Qual é a renda necessária para financiar um imóvel de R$1,1 milhão?
Índice
- A Matemática do Imóvel de R$ 1.100.000,00
- Tabela de Simulação: Financiando R$ 880 mil
- Qual a renda necessária para financiar R$ 1,1 milhão?
- SFH vs SFI: Por que 1.1 Milhão é o limite ideal?
- Custos Invisíveis: Quanto ter em dinheiro?
- Passo a Passo da Aprovação
- FAQ – Financiamento de 1.1 Milhão
- Como funciona a simulação digital da LARYA e quais documentos preciso?
- É possível obter dinheiro extra (“Troco”) ao fazer a portabilidade?
- O que é a Portabilidade de Crédito Imobiliário e como ela reduz minha dívida?
- Posso fazer a portabilidade se meu imóvel vale mais de R$ 1,5 milhão?
- Quais são os custos para transferir meu financiamento para outro banco?
- Vale a pena fazer a portabilidade de financiamento em 2026?
05/01/2026
Clique para ouvir a análise técnica deste dossiê:
O financiamento de um imóvel de R$ 1,1 milhão representa um “ponto doce” no mercado imobiliário brasileiro. Por quê? Porque este valor permite acessar imóveis de alto padrão em capitais ou casas espaçosas no interior, mantendo-se confortavelmente dentro do teto do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que garante juros mais controlados e uso do FGTS.
No entanto, a engenharia financeira para aprovar esse crédito exige atenção. Considerando a entrada padrão de 20% (R$ 220.000,00), resta um saldo devedor de R$ 880.000,00. Com as novas taxas de juros de 2026, a renda exigida para suportar essa parcela subiu ligeiramente.
Neste Dossiê Técnico LARYA, atualizamos todas as simulações com as taxas vigentes (Caixa a 11.19%, Inter a 14.35%, etc.) para que você saiba exatamente quanto vai pagar e qual renda precisa comprovar.
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A Matemática do Imóvel de R$ 1.100.000,00
Para financiar um imóvel deste valor, a estrutura de pagamento padrão exigida pelos bancos é:
- Valor do Imóvel: R$ 1.100.000,00
- Entrada Mínima (20%): R$ 220.000,00
- Saldo a Financiar (80%): R$ 880.000,00
Dica de Especialista: Se você possui R$ 220 mil em FGTS, pode utilizá-lo integralmente para abater a entrada, financiando 80% sem desembolsar dinheiro da sua reserva de emergência.
Tabela de Simulação: Financiando R$ 880 mil
Abaixo, apresentamos a simulação atualizada com as novas taxas de balcão praticadas pelos principais bancos. O cálculo considera o sistema SAC (parcelas decrescentes) e prazo de 360 meses.
| Banco | Financiamento | Taxa % a.a. | Parcelas | Primeira parcela |
|---|---|---|---|---|
|
Caixa
|
R$ 880.000,00 | 11.19 % | 360 | R$ 10.825,15 |
|
BRB
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R$ 880.000,00 | 11.36 % | 360 | R$ 10.948,80 |
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Itaú
|
R$ 880.000,00 | 11.70 % | 360 | R$ 11.195,30 |
|
Bradesco
|
R$ 880.000,00 | 11.70 % | 360 | R$ 11.195,30 |
|
Santander
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R$ 880.000,00 | 11.79 % | 360 | R$ 11.261,50 |
|
BB
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R$ 880.000,00 | 12.00 % | 360 | R$ 11.415,70 |
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Inter
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R$ 880.000,00 | 14.35 % | 360 | R$ 13.138,40 |
Fonte: Larya (Custo Efetivo Total estimado com taxas de Jan/2026).
Qual a renda necessária para financiar R$ 1,1 milhão?
Com o aumento das taxas para o patamar de 11% a 12% ao ano, a exigência de renda subiu. Aplicando a regra de que a parcela não pode exceder 30% da renda bruta familiar, temos o cenário real:
- Melhor Cenário (Caixa/BRB): Parcela de ~R$ 10.825.
Renda Exigida: R$ 36.100,00
- Cenário Médio (Bancos Privados): Parcela de ~R$ 11.200.
Renda Exigida: R$ 37.400,00
- Cenário Banco Inter (Taxa Alta): Parcela de ~R$ 13.138.
Renda Exigida: R$ 43.800,00
Atenção: Esses valores se referem à Renda Familiar Bruta. Você pode somar a renda de todos os compradores (marido, esposa, pais ou filhos) para atingir esse montante.
Não tem R$ 36k de renda sozinho?
