É possível financiar um segundo imóvel se já tenho um?
Índice
- É possível assumir um novo financiamento imobiliário?
- Quais são as opções de financiamento imobiliário?
- Como funciona o uso do FGTS para um segundo financiamento imobiliário?
- FAQ
- Como funciona a incidência de juros durante a fase de obra?
- Como o banco operacionaliza o financiamento de material de construção dentro dessa linha?
- É financeiramente vantajoso financiar terreno e construção em comparação à compra de imóvel pronto?
- É possível obter dinheiro extra (“Troco”) ao fazer a portabilidade?
- O dinheiro liberado precisa ser usado apenas para reformas ou compra de outro imóvel?
- O que é Home Equity e como ele difere de um empréstimo pessoal comum?
- Quais são os custos para transferir meu financiamento para outro banco?
- Qual a diferença entre “financiar um lote” isolado e a modalidade de construção associada?
07/01/2025
Se você já possui um imóvel e está considerando adquirir outro por meio de financiamento imobiliário, saiba que isso é totalmente viável. No entanto, existem algumas regras e condições que precisam ser atendidas. Entender esses requisitos é essencial para fazer escolhas financeiras bem-informadas e evitar complicações no futuro. A seguir, exploraremos as possibilidades e melhores práticas para quem deseja financiar um segundo imóvel.
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É possível assumir um novo financiamento imobiliário?
Sim, quem já possui um imóvel pode financiar outro. Essa possibilidade vale tanto para imóveis residenciais quanto comerciais, e pode ser uma boa estratégia para ampliar seu patrimônio. No entanto, é importante ficar atento às seguintes regras:
- O comprometimento com as parcelas de financiamento não deve ultrapassar 30% da renda mensal.
- O uso do FGTS para financiar o novo imóvel está sujeito a regras específicas.
- É necessária uma análise de crédito e comprovação de capacidade de pagamento.
Quais são as opções de financiamento imobiliário?
Existem diferentes modalidades de financiamento que atendem a diferentes necessidades. Confira as opções mais comuns:
- SFH (Sistema Financeiro de Habitação): Indicado para imóveis residenciais com valor de até R$1,5 milhão. Caracteriza-se por taxas de juros mais baixas e a possibilidade de usar o FGTS. O imóvel precisa ser destinado à moradia e estar em uma cidade diferente da do imóvel já financiado.
- SFI (Sistema Financeiro Imobiliário): Oferece maior flexibilidade, permitindo a compra de imóveis comerciais, residenciais ou rurais, sem limitações rigorosas de valor. As taxas de juros são mais altas, mas as condições são mais flexíveis.
- Financiamento direto com a construtora: As exigências bancárias são menores, com prazos mais curtos, o que pode resultar em parcelas mais altas. É uma alternativa para quem quer evitar a burocracia bancária, mas é essencial revisar as condições contratuais.
- Home Equity: Nessa modalidade, o imóvel quitado é usado como garantia para obter um empréstimo. Isso pode permitir a compra de um novo imóvel à vista, com taxas de juros mais baixas.
Como funciona o uso do FGTS para um segundo financiamento imobiliário?
O uso do FGTS para financiar um segundo imóvel é permitido, mas com várias restrições. Confira os principais critérios:
- O imóvel deve ter valor máximo de R$1,5 milhão e ser destinado à moradia.
- Não é permitido usar o FGTS se você já possui um financiamento ativo pelo SFH.
- O FGTS pode ser utilizado novamente após três anos da última aquisição utilizando o fundo.
- É necessário ter pelo menos três anos de vínculo empregatício sob o regime do FGTS, consecutivos ou não.
Passo a passo para financiar um segundo imóvel
Adquirir um segundo imóvel com financiamento exige planejamento cuidadoso. Veja os passos principais:
- Análise de crédito: Verifique se sua renda permite assumir o financiamento sem ultrapassar o limite de 30% de comprometimento.
- Escolha do imóvel: Avalie o mercado e escolha o imóvel que atende às suas necessidades.
- Simulação de financiamento: Realize simulações para entender as melhores condições de pagamento.
- Documentação necessária: Organize documentos como RG, CPF, comprovante de renda e certidão de nascimento ou casamento.
- Assinatura do contrato: Após aprovação, faça a vistoria do imóvel e finalize o processo com a assinatura do contrato.
Dicas para quem deseja financiar um segundo imóvel
Antes de assumir um segundo financiamento, considere estas dicas importantes:
- Planejamento financeiro: Avalie o impacto das novas parcelas na sua renda mensal, além de impostos como o IPTU e despesas extras com manutenção.
