04/01/2026

Adquirir um imóvel de R$ 700.000,00 é um marco financeiro. Geralmente, esse valor representa um upgrade de moradia: sair de um apartamento compacto para um de 3 quartos, ou migrar para uma casa em condomínio fechado. É o momento em que a família cresce e o patrimônio se consolida.

Porém, financiar meio milhão de reais (considerando a entrada) não é uma decisão para amadores. Uma diferença de 0,5% na taxa de juros pode significar o preço de um carro zero km desperdiçado ao longo de 30 anos. Além disso, a dúvida que tira o sono de todo comprador é: “Será que minha renda é suficiente? E se o banco negar?”.

Neste Dossiê Técnico LARYA 2026, vamos dissecar a matemática por trás do financiamento de 700 mil. Você vai entender exatamente quanto precisa ganhar, quanto vai pagar de parcela, os custos “invisíveis” de cartório e como usar a inteligência financeira para aprovar seu crédito com as melhores taxas do mercado.

Financiamento de R$ 700 mil: A Matemática Real

Para esta análise, utilizaremos o cenário mais comum no mercado brasileiro em 2026: o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que permite o uso do FGTS e oferece taxas de juros reguladas.

O Cenário Base:

• Valor de Avaliação: R$ 700.000,00
• Entrada Mínima (20%): R$ 140.000,00
• Valor a Financiar (80%): R$ 560.000,00
• Prazo: 360 meses (30 anos)

Tabela de taxas e parcelas (Janeiro 2026)

Abaixo, apresentamos uma simulação real para um saldo devedor de R$ 560.000,00 (Imóvel de 700k – Entrada de 140k), prazo de 360 meses, utilizando a Tabela PRICE (parcelas iniciais menores):

Fonte: Larya (Valores baseados na Tabela Price para menor parcela inicial).

Análise de Renda: O “Pulo do Gato” para Aprovar

A tabela acima mostra que você precisa de uma renda familiar bruta entre R$ 17.990 e R$ 20.000.

Para muitos brasileiros, esse valor parece inalcançável sozinho. É aqui que entra a estratégia de Composição de Renda.

Diferente de um empréstimo pessoal, no financiamento imobiliário você pode somar forças.

• Cenário: Você ganha R$ 10.000. Sua esposa ganha R$ 8.000.
• Soma: R$ 18.000.
• Resultado: Crédito APROVADO na Caixa e no Itaú.

Atenção ao Risco “Idade”: Ao compor renda com alguém mais velho (ex: pais), o seguro obrigatório (MIP) do financiamento ficará mais caro, pois ele se baseia na idade do participante mais idoso. Isso pode aumentar sua parcela em até R$ 400,00. Use essa estratégia com sabedoria.

Os Custos Invisíveis: Você tem R$ 35.000 guardados?

O maior erro de quem compra um imóvel de R$ 700 mil é juntar apenas os R$ 140 mil da entrada e esquecer da burocracia.

Diferente da compra de um carro, o imóvel exige o pagamento de impostos pesados para a transferência de propriedade. Se você não tiver esse dinheiro no dia da assinatura, o negócio cai.

Checklist de Custos de Fechamento (Estimativa):

1. ITBI (Imposto de Transmissão): Varia de cidade para cidade, mas média de 3% sobre o valor do imóvel. Custo: R$ 21.000,00 (pago à Prefeitura).
2. Registro de Imóveis (RGI): Custo tabelado pelo cartório para registrar a escritura/contrato. Custo: ~ R$ 4.500,00.
3. Taxa de Avaliação do Banco: O engenheiro vai visitar o imóvel para garantir que ele vale R$ 700 mil. Custo: ~ R$ 3.500,00 (varia por banco).

Total Extra Necessário: Aproximadamente R$ 30.000,00 a R$ 35.000,00.
Dica LARYA: Bancos como Itaú e Santander permitem financiar esses custos junto com o imóvel (até 5% do valor), diluindo isso nas parcelas. A Caixa não permite.