SFH vs SFI: Por que 1.1 Milhão é o limite ideal?
No Brasil, existe uma linha divisória crucial no crédito imobiliário: o valor de R$ 1,5 milhão. Abaixo desse valor, você está no Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Acima, você cai no SFI.
Ao comprar um imóvel de R$ 1,1 milhão, você garante:
- Juros Limitados: As taxas são reguladas e tendem a ser menores.
- Uso do FGTS: Você pode usar seu Fundo de Garantia tanto na entrada quanto para amortizar parcelas a cada 2 anos.
- Custos de Cartório Reduzidos: Na primeira aquisição pelo SFH, você tem direito a 50% de desconto no registro do imóvel (conforme Lei de Registros Públicos).
Custos Invisíveis: Quanto ter em dinheiro?
Para fechar a compra de um imóvel de R$ 1.100.000,00, você precisará de liquidez para cobrir as taxas burocráticas, que não são financiadas:
- ITBI (3%): R$ 33.000,00
- Registro de Imóveis: ~R$ 6.500,00
- Avaliação Bancária: ~R$ 3.800,00
Total Extra: Reserve cerca de R$ 43.300,00 além da entrada.
Passo a Passo da Aprovação
O processo de financiamento para 1.1 milhão segue um rito rigoroso:
- Simulação e Comparação: Use o Simulador Larya para ver qual banco oferece o menor Custo Efetivo Total (CET). Com as taxas atuais, a diferença entre a Caixa (11.19%) e o Inter (14.35%) pode representar mais de R$ 300 mil ao final do contrato.
- Análise de Crédito: Envio de documentos para comprovar os R$ 36k de renda.
- Avaliação do Imóvel: Engenharia do banco visita o bem.
- Contrato e Registro: Emissão do contrato, pagamento do ITBI e registro em cartório.
Recomendamos acompanhar sempre a taxa Selic no site oficial do Banco Central, pois qualquer queda na taxa básica pode abrir janelas de portabilidade no futuro.
Encontramos a menor taxa do mercado para o seu CPF.
FAQ – Financiamento de 1.1 Milhão
Nosso processo é desenhado para ser ágil e sem burocracia. Através do nosso Simulador de Portabilidade, comparamos automaticamente as taxas dos principais players do mercado (Caixa, Santander, Itaú, Bradesco). Para avançar, você precisará basicamente de: documento de identidade, comprovante de renda atualizado e o extrato do saldo devedor do financiamento atual. Nossa equipe cuida de toda a análise jurídica e negociação interbancária via WhatsApp, garantindo que você só vá ao banco para assinar o novo contrato.
Embora a portabilidade estrita transfira apenas o saldo devedor exato, existe uma estratégia poderosa conhecida como “Refinanciamento com Troco” ou Home Equity. Se o seu imóvel valorizou e você já amortizou parte da dívida, é possível migrar para um novo banco refinanciando um valor maior. A diferença entre o saldo devedor antigo e o novo crédito aprovado é depositada na sua conta. É a maneira mais barata de conseguir capital de giro ou dinheiro para reformas, pagando taxas de juros imobiliárias (muito inferiores às de empréstimos pessoais).
Absolutamente. A portabilidade atende tanto imóveis enquadrados no SFH (Sistema Financeiro da Habitação) quanto no SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário), incluindo imóveis de alto padrão. Para 2026, a tendência é que bancos busquem agressivamente clientes com esse perfil (LTV seguro), oferecendo taxas personalizadas e competitivas. A LARYA possui acesso direto às mesas de crédito dos grandes bancos para negociar condições exclusivas para saldos devedores elevados.
O processo de assessoria da LARYA é 100% gratuito, pois somos remunerados pelos bancos parceiros. O banco de origem é proibido de cobrar tarifas pela transferência. No entanto, o cliente deve estar ciente dos custos cartoriais: será necessário averbar a nova Alienação Fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis e, em alguns casos, pagar por uma nova avaliação do imóvel. Mesmo com essas taxas, a economia gerada pela redução dos juros costuma cobrir esses custos em poucos meses (Payback rápido).
Sim, especialmente em cenários de volatilidade da Taxa Selic. Com as projeções econômicas para 2026, contratos antigos firmados em momentos de alta dos juros tornam-se obsoletos. Especialistas indicam que uma redução de apenas 0,5% a 1% na taxa de juros nominal já justifica a migração. Ao fazer a portabilidade com a LARYA, você blinda seu orçamento contra a inflação e aproveita janelas de oportunidade para amortizar sua dívida de forma mais acelerada e inteligente.
