Qual a renda necessária para financiar um imóvel de R$1,4 milhão?
Índice
- A Engenharia Financeira de R$ 1.400.000,00
- Tabela de Simulação: Financiando R$ 1.12 Milhão
- Qual a renda exata para aprovar R$ 1,4 milhão?
- O “Ponto de Atenção”: O Teto do SFH em 2026
- Custos de Cartório para Imóveis de Alto Padrão
- Como conseguir a menor taxa (Desafio Larya)
- FAQ – Financiamento de 1.4 Milhão
- Como funciona a simulação digital da LARYA e quais documentos preciso?
- É possível obter dinheiro extra (“Troco”) ao fazer a portabilidade?
- O que é a Portabilidade de Crédito Imobiliário e como ela reduz minha dívida?
- Posso fazer a portabilidade se meu imóvel vale mais de R$ 1,5 milhão?
- Quais são os custos para transferir meu financiamento para outro banco?
- Vale a pena fazer a portabilidade de financiamento em 2026?
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05/01/2026
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Adquirir um imóvel de R$ 1,4 milhão coloca você no topo da pirâmide do mercado imobiliário. Estamos falando de apartamentos de alto padrão, coberturas em bairros nobres ou casas em condomínios fechados de prestígio. No entanto, financeiramente, este valor representa um “ponto de inflexão” crítico: você está no limite máximo do SFH (Sistema Financeiro de Habitação).
A diferença entre enquadrar seu financiamento no SFH ou cair no SFI (Sistema Financeiro Imobiliário) pode custar centenas de milhares de reais em juros ao longo de 30 anos. Para financiar um imóvel deste porte, a regra bancária exige uma entrada mínima de 20% (R$ 280.000,00), restando um saldo devedor robusto de R$ 1.120.000,00.
Neste Dossiê Técnico LARYA 2026, vamos detalhar a renda familiar exata para aprovar esse crédito, apresentar a simulação comparativa (com os dados que coletamos dos principais bancos) e explicar como blindar seu patrimônio usando o FGTS antes de ultrapassar o teto de 1.5 milhão.
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A Engenharia Financeira de R$ 1.400.000,00
Antes de analisarmos as parcelas, é fundamental entender a composição do pagamento. Os bancos financiam, em média, até 80% do valor de avaliação para imóveis usados nesta faixa de valor. Portanto, a estrutura da operação é:
- Valor de Avaliação: R$ 1.400.000,00
- Entrada Mínima (20%): R$ 280.000,00 (Recursos Próprios ou FGTS)
- Saldo a Financiar (80%): R$ 1.120.000,00
Alerta de Mercado: Se a engenharia do banco avaliar o imóvel em R$ 1.300.000,00 (abaixo do valor de venda), o banco financiará apenas 80% de 1.3M. A diferença (o “gap” de avaliação) deverá ser coberta pelo seu bolso na entrada.
Tabela de Simulação: Financiando R$ 1.12 Milhão
Abaixo, apresentamos a simulação detalhada para o valor financiado de R$ 1.120.000,00 em 360 meses, refletindo as taxas praticadas em janeiro de 2026:
| Banco | Financiamento | Taxa % | Parcelas | Primeira parcela |
|---|---|---|---|---|
|
Caixa
|
R$ 1.120.000,00 | 10.5 % | 360 | R$ 10.912,16 |
|
Banco do Brasil
|
R$ 1.120.000,00 | 12.00 % | 360 | R$ 11.520,46 |
|
Inter
|
R$ 1.120.000,00 | 14.35 % | 360 | R$ 13.581,44 |
|
Itaú
|
R$ 1.120.000,00 | 11.70 % | 360 | R$ 11.684,52 |
|
BRB
|
R$ 1.120.000,00 | 11.36 % | 360 | R$ 10.971,78 |
|
Bradesco
|
R$ 1.120.000,00 | 12.79 % | 360 | R$ 12.828,62 |
|
Santander
|
R$ 1.120.000,00 | 12.50 % | 360 | R$ 11.953,29 |
Fonte: Larya (Simulação baseada em dados de balcão jan/2026. Valores de Custo Efetivo Total).
Qual a renda exata para aprovar R$ 1,4 milhão?
Para aprovar um financiamento desse porte, os bancos aplicam rigorosamente a regra dos 30% de comprometimento de renda. Baseado na tabela acima, temos o seguinte cenário:
Cenário 1: Bancos Públicos (Caixa/BRB)
Com as menores taxas, a parcela inicial gira em torno de R$ 10.900,00.
- Cálculo: R$ 10.912 ÷ 0,30 = R$ 36.373,00
Portanto, a renda familiar exigida mínima é de aproximadamente R$ 37.000,00.
Cenário 2: Bancos Privados (Itaú/Santander/Bradesco)
Devido ao CET mais elevado, as parcelas sobem para a faixa de R$ 11.700 a R$ 12.800.
