Qual a renda necessária para financiar um imóvel de R$1,4 milhão?

05/01/2026

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Adquirir um imóvel de R$ 1,4 milhão coloca você no topo da pirâmide do mercado imobiliário. Estamos falando de apartamentos de alto padrão, coberturas em bairros nobres ou casas em condomínios fechados de prestígio. No entanto, financeiramente, este valor representa um “ponto de inflexão” crítico: você está no limite máximo do SFH (Sistema Financeiro de Habitação).

A diferença entre enquadrar seu financiamento no SFH ou cair no SFI (Sistema Financeiro Imobiliário) pode custar centenas de milhares de reais em juros ao longo de 30 anos. Para financiar um imóvel deste porte, a regra bancária exige uma entrada mínima de 20% (R$ 280.000,00), restando um saldo devedor robusto de R$ 1.120.000,00.

Neste Dossiê Técnico LARYA 2026, vamos detalhar a renda familiar exata para aprovar esse crédito, apresentar a simulação comparativa (com os dados que coletamos dos principais bancos) e explicar como blindar seu patrimônio usando o FGTS antes de ultrapassar o teto de 1.5 milhão.

A Engenharia Financeira de R$ 1.400.000,00

Antes de analisarmos as parcelas, é fundamental entender a composição do pagamento. Os bancos financiam, em média, até 80% do valor de avaliação para imóveis usados nesta faixa de valor. Portanto, a estrutura da operação é:

• Valor de Avaliação: R$ 1.400.000,00
• Entrada Mínima (20%): R$ 280.000,00 (Recursos Próprios ou FGTS)
• Saldo a Financiar (80%): R$ 1.120.000,00

Alerta de Mercado: Se a engenharia do banco avaliar o imóvel em R$ 1.300.000,00 (abaixo do valor de venda), o banco financiará apenas 80% de 1.3M. A diferença (o “gap” de avaliação) deverá ser coberta pelo seu bolso na entrada.

Tabela de Simulação: Financiando R$ 1.12 Milhão

Abaixo, apresentamos a simulação detalhada para o valor financiado de R$ 1.120.000,00 em 360 meses, refletindo as taxas praticadas em janeiro de 2026:

Fonte: Larya (Simulação baseada em dados de balcão jan/2026. Valores de Custo Efetivo Total).

Qual a renda exata para aprovar R$ 1,4 milhão?

Para aprovar um financiamento desse porte, os bancos aplicam rigorosamente a regra dos 30% de comprometimento de renda. Baseado na tabela acima, temos o seguinte cenário:

Cenário 1: Bancos Públicos (Caixa/BRB)

Com as menores taxas, a parcela inicial gira em torno de R$ 10.900,00.

• Cálculo: R$ 10.912 ÷ 0,30 = R$ 36.373,00

Portanto, a renda familiar exigida mínima é de aproximadamente R$ 37.000,00.

Cenário 2: Bancos Privados (Itaú/Santander/Bradesco)

Devido ao CET mais elevado, as parcelas sobem para a faixa de R$ 11.700 a R$ 12.800.

• Cálculo (Média): R$ 12.000 ÷ 0,30 = R$ 40.000,00

Para garantir a aprovação em qualquer banco, o ideal é que a renda familiar bruta esteja consolidada em R$ 40 mil a R$ 42 mil.

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O “Ponto de Atenção”: O Teto do SFH em 2026

Este é o ponto mais importante deste dossiê. O valor de R$ 1,4 milhão é estratégico porque está logo abaixo do teto do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que é de R$ 1,5 milhão.

Custos de Cartório para Imóveis de Alto Padrão

Ao comprar um imóvel de R$ 1,4 milhão, a “mordida” da burocracia é significativa. Você precisa ter liquidez para:

• ITBI (Imposto de Transmissão): ~3% do valor (R$ 42.000,00).
• Registro de Imóveis: As tabelas de cartório são progressivas. Para este valor, o custo gira em torno de R$ 8.000,00 a R$ 10.000,00.
• Avaliação de Engenharia: ~R$ 3.500,00 a R$ 4.000,00.

Reserva Obrigatória: Além dos R$ 280 mil da entrada, reserve cerca de R$ 55.000,00 para custos de fechamento.

Como conseguir a menor taxa (Desafio Larya)

Em financiamentos acima de 1 milhão, os bancos disputam o cliente. A “Taxa de Balcão” (aquela que aparece no site) nem sempre é a final. Gerentes têm alçada para reduzir juros se você:

1. Possuir bom relacionamento ou portabilidade de salário;
2. Tiver investimentos no banco (LCA, LCI ou Previdência);
3. Fizer uma Assessoria de Crédito que negocia por você.

Na Larya, nós levamos seu perfil para a mesa de negociação de todos os bancos simultaneamente, garantindo que você não pague nem um centavo a mais de juros.

FAQ – Financiamento de 1.4 Milhão