Batalha de Tabelas: SAC vs. PRICE para 700k

Para um financiamento deste porte (R$ 560 mil de dívida), a escolha da tabela define seu futuro financeiro.

Opção A: Tabela SAC (A Inteligente)

É a preferida de 90% dos compradores.

• Como funciona: Parcelas começam maiores e diminuem todo mês.
• Parcela Inicial: ~ R$ 5.900,00
• Parcela Final: ~ R$ 1.580,00
• Veredito: Paga menos juros no total. Ideal para quem quer se livrar da dívida rápido e pagar menos juros.

Opção B: Tabela Price (A “Facilitadora”)

• Como funciona: Parcelas fixas do início ao fim.
• Parcela Fixa: ~ R$ 5.397,00
• Vantagem: Exige uma renda menor para aprovar (aprox. R$ 17.990).
• Risco: O saldo devedor cai muito devagar. Você paga mais juros a longo prazo. Use apenas se for a única forma de aprovar.

O Passo a Passo: Do Sonho às Chaves

Comprar um imóvel de R$ 700 mil não é como comprar um eletrodoméstico. O processo leva em média 40 dias.

1. Simulação e Pré-Aprovação (Dia 1): Você usa o simulador LARYA, descobrimos seu potencial e enviamos a proposta ao banco. Em 24h, temos a “Carta de Crédito” aprovada.
2. Avaliação do Engenheiro (Dia 5-10): O banco manda um perito avaliar o imóvel. Se a casa tiver problemas estruturais ou documentais, o financiamento trava aqui.
3. Análise Jurídica (Dia 11-20): O banco analisa os documentos do vendedor. Se ele tiver dívidas trabalhistas ou fiscais graves, o banco nega a operação para proteger você de fraudes.
4. Assinatura do Contrato (Dia 25-30): Todos vão à agência assinar.
5. Registro e Pagamento (Dia 31-40): Você paga o ITBI, registra o contrato no cartório e devolve ao banco. O banco libera o dinheiro ao vendedor.

Estratégia de Amortização: Como quitar em 10 anos?

Assinar um contrato de 30 anos (360 meses) assusta. Mas você não precisa levar 30 anos para pagar.
Com uma dívida de R$ 560 mil, cada R$ 1.000,00 que você antecipa elimina muitas parcelas do final.

O Poder do FGTS:

A cada 2 anos, você pode usar seu saldo de FGTS para abater o saldo devedor.

• Se você amortizar R$ 40.000 com FGTS no segundo ano, você pode reduzir o prazo de 360 meses para 300 meses instantaneamente.
• Se fizer isso a cada 2 anos, você quita esse imóvel de R$ 700 mil em menos de 12 anos.

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Perguntas Frequentes (FAQ)

Consigo financiar 100% de um imóvel de 700 mil?

Não via bancos tradicionais. A regra do Banco Central exige entrada mínima de 10% a 20%. Porém, algumas construtoras oferecem o “Parcelamento da Entrada” direto com elas em até 60x, facilitando para quem não tem os R$ 140 mil na mão.

Qual o melhor banco para financiar 700 mil em 2026?

Depende do seu perfil:

• Caixa: Melhor taxa nominal, mas processo lento e burocrático. Ideal se você não tem pressa.
• Itaú: Melhor agilidade e aplicativo. Aprova em 24h. Ideal para quem quer fechar negócio rápido.
• Santander: Melhor para compor renda com pessoas sem vínculo familiar (namorados, amigos).

O que acontece se eu perder o emprego?

O financiamento imobiliário possui um seguro obrigatório, mas ele cobre Morte e Invalidez, não desemprego (na maioria dos casos). Porém, você pode usar o FGTS para pagar até 80% do valor das prestações por 12 meses, ganhando fôlego para se recolocar no mercado.

FAQ – Financiamento de Alto Valor