Qual é a renda necessária para financiar um imóvel de R$800 mil?
Índice
- Financiamento de R$ 800 mil: A Matemática Real
- Tabela de taxas e parcelas (Janeiro 2026)
- Análise de Renda: Como chegar aos R$ 20.600?
- Os Custos Invisíveis: Prepare R$ 40.000
- Batalha de Tabelas: SAC vs. PRICE para 800k
- Estratégia de Amortização: O Poder do FGTS
- Perguntas Frequentes (FAQ)
- FAQ – Financiamento de Alto Padrão
- Como funciona a simulação digital da LARYA e quais documentos preciso?
- É possível obter dinheiro extra (“Troco”) ao fazer a portabilidade?
- O que é a Portabilidade de Crédito Imobiliário e como ela reduz minha dívida?
- Posso fazer a portabilidade se meu imóvel vale mais de R$ 1,5 milhão?
- Quais são os custos para transferir meu financiamento para outro banco?
- Vale a pena fazer a portabilidade de financiamento em 2026?
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03/01/2026
Comprar um imóvel de R$ 800.000,00 coloca você em um novo patamar no mercado imobiliário. Nesta faixa de valor, estamos falando de apartamentos de alto padrão em regiões nobres, coberturas ou casas em condomínios fechados com segurança e lazer. É o tipo de aquisição que define o patrimônio de uma vida.
No entanto, a exigência bancária sobe na mesma proporção. Para aprovar um crédito deste porte, os bancos analisam a renda com lupa. A dúvida comum é: “Minha renda de R$ 15 mil é suficiente? Ou preciso somar com meu cônjuge para chegar aos R$ 22 mil exigidos?”.
Neste Dossiê Técnico LARYA 2026, vamos detalhar a engenharia financeira por trás de um financiamento de 800 mil. Você verá a simulação exata das parcelas (Caixa vs Itaú), o valor da entrada e os custos “invisíveis” de cartório que você precisa ter em caixa antes de assinar.
📊 Resumo: Imóvel de R$ 800.000
Entrada Mínima (20%)
R$ 160.000,00
Valor a Financiar
R$ 640.000,00
Parcela Inicial (Est.)
R$ 6.168,40*
Renda Exigida
R$ 20.600,00
*Simulação baseada na Tabela PRICE, prazo de 360 meses e taxa média da Caixa (11.19% a.a.).
Sua renda aprova um imóvel de 800k?
Financiamento de R$ 800 mil: A Matemática Real
Para financiar um imóvel de alto padrão, utilizaremos o cenário do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Com o aumento do teto em 2026 (agora em R$ 2,25 milhões), imóveis de R$ 800k entram nas taxas mais baixas e permitem uso do FGTS.
O Cenário Base (Regra dos 20%):
- Valor de Avaliação: R$ 800.000,00
- Entrada Mínima (20%): R$ 160.000,00
- Valor a Financiar (80%): R$ 640.000,00
- Prazo: 360 meses (30 anos)
Tabela de taxas e parcelas (Janeiro 2026)
Abaixo, apresentamos uma simulação real para um saldo devedor de R$ 640.000,00 (Imóvel de 800k – Entrada de 160k), prazo de 360 meses, utilizando a Tabela PRICE (parcelas iniciais menores):
| Banco | Valor Financiado | Taxa % a.a. | Parcelas | 1ª Parcela (PRICE) |
|---|---|---|---|---|
| Caixa | R$ 640.000,00 | 11.19 % | 360 | R$ 6.168,40 |
| BRB | R$ 640.000,00 | 11.36 % | 360 | R$ 6.282,32 |
| Itaú | R$ 640.000,00 | 11.70 % | 360 | R$ 6.511,62 |
| Bradesco | R$ 640.000,00 | 11.70 % | 360 | R$ 6.511,62 |
| Santander | R$ 640.000,00 | 11.79 % | 360 | R$ 6.572,64 |
| Banco do Brasil | R$ 640.000,00 | 12.00 % | 360 | R$ 6.715,90 |
| Inter | R$ 640.000,00 | 14.35 % | 360 | R$ 8.353,60 |
Fonte: Larya (Valores baseados na Tabela Price para menor parcela inicial).
Análise de Renda: Como chegar aos R$ 20.600?
Para aprovar R$ 640 mil de crédito, a régua sobe.
Se você ganha R$ 12.000,00, o banco aprovará no máximo R$ 400 mil. Para atingir os R$ 800 mil, a estratégia obrigatória é a Composição de Renda.
Estratégia de Casal / Sócios:
- Proponente 1: Renda de R$ 12.000.
- Proponente 2: Renda de R$ 9.000.
- Soma: R$ 21.000 (Aprovado com folga).
Lembre-se: A dívida será solidária e o imóvel ficará no nome de ambos (50%/50%).
📹 Assista: Vale a pena contratar assessoria?
Os Custos Invisíveis: Prepare R$ 40.000
Ao comprar um imóvel de R$ 800 mil, o custo de “papelada” é significativo. Muitos compradores são surpreendidos no momento da assinatura.
Checklist de Custos de Fechamento (Estimativa para imóvel de 800k):
- ITBI (Imposto de Transmissão): Média de 3% sobre o valor venal. Custo Estimado: R$ 24.000,00.
- Registro de Imóveis (RGI): Escritura com força de contrato bancário. Custo Estimado: ~ R$ 5.500,00.
- Avaliação de Engenharia: Taxa bancária. Custo Estimado: ~ R$ 3.800,00.