- Cálculo (Média): R$ 12.000 ÷ 0,30 = R$ 40.000,00
Para garantir a aprovação em qualquer banco, o ideal é que a renda familiar bruta esteja consolidada em R$ 40 mil a R$ 42 mil.
Validar Renda Familiar no WhatsAppO “Ponto de Atenção”: O Teto do SFH em 2026
Este é o ponto mais importante deste dossiê. O valor de R$ 1,4 milhão é estratégico porque está logo abaixo do teto do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que é de R$ 1,5 milhão.
Por que isso é vital?
- Uso do FGTS: Se o imóvel fosse avaliado em R$ 1.510.000,00, você perderia o direito de usar seu saldo de FGTS na entrada ou amortização. Como é 1.4M, você pode usar 100% do saldo.
- Juros Controlados: Dentro do SFH, a taxa de juros nominal é limitada a 12% ao ano. No SFI (acima de 1.5M), os juros são livres e costumam ser mais caros.
Custos de Cartório para Imóveis de Alto Padrão
Ao comprar um imóvel de R$ 1,4 milhão, a “mordida” da burocracia é significativa. Você precisa ter liquidez para:
- ITBI (Imposto de Transmissão): ~3% do valor (R$ 42.000,00).
- Registro de Imóveis: As tabelas de cartório são progressivas. Para este valor, o custo gira em torno de R$ 8.000,00 a R$ 10.000,00.
- Avaliação de Engenharia: ~R$ 3.500,00 a R$ 4.000,00.
Reserva Obrigatória: Além dos R$ 280 mil da entrada, reserve cerca de R$ 55.000,00 para custos de fechamento.
Como conseguir a menor taxa (Desafio Larya)
Em financiamentos acima de 1 milhão, os bancos disputam o cliente. A “Taxa de Balcão” (aquela que aparece no site) nem sempre é a final. Gerentes têm alçada para reduzir juros se você:
- Possuir bom relacionamento ou portabilidade de salário;
- Tiver investimentos no banco (LCA, LCI ou Previdência);
- Fizer uma Assessoria de Crédito que negocia por você.
Na Larya, nós levamos seu perfil para a mesa de negociação de todos os bancos simultaneamente, garantindo que você não pague nem um centavo a mais de juros.
Consultoria especializada em crédito de alto padrão.
FAQ – Financiamento de 1.4 Milhão
Nosso processo é desenhado para ser ágil e sem burocracia. Através do nosso Simulador de Portabilidade, comparamos automaticamente as taxas dos principais players do mercado (Caixa, Santander, Itaú, Bradesco). Para avançar, você precisará basicamente de: documento de identidade, comprovante de renda atualizado e o extrato do saldo devedor do financiamento atual. Nossa equipe cuida de toda a análise jurídica e negociação interbancária via WhatsApp, garantindo que você só vá ao banco para assinar o novo contrato.
Embora a portabilidade estrita transfira apenas o saldo devedor exato, existe uma estratégia poderosa conhecida como “Refinanciamento com Troco” ou Home Equity. Se o seu imóvel valorizou e você já amortizou parte da dívida, é possível migrar para um novo banco refinanciando um valor maior. A diferença entre o saldo devedor antigo e o novo crédito aprovado é depositada na sua conta. É a maneira mais barata de conseguir capital de giro ou dinheiro para reformas, pagando taxas de juros imobiliárias (muito inferiores às de empréstimos pessoais).
Absolutamente. A portabilidade atende tanto imóveis enquadrados no SFH (Sistema Financeiro da Habitação) quanto no SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário), incluindo imóveis de alto padrão. Para 2026, a tendência é que bancos busquem agressivamente clientes com esse perfil (LTV seguro), oferecendo taxas personalizadas e competitivas. A LARYA possui acesso direto às mesas de crédito dos grandes bancos para negociar condições exclusivas para saldos devedores elevados.
O processo de assessoria da LARYA é 100% gratuito, pois somos remunerados pelos bancos parceiros. O banco de origem é proibido de cobrar tarifas pela transferência. No entanto, o cliente deve estar ciente dos custos cartoriais: será necessário averbar a nova Alienação Fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis e, em alguns casos, pagar por uma nova avaliação do imóvel. Mesmo com essas taxas, a economia gerada pela redução dos juros costuma cobrir esses custos em poucos meses (Payback rápido).
Sim, especialmente em cenários de volatilidade da Taxa Selic. Com as projeções econômicas para 2026, contratos antigos firmados em momentos de alta dos juros tornam-se obsoletos. Especialistas indicam que uma redução de apenas 0,5% a 1% na taxa de juros nominal já justifica a migração. Ao fazer a portabilidade com a LARYA, você blinda seu orçamento contra a inflação e aproveita janelas de oportunidade para amortizar sua dívida de forma mais acelerada e inteligente.
