teto do SFH em 2026
- Custos de Cartório para Imóveis de Alto Padrão
- Como conseguir a menor taxa (Desafio Larya)
- FAQ – Financiamento de 1.4 Milhão
05/01/2026
Clique para ouvir a análise técnica deste dossiê:
Adquirir um imóvel de R$ 1,4 milhão coloca você no topo da pirâmide do mercado imobiliário. Estamos falando de apartamentos de alto padrão, coberturas em bairros nobres ou casas em condomínios fechados de prestígio. No entanto, financeiramente, este valor representa um “ponto de inflexão” crítico: você está no limite máximo do SFH (Sistema Financeiro de Habitação).
A diferença entre enquadrar seu financiamento no SFH ou cair no SFI (Sistema Financeiro Imobiliário) pode custar centenas de milhares de reais em juros ao longo de 30 anos. Para financiar um imóvel deste porte, a regra bancária exige uma entrada mínima de 20% (R$ 280.000,00), restando um saldo devedor robusto de R$ 1.120.000,00.
Neste Dossiê Técnico LARYA 2026, vamos detalhar a renda familiar exata para aprovar esse crédito, apresentar a simulação comparativa (com os dados que coletamos dos principais bancos) e explicar como blindar seu patrimônio usando o FGTS antes de ultrapassar o teto de 1.5 milhão.
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A Engenharia Financeira de R$ 1.400.000,00
Antes de analisarmos as parcelas, é fundamental entender a composição do pagamento. Os bancos financiam, em média, até 80% do valor de avaliação para imóveis usados nesta faixa de valor. Portanto, a estrutura da operação é:
- Valor de Avaliação: R$ 1.400.000,00
- Entrada Mínima (20%): R$ 280.000,00 (Recursos Próprios ou FGTS)
- Saldo a Financiar (80%): R$ 1.120.000,00
Alerta de Mercado: Se a engenharia do banco avaliar o imóvel em R$ 1.300.000,00 (abaixo do valor de venda), o banco financiará apenas 80% de 1.3M. A diferença (o “gap” de avaliação) deverá ser coberta pelo seu bolso na entrada.
Tabela de Simulação: Financiando R$ 1.12 Milhão
Abaixo, apresentamos a simulação detalhada para o valor financiado de R$ 1.120.000,00 em 360 meses, refletindo as taxas praticadas em janeiro de 2026:
| Banco | Financiamento | Taxa % | Parcelas | Primeira parcela |
|---|---|---|---|---|
|
Caixa
|
R$ 1.120.000,00 | 10.5 % | 360 | R$ 10.912,16 |
|
Banco do Brasil
|
R$ 1.120.000,00 | 12.00 % | 360 | R$ 11.520,46 |
|
Inter
|
R$ 1.120.000,00 | 14.35 % | 360 | R$ 13.581,44 |
|
Itaú
|
R$ 1.120.000,00 | 11.70 % | 360 | R$ 11.684,52 |
|
BRB
|
R$ 1.120.000,00 | 11.36 % | 360 | R$ 10.971,78 |
|
Bradesco
|
R$ 1.120.000,00 | 12.79 % | 360 | R$ 12.828,62 |
|
Santander
|
R$ 1.120.000,00 | 12.50 % | 360 | R$ 11.953,29 |
Fonte: Larya (Simulação baseada em dados de balcão jan/2026. Valores de Custo Efetivo Total).
Qual a renda exata para aprovar R$ 1,4 milhão?
Para aprovar um financiamento desse porte, os bancos aplicam rigorosamente a regra dos 30% de comprometimento de renda. Baseado na tabela acima, temos o seguinte cenário:
Cenário 1: Bancos Públicos (Caixa/BRB)
Com as menores taxas, a parcela inicial gira em torno de R$ 10.900,00.
- Cálculo: R$ 10.912 ÷ 0,30 = R$ 36.373,00
Portanto, a renda familiar exigida mínima é de aproximadamente R$ 37.000,00.
Cenário 2: Bancos Privados (Itaú/Santander/Bradesco)
Devido ao CET mais elevado, as parcelas sobem para a faixa de R$ 11.700 a R$ 12.800.
- Cálculo (Média): R$ 12.000 ÷ 0,30 = R$ 40.000,00
Para garantir a aprovação em qualquer banco, o ideal é que a renda familiar bruta esteja consolidada em R$ 40 mil a R$ 42 mil.