Total Extra Necessário: Aproximadamente R$ 33.000,00 a R$ 40.000,00.
Dica LARYA: O FGTS pode ser usado para pagar a entrada, liberando seu dinheiro guardado para pagar esses custos.
Batalha de Tabelas: SAC vs. PRICE para 800k
Com uma dívida de R$ 640 mil, a diferença de juros entre as tabelas é brutal.
Opção A: Tabela SAC (A Inteligente)
- Parcela Inicial: ~ R$ 6.800,00
- Parcela Final: ~ R$ 1.900,00
- Veredito: Amortiza rápido. Em 10 anos, sua parcela já caiu para R$ 4.500 (efeito da inflação a seu favor).
Opção B: Tabela Price (A Arriscada)
- Parcela Fixa: ~ R$ 6.168,00
- Vantagem: Exige renda menor (aprox. R$ 20.600).
- Risco: Você paga quase R$ 400.000 a mais de juros no final do contrato. Use apenas se for a única forma de aprovar.
Estratégia de Amortização: O Poder do FGTS
Ninguém quer pagar juros por 30 anos. A estratégia de ouro para quem financia 800 mil é usar o “Interstício de 2 anos”.
Se você e seu cônjuge são CLT e acumulam cerca de R$ 40.000 de FGTS a cada 2 anos, vocês devem usar esse valor religiosamente para Amortizar o Saldo Devedor (reduzindo o prazo).
- Fazendo isso 5 vezes (em 10 anos), você elimina quase 15 anos de dívida.
Montar Planejamento de Compra no WhatsApp⚠️ Plantão Imobiliário 2026
Para quem busca imóveis de R$ 800 mil, as notícias são excelentes:
- ✅ Teto SFH: O imóvel de 800k está confortavelmente dentro do novo teto (R$ 2,25 mi). Você usará as menores taxas do mercado.
- ✅ Portabilidade: Bancos como Santander e Itaú estão comprando dívidas dessa faixa de valor com taxas agressivas (abaixo de 10%).
- ✅ FGTS Liberado: 100% liberado para entrada e amortização.
Perguntas Frequentes (FAQ)
Posso dar uma entrada menor que R$ 160 mil?
Muito difícil. A regra geral do Banco Central é 20%. Em casos raros de “Promoção de Superavaliação” do imóvel, o Bradesco pode financiar até 90% (exigindo apenas 10% de entrada), mas a taxa de juros costuma ser maior.
Vale a pena dar mais de 20% de entrada?
Sim! Se você der 40% ou 50% de entrada, você se torna um cliente de “Baixo Risco”. Bancos como Itaú e Santander oferecem descontos na taxa de juros (Bonificação) para quem financia menos de 60% do valor do imóvel.
Quanto preciso ganhar para aprovar R$ 800 mil no Santander?
O Santander costuma ser um pouco mais flexível na análise de crédito informal, mas a regra dos 30% permanece. Espere uma exigência de renda comprovada próxima a R$ 21.000,00.
FAQ – Financiamento de Alto Padrão
Nosso processo é desenhado para ser ágil e sem burocracia. Através do nosso Simulador de Portabilidade, comparamos automaticamente as taxas dos principais players do mercado (Caixa, Santander, Itaú, Bradesco). Para avançar, você precisará basicamente de: documento de identidade, comprovante de renda atualizado e o extrato do saldo devedor do financiamento atual. Nossa equipe cuida de toda a análise jurídica e negociação interbancária via WhatsApp, garantindo que você só vá ao banco para assinar o novo contrato.
Embora a portabilidade estrita transfira apenas o saldo devedor exato, existe uma estratégia poderosa conhecida como “Refinanciamento com Troco” ou Home Equity. Se o seu imóvel valorizou e você já amortizou parte da dívida, é possível migrar para um novo banco refinanciando um valor maior. A diferença entre o saldo devedor antigo e o novo crédito aprovado é depositada na sua conta. É a maneira mais barata de conseguir capital de giro ou dinheiro para reformas, pagando taxas de juros imobiliárias (muito inferiores às de empréstimos pessoais).
Absolutamente. A portabilidade atende tanto imóveis enquadrados no SFH (Sistema Financeiro da Habitação) quanto no SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário), incluindo imóveis de alto padrão. Para 2026, a tendência é que bancos busquem agressivamente clientes com esse perfil (LTV seguro), oferecendo taxas personalizadas e competitivas. A LARYA possui acesso direto às mesas de crédito dos grandes bancos para negociar condições exclusivas para saldos devedores elevados.
O processo de assessoria da LARYA é 100% gratuito, pois somos remunerados pelos bancos parceiros. O banco de origem é proibido de cobrar tarifas pela transferência. No entanto, o cliente deve estar ciente dos custos cartoriais: será necessário averbar a nova Alienação Fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis e, em alguns casos, pagar por uma nova avaliação do imóvel. Mesmo com essas taxas, a economia gerada pela redução dos juros costuma cobrir esses custos em poucos meses (Payback rápido).
Sim, especialmente em cenários de volatilidade da Taxa Selic. Com as projeções econômicas para 2026, contratos antigos firmados em momentos de alta dos juros tornam-se obsoletos. Especialistas indicam que uma redução de apenas 0,5% a 1% na taxa de juros nominal já justifica a migração. Ao fazer a portabilidade com a LARYA, você blinda seu orçamento contra a inflação e aproveita janelas de oportunidade para amortizar sua dívida de forma mais acelerada e inteligente.