- Mantenha um bom score de crédito: Um bom histórico de pagamento pode facilitar a aprovação e garantir melhores condições de financiamento.
- Investir em imóveis com potencial de valorização: Se o objetivo é investimento, escolha imóveis que tenham um bom potencial de valorização ou que possam gerar renda passiva, como aluguel.
Financiar um segundo imóvel pode ser uma ótima forma de aumentar seu patrimônio ou gerar uma fonte extra de renda, mas é importante seguir as regras e fazer um bom planejamento financeiro para garantir que essa nova aquisição não prejudique sua estabilidade financeira. Realize simulações e analise as condições antes de tomar sua decisão.
FAQ
Durante o período de construção (fase de carência de amortização), o mutuário paga apenas os encargos mensais referentes aos juros sobre o valor já liberado pelo banco e a atualização monetária. Não há amortização do saldo devedor principal neste período. A parcela cheia do financiamento para construção só começa a ser cobrada após a conclusão da obra e a averbação do imóvel, momento em que a dívida começa a decair.
É fundamental esclarecer que não se trata de um cartão de crédito para lojas. O financiamento de material de construção e mão de obra nesta modalidade ocorre via reembolso ou adiantamento por etapas. O banco libera os valores do financiamento de obra na conta do proponente conforme o percentual de evolução da construção é atestado pela engenharia. Isso oferece ao cliente poder de negociação para compras à vista com fornecedores.
Sim. Análises de mercado indicam que vale a pena financiar terreno e construção devido à formação de equity (patrimônio). Ao construir financiado, o custo final do imóvel tende a ser de 30% a 40% inferior ao valor de mercado de uma casa pronta equivalente. Além disso, a valorização imobiliária imediata após a averbação da construção (Habite-se) gera um ganho patrimonial instantâneo para o investidor ou morador.
Embora a portabilidade estrita transfira apenas o saldo devedor exato, existe uma estratégia poderosa conhecida como “Refinanciamento com Troco” ou Home Equity. Se o seu imóvel valorizou e você já amortizou parte da dívida, é possível migrar para um novo banco refinanciando um valor maior. A diferença entre o saldo devedor antigo e o novo crédito aprovado é depositada na sua conta. É a maneira mais barata de conseguir capital de giro ou dinheiro para reformas, pagando taxas de juros imobiliárias (muito inferiores às de empréstimos pessoais).
Não. Uma das maiores vantagens do crédito com garantia da LARYA é o conceito de “Uso Livre” (Free Use). Diferente de um financiamento imobiliário tradicional, onde o recurso vai para o vendedor do imóvel, no Home Equity o dinheiro é depositado integralmente na sua conta corrente após o registro em cartório. Para o planejamento financeiro de 2026, isso é vital: você pode utilizar o capital para consolidação de dívidas caras, capital de giro para expandir seu negócio, investimentos, reformas ou até projetos pessoais, sem precisar justificar a destinação do recurso ao banco.
O Home Equity, popularmente conhecido no Brasil como Empréstimo com Garantia de Imóvel (CGI), é uma modalidade de crédito inteligente onde seu imóvel (quitado ou quase quitado) serve como lastro para a operação. Diferente do empréstimo pessoal ou do cheque especial, que possuem juros exorbitantes devido ao alto risco de inadimplência, o Home Equity oferece as menores taxas do mercado — chegando a ser até 10x mais baratas. Isso ocorre porque a alienação fiduciária do bem oferece segurança à instituição financeira (como Caixa, Itaú ou Santander), que repassa essa segurança ao cliente em forma de juros baixos, prazos estendidos de até 240 meses e volumes de crédito superiores (alto LTV).
O processo de assessoria da LARYA é 100% gratuito, pois somos remunerados pelos bancos parceiros. O banco de origem é proibido de cobrar tarifas pela transferência. No entanto, o cliente deve estar ciente dos custos cartoriais: será necessário averbar a nova Alienação Fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis e, em alguns casos, pagar por uma nova avaliação do imóvel. Mesmo com essas taxas, a economia gerada pela redução dos juros costuma cobrir esses custos em poucos meses (Payback rápido).
Há uma distinção crucial. Quem busca apenas como financiar um lote (Lote Urbanizado) geralmente encontra prazos menores (até 240 meses) e taxas de juros comerciais, mais elevadas. Já ao optar pelo financiamento terreno e construção, a operação é enquadrada no SFH (Sistema Financeiro de Habitação), permitindo o uso de FGTS, taxas reduzidas e prazos estendidos de até 420 meses. Portanto, vincular a construção ao terreno é financeiramente superior.