Validar Renda Familiar no WhatsAppO “Ponto de Atenção”: O Teto do SFH em 2026
Este é o ponto mais importante deste dossiê. O valor de R$ 1,4 milhão é estratégico porque está logo abaixo do teto do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que é de R$ 1,5 milhão.
Por que isso é vital?
- Uso do FGTS: Se o imóvel fosse avaliado em R$ 1.510.000,00, você perderia o direito de usar seu saldo de FGTS na entrada ou amortização. Como é 1.4M, você pode usar 100% do saldo.
- Juros Controlados: Dentro do SFH, a taxa de juros nominal é limitada a 12% ao ano. No SFI (acima de 1.5M), os juros são livres e costumam ser mais caros.
Custos de Cartório para Imóveis de Alto Padrão
Ao comprar um imóvel de R$ 1,4 milhão, a “mordida” da burocracia é significativa. Você precisa ter liquidez para:
- ITBI (Imposto de Transmissão): ~3% do valor (R$ 42.000,00).
- Registro de Imóveis: As tabelas de cartório são progressivas. Para este valor, o custo gira em torno de R$ 8.000,00 a R$ 10.000,00.
- Avaliação de Engenharia: ~R$ 3.500,00 a R$ 4.000,00.
Reserva Obrigatória: Além dos R$ 280 mil da entrada, reserve cerca de R$ 55.000,00 para custos de fechamento.
Como conseguir a menor taxa (Desafio Larya)
Em financiamentos acima de 1 milhão, os bancos disputam o cliente. A “Taxa de Balcão” (aquela que aparece no site) nem sempre é a final. Gerentes têm alçada para reduzir juros se você:
- Possuir bom relacionamento ou portabilidade de salário;
- Tiver investimentos no banco (LCA, LCI ou Previdência);
- Fizer uma Assessoria de Crédito que negocia por você.
Na Larya, nós levamos seu perfil para a mesa de negociação de todos os bancos simultaneamente, garantindo que você não pague nem um centavo a mais de juros.
Consultoria especializada em crédito de alto padrão.
FAQ – Financiamento de 1.4 Milhão
Embora a portabilidade estrita transfira apenas o saldo devedor exato, existe uma estratégia poderosa conhecida como “Refinanciamento com Troco” ou Home Equity. Se o seu imóvel valorizou e você já amortizou parte da dívida, é possível migrar para um novo banco refinanciando um valor maior. A diferença entre o saldo devedor antigo e o novo crédito aprovado é depositada na sua conta. É a maneira mais barata de conseguir capital de giro ou dinheiro para reformas, pagando taxas de juros imobiliárias (muito inferiores às de empréstimos pessoais).
Não. Uma das maiores vantagens do crédito com garantia da LARYA é o conceito de “Uso Livre” (Free Use). Diferente de um financiamento imobiliário tradicional, onde o recurso vai para o vendedor do imóvel, no Home Equity o dinheiro é depositado integralmente na sua conta corrente após o registro em cartório. Para o planejamento financeiro de 2026, isso é vital: você pode utilizar o capital para consolidação de dívidas caras, capital de giro para expandir seu negócio, investimentos, reformas ou até projetos pessoais, sem precisar justificar a destinação do recurso ao banco.
O Home Equity, popularmente conhecido no Brasil como Empréstimo com Garantia de Imóvel (CGI), é uma modalidade de crédito inteligente onde seu imóvel (quitado ou quase quitado) serve como lastro para a operação. Diferente do empréstimo pessoal ou do cheque especial, que possuem juros exorbitantes devido ao alto risco de inadimplência, o Home Equity oferece as menores taxas do mercado — chegando a ser até 10x mais baratas. Isso ocorre porque a alienação fiduciária do bem oferece segurança à instituição financeira (como Caixa, Itaú ou Santander), que repassa essa segurança ao cliente em forma de juros baixos, prazos estendidos de até 240 meses e volumes de crédito superiores (alto LTV).
O processo de assessoria da LARYA é 100% gratuito, pois somos remunerados pelos bancos parceiros. O banco de origem é proibido de cobrar tarifas pela transferência. No entanto, o cliente deve estar ciente dos custos cartoriais: será necessário averbar a nova Alienação Fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis e, em alguns casos, pagar por uma nova avaliação do imóvel. Mesmo com essas taxas, a economia gerada pela redução dos juros costuma cobrir esses custos em poucos meses (Payback rápido).
